logo
Банківські операції Коцовська

4.4.5. Особливості іпотечного кредитування

Іпотечний ринок, або ринок іпотечного капіталу, відіграє важливу роль в еко­номіці, об'єднуючи фінансовий ринок із ринком нерухомості.

Інвесторами на іпотечному ринку виступають найчастіше до-могосподарства, суб'єкти господарювання, державні та недержавні фон­ди, уряд.

Особливими позичальниками-іпотекодавцями є знову ж таки домо-господарства та підприємства, які отримують на ринку іпотечний кредит, тим самим інвестують нерухомість: купують, будують, освоюють її, а також вико­ристовують іпотечний кредит для розвитку бізнесу.

181

Таким чином, залежно від предмета застави та мети використання іпотечний ринок можна у загальному поділити на такі сегменти:

Окрім вказаного поділу іпотечного ринку, його ще підрозподіляють на первинний та вторинний.

Первинний іпотечний ринок - це сегмент іпотечного ринку, який охоплює економічні відносини лише між кредиторами та позичальниками. На цьому ринку позичальник отримує у фінансово-кредитній установі (у кре­дитора) кредит під заставу нерухомості. У цьому разі позичальник є заставо­давцем, а кредитор - заставодержателем.

З появою на фінансовому ринку інвесторів, які мають кошти та ба­жання отримати додатковий прибуток шляхом надійного інвестування в іпо­течні цінні папери, виникає вторинний іпотечний ринок. Він є тією части­ною іпотечного ринку, яка охоплює економічні відносини між кредиторами, посередниками та інвесторами, а банкам дає можливість рефінансування під іпотечні цінні папери для підтримки їх ліквідності.

Розглядаючи теперішню ситуацію щодо розвитку українського іпо­течного ринку, слід констатувати, що склалися непогані передумови для роз­витку сегмента споживчого іпотечного кредитування: є певна стабілізація економіки країни, піднесення життєвого рівня громадян, створено правове та організаційне поле для діяльності суб'єктів іпотечного ринку (поряд із фінан­совими установами, що займаються іпотечним кредитуванням, функціонують державні іпотечні установи). Залишається поки що проблемним питання роз­витку ринку іпотечних цінних паперів - заставних, іпотечних сертифікатів, облігацій.

Основними нормативно-правовими актами стосовно іпотечного кре­дитування є: Закон України «Про заставу», Земельний кодекс (2001 року - на­дає можливість передавати в заставу земельні ділянки, що належать особам на правах власності), Закон України «Про іпотеку», Закон України «Про іпо­течне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», інші закони України та постанови Кабінету Міністрів України.

Іпотечне кредитування фізичних осіб передбачає співпрацю банку з основними замовниками - будівельними компаніями, що здійснюють бу­дівництво житла та його первинний продаж, і продавцями - агенствами з продажу нерухомості на вторинному ринку на умовах генеральних угод про співробітництво.

Продавці та основні замовники повинні працювати на ринку нерухо­мості не менше ніж три роки, бути клієнтами банку, тобто відкрити в ньому

182

поточний рахунок, з якого проводитимуться розрахунки за іпотечним креди­том. Крім цього, продавці повинні подати в банк, що здійснюватиме іпотечне кредитування, відповідну проектно-кошторисну документацію на об'єкт кре­дитування.

Вимоги до позичальників за таким видом кредиту виставляються такі:

До суб'єктів оцінювання нерухомості (іпотеки) висуваються вимоги щодо наявності сертифіката для здійснення цих операцій, виданого Фондом держмайна України, практичної діяльності на відповідному ринку більше ніж три роки.

Банки працюють у цьому напрямі кредитування лише із тими стра­ховими компаніями, які мають відповідний страховий фонд, укладають стра­хові договори на такий же строк, як і строк кредитного договору (від 3-х до 30-ти років), здійснюють страхування іпотеки на користь банку, але за кошти позичальника.

У банківських установах повинні розроблятися окремо внутрішні положення щодо кредитування фізичних осіб на інвестування в житлове бу­дівництво та окремо на придбання квартир.

Основними умовами надання іпотечного кредиту, попри укладення генеральної угоди про співробітництво, є:

183

Банки, укладаючи договори про співробітництво, вимагають також від основних замовників чи продавців житла, щоб вони виступали поручите­лями позичальників до моменту здачі житла в експлуатацію та оформлення нотаріально посвідченого договору застави житла (договору іпотеки).

Фінансовий стан поручителів банки визначають за методикою визна­чення фінансового стану за кредитування ними юридичних осіб.

Надання кредиту здійснюється після укладення договору кредиту в безготівковій формі частинами шляхом перерахування коштів із кредитно­го рахунку позичальника на поточний рахунок продавця, забудовника, рідше надається готівкою, а також видавання платіжних карток міжнародних пла­тіжних систем.

Документи для одержання кредиту в інвестування житла чи купів­лю його на вторинному ринку загальноприйняті: заява, анкета позичальника, паспорт, довідка про ідентифікаційний код, довідка з місця праці та довідка про інші доходи.

Погашення кредиту починається після терміну освоєння (може бути декілька місяців) рівними частинами, проценти погашаються щомісячно, роз­рахунок процентів здійснюється за фактичний час користування залишковою заборгованістю.

Під час укладення договору іпотеки слід виконувати умови, що пе­редбачені Законом України «Про іпотеку».

Відповідно до Закону України «Про іпотеку», іпотека повинна бути оформлена письмовим іпотечним договором, нотаріально посвідчена, застра­хована на користь іпотекодержателя та зареєстрована в державному реєстрі. В іпотечному договорі можна обумовити випуск заставної.

