logo
Инвестиционный анализ, Аюпова С

16.3. Основные положения по проектированию предприятий, зданий и сооружений

Согласно «Инструкции о порядке разработки, согласования и утверждения проектной документации на строительство зданий и сооружений» (СНиП 10-01-94) проектирование объектов может осуществляться в одну или в две стадии. Проектирование в одну стадию предусмотрено для предприятий, зданий и сооружений, строительство которых может выполняться по типовым или повторно применяемым экономичным проектам, а также для технически несложных строек; проектирование в две стадии – для отдельных зданий и сооружений. При этом стадийность (сочетание стадий) жестко не регламентируется.

Проект должен разрабатываться на основе соответствующих материалов, характеризующих результаты маркетинговых исследований с необходимыми расчетами. На основании инженерных изысканий и вариантных проработок в проекте уточняют размещение предприятия, сооружения, его проектную мощность (пропускную способность), стоимость строительства и другие технико-экономические показатели, определенные на стадии обоснования идеи инвестиционного проекта.

В проекте на строительство предприятия, здания и сооружения должны быть решены следующие основные задачи:

В проект входят следующие разделы:

В соответствующие части проекта должны быть включены:

Указанные разделы и части проекта являются предварительными, позволяющими инвесторам сформировать оценку эффективности и возможный график финансирования проекта.

Для социально-культурной сферы, включающей объекты образования, здравоохранения, культуры и искусства, торговли, общественного питания и бытового обслуживания физкультурные и спортивные сооружения и другие, вместо ТЭО обычно разрабатывается Эскизный проект.

Решение о необходимости его разработки вне зависимости от источников финансирования (за счет средств либо местного бюджета, либо отдельных частных инвесторов или их группы, т. е. на некоммерческой или коммерческой основе) принимают местные архитектурно-строительные органы.

В состав эскизного проекта входят:

Эскизный проект может формироваться на основе как типовых или повторно применяемых проектов, так и индивидуальных решений.

Объемно-планировочные решения объектов социально-культурной сферы, возводимых по заказам местных органов самоуправления, должны соответствовать социальным нормативам и нормам, приведенным в прил. 4. В качестве показателей выступает емкость (вместительность) в расчете на 1000 чел. Емкость измеряются либо в натуральных показателях, регламентирующих услуги и функционирование объекта (например, места, койки, посещения в день), либо в показателях площади помещения (например, квадратный метр торговой площади, водного зеркала). По некоторым объектам нормативную емкость задают в виде числа объектов на определенное планировочное образование или определенную численность населения (например, одна аптека на микрорайон).

Необходимо отметить, что в России сохранен порядок проектирования объектов строительства в соответствии со строительными нормами и правилами (СНиП), утвержденными Государственным комитетом по строительству. Согласно СНиП нормативные емкости и потребности отражают усредненные условия посещаемости, но не характеризуют качество, сроки и инженерное обеспечение потребителям. Поэтому при реальном проектировании числовое значение нормативных емкостей может пересматриваться в зависимости от величины населенного пункта, природных условий, особенностей социально-демографической структуры населения, оснащения объектов, планировочной организации и иных факторов, определяющих возможности бюджетного или иного финансирования.

Нормативные емкости рассчитывают в два этапа. Первый — определение нормативной емкости в различных видах обслуживания в целом по территориальному образованию; второй — дифференциация полученного норматива по структурным планировочным элементам территории.

При определении территориального норматива (Н) необходимо располагать сведениями о годовом объеме услуг в соответствующих единицах емкости, требующемся на 1000 чел. (Q), а также о возможности реализации этих услуг рассматриваемым видом обслуживания в расчете на соответствующую единицу емкости (Р).

Методику расчета отражает формула:

где величина Q зависит от установленных физиологических норм потребности или норм, выявленных при социологических обследованиях, а значение Р — от режима работы социально-культурного объекта и его оснащенности передовой техникой и технологией предоставления услуг.

Например, чтобы определить нормативное число мест в кинотеатрах, требующихся на 1000 жителей, формулу (16.1) следует выразить так:

где В — возрастной коэффициент населения, доли единицы; А — коэффициент активности населения, доли единицы; П — частота посещений кинотеатров одним активным жителем в течение года, число посещений; Д — число дней работы кинотеатров за год; п — коэффициент сменности работы кинотеатров, количество сеансов; т — средний коэффициент единовременной загрузки (наполняемости) кинотеатров, доли единицы.

Возрастной коэффициент В характеризует возможный контингент населения, которое пользуется услугами кинотеатров. Его значение определяют по статистическим данным о возрастной структуре населения или по результатам обследований кинотеатров.

Коэффициент активности А выявляет степень охвата населения соответствующих возрастных групп услугами кинотеатров; его устанавливают на основе обследований и опросов населения.

Показатель частоты посещений П характеризует интенсивность пользования услугами кинотеатров активным жителем в течение года. Его устанавливают, анализируя структуру бюджета свободного времени.

Значения показателей, приведенных в формуле (16.2), определяют по данным отделов культуры о режимах работы кинотеатров. Исходя из этого, нормативную потребность в кинотеатрах, приведенную в СниП на конец первой очереди строительства, можно вычислить следующим образом:

При проектировании объектов социально-культурной сферы на коммерческой или некоммерческой основе расчет потребности в них должен быть приведен в результатах маркетинговых исследований, где, наряду с оценкой нормативной потребности в услугах, необходимо показать возможность ее удовлетворения за счет внебюджетных средств и частных инвестиций.

Параллельно с разработкой указанных материалов проводится экспертиза градостроительной документации и проектов строительства, суть которой сводится к следующему.

  1. Градостроительная документация (независимо от источников финансирования, форм собственности и принадлежности до их утверждения) подлежат экспертизе в Главгосэкспертизе России, местных (республиканских, краевых и др.), а также в организациях вневедомственной экспертизы, в отраслевых экспертных подразделениях министерств и ведомств и других специально уполномоченных на то государственных органах.

  2. Документация и проекты утверждаются только при наличии положительного заключения органов государственных экспертиз, а в некоторых случаях и согласований органов государственного надзора.

  3. Основной проектной стадией, подлежащей экспертизе, является ТЭО. Для технически и экономически сложных объектов и при несложных природных условиях строительства, а также по требованию органов государственной экспертизы по рассмотренному ТЭО осуществляется дополнительная детальная разработка отдельных элементов проектных решений.

  4. Экспертизу Документации и проектов осуществляют в следующем порядке:

Основные результаты экспертизы проекта — определение его ценности, а также возможных последствий от реализации: оценка эффективности проекта; воздействие на окружающую среду; социальная эффективность.

Экспертизу выполняют в соответствии с «Требованиями по составу и содержанию экспертного заключения по ТЭО (проекту) на строительство объектов производственного назначения», утвержденными Госстроем России для повсеместного применения.

Документацию и проекты утверждают в следующем порядке. Градостроительная документация утверждается государственными органами представительной и исполнительной власти в соответствии с их компетенцией; проекты строительства утверждаются в соответствии с постановлением Правительства в зависимости от источников финансирования следующим образом:

Таким образом, формирование проектной документации и ее экспертная оценка служат основой для проведения дальнейших исследований, опросов общественного мнения, разработки бизнес-плана и реализации инвестиционного проекта.