Закладные

В соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге не­движимости)» на российском фондовом рынке появились новые ценные бумаги — закладные.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей права ее законного владельца. Закладная выписывается залогодателем, передающим свое имущество в залог по обязательству залогодержателю. При этом сам залогодатель не обязательно является должником залогодержателя, он может быть гарантом исполнения должни­ком своих обязательств перед залогодержателем.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имуще­ство, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:

• земельные участки;

• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятель­ности;

• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоя­щие из одной или нескольких изолированных комнат;

• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Правила закона применяются также к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества.

Ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Закладные не составляются, если предметом договора являются предприятия как единый неделимый имущественный ком­плекс, земельные участки, леса и некоторые другие объекты, характеризующиеся специфическими свойствами и указанные в законе.

Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обес­печиваемого ипотекой.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. По договору об ипотеке залогодержатель имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного недвижимого имущества залогодателя, имея преимущество перед другими кредиторами.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или третье лицо, не участвующее в этом обязательстве. При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается ) залогодателя в его владении и пользовании.

Возникновение права залога основано на договоре об ипотеке, который заключается с соблюдением общих правил. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, считается обремененным ипотекой с момента возникновения права залога.

Согласно российскому законодательству об ипотеке, существует регистрация владельцев закладной. Поэтому любой законный владе­лец закладной вправе потребовать от органа, осуществившего государ­ственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в едином госу­дарственном реестре нрав на недвижимое имущество в качестве зало­годержателя с указанием его имени и места жительства, а если вла­дельцем закладной является юридическое лицо — его наименования и места нахождения.

В свою очередь должник по обязательству, обеспеченному ипоте­кой, обязан осуществлять промежуточные платежи по указанному обязательству, которое прекращается после уведомления об уступке прав по закладной.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется на основа­нии заявления залогодателя. Для этого должны быть представлены:

• нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия;

• документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений;

• доказательства уплаты регистрационного сбора;

• документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипо­текой обязательства.

Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложен­ным по договору об ипотеке, он вправе рассчитывать на его страхова­ние, несет риск случайной гибели и случайного повреждения имуще­ства, заложенного по договору об ипотеке. Залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке.

Вместе с тем имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйст­венного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Таким образом, характеристика закладной как ценной бумаги вы­глядит следующим образом:

• закладная — именная ценная бумага, удостоверяющая права ее владельца на основании договора об ипотеке;

• закладная как ценная бумага содержит обязательные реквизиты;

• закладная составляется лицом, которое передает свое имущество в залог по обязательству другому лицу;

• закладная после государственной регистрации договора об ипотеке выдается первоначальному залогодержателю органом госу­дарственной регистрации;

• выпуск и регистрацию закладной осуществляет орган государственной регистрации ипотеки в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество;

• закладная как ценная бумага может иметь неограниченное число приложений в виде документов, содержащих условия ипотеки, права по закладной, которые являются неотъемлемой ее частью;

• закладная может быть объектом купли-продажи, дарения, обмена, внесения в качестве вклада в уставный (складочный) капитал;

• передача прав по закладной осуществляется путем совершения на ней передаточной надписи.