Примерный перечень технико-экономических показателей для жилых и общественных зданий

Задачей коммерческого анализа является оценка проекта с точки зрения конечных потребителей продукции или услуг. При всей архитектурной привлекательности проекта он может быть отклонен из-за ряда факторов, которым проект не удовлетворяет. К ним можно отнести: отсутствие рынка сбыта продукции или надежных транспортных коммуникаций, находящихся в районе строительства, дополнительные затраты на освоение и реализацию продукции и др.

Финансовый анализ проектных решений осуществляется с целью выявления непроизводительных затрат на реализацию проекта. Анализ может проводиться поэтапно. На первом этапе показатели проектного решения сравниваются с показателями удельных капитальных вложений на аналогичные проекты. При превышении последних анализируется причина превышения затрат по отдельным статьям расхода.

На втором этапе анализа выявляются резервы снижения себестоимости продукции за счет сокращения расходов на приобретение материальных ресурсов, организацию производства и труда, решение экологических задач и др.

До недавнего времени проблемам защиты окружающей среды уделялось недостаточное внимание. В результате многим регионам страны нанесен экологический ущерб: превышены предельно допустимые выбросы (ПДВ), загрязняющие различными веществами атмосферу, возрасла их концентрация. Поэтому в 90-х гг. прошлого столетия было принято решение о необходимости при разработке проектной документации на новое строительство, реконструкцию и расширение промышленных предприятий, отдельных производств предусматривать природоохранные мероприятия. Отсутствие их или неполное соответствие выдвигаемым требованиям приводит к ущербу окружающей среды. Основы для формирования природоохранных требований изложены во «Временной инструкции по экологическому обоснованию хозяйственной деятельности в предпроектных и проектных материалах».

Задачей экологического анализа является определение соответствия мероприятий, заложенных в проект, тем нормам, выполнение которых упреждают попадание в окружающую среду вредных веществ. Иначе говоря, речь идет о нахождении минимальных средств, которые не уменьшают «емкость» экосистемы.

При всех дополнительных расходах на защиту окружающей среды затраты, по данным Всемирного банка, составляют не более 3% от общих затрат на проект.

Между тем проведение экологического анализа весьма затруднено, поскольку затраты на сохранение окружающей среды и результаты, получаемые после реализации природоохранных мероприятий, трудно рассчитать. Поэтому разработчики проекта прибегают к качественному анализу (оценка влияния, к примеру, какого-то загрязняющего вещества на зрение, обоняние, вкус, коррозию, животных, растения). Тем не менее, качественный и количественный анализы должны показать разницу между ситуациями «с проектом» и «без проекта».

Основными задачами организационного анализа являются:

• определение задач участников проекта применительно к действующему законодательству и подзаконным актам (инструкциям, регламентам и пр.);

• оценка сильных и слабых сторон участников проекта с точки зрения материально-технической базы, квалификации, структур, финансового положения;

• оценка возможного влияния законов, политики и инструкций на судьбу проекта в части объемов производства, цен, заработной платы и окружающей среды;

• разработка мер по устранению слабых сторон участников проекта, выявленных в процессе анализа;

• разработка предложений по повышению надежности принятых решений.

Результаты организационного анализа проекта направлены на оценку организационной, правовой и административной обстановки, в рамках которой должен реализовываться проект. Анализу подвергаются следующие разделы проекта:

• менеджмент;

• организационная структура;

• планирование;

• комплектование и обучение персонала;

• финансовая деятельность;

• координация деятельности;

• общая политика.

Сравнение полученных в ходе анализа данных с нормативными, полученными в ходе обоснования задач проекта, указывает на необходимость введения изменений.

Целью социального анализа является оценка пригодности вариантов плана проектов для его пользователей. Результаты анализа должны способствовать выработке стратегии взаимодействия планов, формируемых органами местного самоуправления, и предусмотренных проектом в части решения расширения числа объектов социально-культурной сферы и жилищного строительства.

Притом что социальный анализ сам по себе сложен, он в основном поддается стоимостной оценке. Поскольку социальные результаты включаются в состав общих результатов проекта, необходимо при оценке эффективности особенно крупных проектов отразить:

• изменение количества рабочих мест в регионе;

• улучшение жилищных и культурно-бытовых условий работников;

• изменение условий труда работников;

• изменение структуры производственного персонала;

• изменение надежности снабжения населения отдельными видами товаров;

• изменение уровня здоровья населения;

• экономию свободного времени.