Заставна - це борговий цінний папір, який засвідчує безумовне пра­во власника на отримання від боржника виконання основного зобов'язання у грошовій формі, а в разі невиконання боржником основного зобов'язання -надає право звернути стягнення на предмет іпотеки.

Заставна може передаватися власником будь-якій особі шляхом вчи­нення передавального напису - індосаменту, новий власник матиме ті ж пра­ва, що і перший іпотекодержатель.

У разі видачі заставної припиняються грошові зобов'язання боржни­ка за договором, який обумовлює основне зобов'язання (договором про іпо­течний кредит), і виникають грошові зобов'язання боржника щодо платежу за заставною.

Заставна підлягає державній реєстрації в установленому законом по­рядку разом із тим майном, що передане в іпотеку. Після реєстрації випуску заставної її" оригінал передають іпотекодержателеві.

184

Заставну оформляють у письмовій формі в одному примірнику на стандартному бланку, що встановлений Державною комісією з цінних па­перів і фондового ринку. На всіх оригінальних примірниках іпотечного до­говору роблять відмітку про оформлення заставної. Заставну підписує іпо-текодавець, якщо іпотекодавець - юридична особа, то підпис засвідчується печаткою.

Для реалізації прав за заставною її власник (кредитор) повинен заяви­ти боржникові письмову вимогу про виконання основного зобов'язання. У цій вимозі вказується банківський рахунок власника заставної для здійснення переказу відповідної грошової суми.

Заставна підлягає передачі боржникові в разі належного виконання ним основного зобов'язання. Після повного виконання боржником основно­го зобов'язання заставну анулюють.

Банківським установам як основним іпотекодержателям вигідно во­лодіти заставними, тому що їх можна використати до настання строку вико­нання боржником зобов'язань для рефінансування власної діяльності.

Рефінансування може здійснюватися такими способами:

Однак з 1 січня 2004 року набув чинності Закон України «Про іпо­течне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», яким визначено інструментом вторинного іпотечного ринку - іпотечний сертифікат.

Законом вводиться два різновиди іпотечних сертифікатів - сертифі­кати з фіксованою дохідністю та сертифікати участі.

Сертифікати з фіксованою дохідністю забезпечені іпотечними ак­тивами і надають власникам такі права:

Сертифікати участі - це сертифікати, які забезпечені іпотеками та посвідчують частку його власника у платежах за іпотечними активами (див. глосарій до теми). Власник таких сертифікатів має права:

185

Таким чином, забезпеченням виконання зобов'язань за сертифіката­ми з фіксованою дохідністю є іпотечні активи, а за сертифікатами участі - іпо­теки, об'єднані в іпотечний пул.

Окрім особливостей іпотечного кредитування щодо функціонування заставних, іпотечних цінних паперів, які розглянуто вище, належить також зазначити особливі стандарти іпотечного кредитування. Стандарти прояв­ляються в установлених умовах надання іпотечного кредиту (особливостях оформлення договору про іпотечний кредит) та мінімізації ризиків.

Особливістю договору про іпотечний кредит є те, що в ньому мають бути зазначені:

Коротко охарактеризуємо вказані положення договору про іпотеч­ний кредит.

Вартість основного зобов'язання складається із ціни зобов'язання та доходу кредитора. Ціною зобов'язання є сума коштів, надана позичальни­кові, проте ціна не може бути вищою за 70% від оцінної вартості предмета іпотеки.

Амортизація основного зобов'язання - це поступове зменшення його вартості внаслідок внесення платежів за договором про іпотечний кре­дит, тобто ціна основного зобов'язання зменшується на суму погашення за­боргованості позичальника.

Інфляційним застереженням є обумовлений кредитором і позичаль­ником спосіб збереження реальної вартості грошових вимог та доходів кре-

186

дитора. Таке застереження має забезпечувати індексацію платежів при сплаті основного зобов'язання.

Рішення щодо реформування зобов'язань за іпотечним кредитом у консолідований борг приймає виконавчий орган банку-кредитора. До кон­солідованого іпотечного боргу включаються кредитні зобов'язання на при­дбання, будівництво та реконструкцію нерухомості не менше ніж 3-х пози­чальників, сума окремого консолідованого іпотечного боргу повинна бути не меншою ніж еквівалент у 200 000 євро, умови кредитних договорів мають бути однаковими.

Сума реформованих у консолідований іпотечний борг кредитних зо­бов'язань упродовж строку існування договорів є вартістю іпотечних активів.

Одночасно з реформуванням зобов'язань у консолідований іпотеч­ний борг банк-кредитор організовує відповідні іпотечні пули, причому їх розмір повинен бути більшим, аніж відповідний іпотечний борг.

До іпотечного пулу мають включатися іпотеки, які відповідають та­ким вимогам:

Банк після реформування кредитних зобов'язань у консолідований іпотечний борг і об'єднання відповідних іпотек в іпотечний пул має право відчужувати іпотечні активи.

Операція з продажу іпотечних активів може бути зворотною, якщо другий кредитор зобов'язується у визначений договором строк продати пер­шому придбані в нього іпотечні активи, а перший кредитор зобов'язується купити такі активи на умовах цього договору.

Безперечно, що кредитор, який є власником іпотечних активів, може випускати іпотечні сертифікати.

У процесі іпотечного кредитування необхідним є розроблення та дотримання певних коефіцієнтів, які дають змогу знижувати ризики цього виду кредиту.

Наприклад, коефіцієнт співвідношення між вартістю іпотеки та об­сягом іпотечного кредиту (не перевищує 70%) зменшує кредитний ризик, коефіцієнт співвідношення вартості іпотеки до обсягу сімейного доходу по­зичальника - фізичної особи, що не повинен бути вищим за 4 (доступність іпотечних кредитів), зменшує кредитний ризик на споживчому житловому іпотечному ринку.

187