В условиях конкурентной среды, а также в целях повышения эффективности инвестиционных проектов особое значение должно уделяться экономическом анализу. На его основе должны анализироваться: структуры возможных доходов и затрат, капитальных вложений, потенциальных рынков сбыта предполагаемой продукции или услуг; сроки осуществления проектов и их жизнеспособность в сравнении с другими проектами. Для решения этих задач на стадии прединвестиционных исследований инвесторами могут создаваться специальные подразделения, включающие в себя:

• экспертов, оценивающих идею проекта и экономическую целесообразность вложения капитала;

• производственников, оценивающих возможности выпуска продукции или предоставления услуг с помощью имеющейся или приобретаемой техники, технологии;

• специалистов по маркетингу, определяющих возможные рынки и ценовую политику при реализации проекта;

• финансистов, оценивающих возможности осуществления проекта за счет собственных или заемных средств.

Работа сформированной таким образом группы строится на основе имеющейся и формируемой информации по заранее подготовленным вопросникам. В процессе сбора и обработки информации производится отсев неприемлемой информации, включая идею проекта, а также возможности ее реализации. Обычно на стадии прединвестиционных исследований оставляют 2-3 варианта проектов для дальнейшего детального анализа и принятия окончательного решения.

В течение всего периода анализа, целью которого является оценка экономической целесообразности осуществления инвестиционного проекта, инвестор проводит с группой специалистов обсуждения, направленные на выработку концепции проекта, привлекая при необходимости внешних экспертов-консультантов.

Для оценки жизнеспособности проекта сравнивают варианты проекта по таким показателям, как стоимость, сроки осуществления и сроки окупаемости. Полученная оценка должна обеспечить уверенность инвестора (заказчика) в том, что на предполагаемую к выпуску продукцию будет держаться стабильный спрос, достаточный для установления цены, необходимой не только для покрытия расходов на эксплуатацию и обслуживание объектов, но и получения определенной нормы прибыли на вложенный капитал с учетом покрытия возможных задолженностей по кредиту. При этом срок осуществления проекта не должен превышать жизненного цикла предполагаемой продукции или услуг.

Оценка жизнеспособности проекта служит также ответом на следующие вопросы:

• возможности обеспечения необходимой динамики доходов;

• способности проекта генерировать потоки доходов, достаточных для компенсации инвесторам вложенных ресурсов и взятого ими риска вложений капитала.

В качестве базы для сравнения как при наличии альтернативных вариантов, так и единственного варианта служит так называемая ситуация «без проекта». Это означает, что в случае, к примеру реконструкции предприятия, следует сравнивать показатели предполагаемого проекта с показателями действующего предприятия, а при намерении создавать новое предприятие с ситуацией «без строительства нового предприятия».

Исследования по оценке жизнеспособности проекта осуществляются в 2 этапа:

• из альтернативных вариантов проекта выбирается наиболее жизнеспособный. При этом оцениваются показатели от инвестиционной и операционной деятельности, а также рассчитываются ожидаемые коэффициенты рентабельности, оборачиваемости, финансовой устойчивости, ликвидности и др.;

• для выбранного варианта проекта подбираются методы финансирования и структура инвестиций, обеспечивающие ему максимальную жизнеспособность.

Особое место в анализе эффективности проекта принадлежит учету инфляции. Чаще всего учет этого фактора осуществляется либо путем ввода индекса инфляции, либо корректировкой ставки дисконтирования. Вместе с тем более предпочтительной является методика, основанная на корректировке всех элементов денежных потоков (объема выручки и переменных затрат). Поскольку зачастую приходиться иметь дело с неоднородной инфляцией, то единственно правильным решением будет учет ее влияния на отдельные элементы, входящие в себестоимость продукции. С помощью учета таким образом инфляции рассчитываются новые денежные потоки, которые в итоге сравниваются между собой с помощью критерия чистого дисконтированного дохода (ЧДД).

Аналогично осуществляется учет риска. Как известно, риск оказывает влияние на элементы денежного потока, формирующего доходность проекта. Как показано в главе 22, для учета фактора риска могут использоваться разные методы. Предположим, что из всех возможных методов выбран метод статистических испытаний (Метод Монте-Карло). С его помощью искусственным способом по каждому проекту генерируются три возможных варианта развития проекта: пессимистический, наиболее вероятностный, и оптимистический. Затем по каждому проекту рассчитаются соответственно три величины ЧДД_н, ЧДД_нв, ЧДД_оп и размах вариации. Из сравниваемых вариантов проектов тот считается более рискованным, у которого размах вариации ЧДД больше.

Существуют и другие методы анализа эффективности инвестиционных проектов, в основе которых лежит оценка будущей прибыли либо за счет внедрения (замены) принципиально нового оборудования на предприятии, либо за счет увеличения объемов производства. Все они базируются на элементарных аналитических расчетах, основанных на прямом счете. Глубина анализа определяется числом рассматриваемых параметров.

Таким образом, па стадии проектирования происходит отсев заведомо неприемлемых решений и уточняются результативные показатели проекта.