4.1.2.3. Процедура принятия обязательств

(возникновения) по закладной

Процедура выдачи закладной урегулирована в основном тремя нормативными актами: Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Инструкцией о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 15 июня 2006 г. N 213.

То, что выдача закладной - это именно процедура, доказывает содержание Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Статьей 10 этого Закона прямо предусмотрено, что если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, то вместе с договором об ипотеке в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется закладная. Таким образом, без государственной регистрации закладной возникновения права из нее (собственно и самой закладной) невозможно.

Процедура выдачи закладной включает следующие основные этапы:

- составление закладной обязанным лицом;

- предоставление составленной закладной вместе с другими документами для государственной регистрации ипотеки в орган, осуществляющий регистрацию недвижимости и сделок с ней;

- окончательное составление закладной государственным регистрирующим органом и ее государственная регистрация;

- выдача закладной первому ее держателю.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" первым этапом в процедуре возникновения закладной является ее составление. Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.

Составление закладной означает облечение условий основного обязательства и акцессорного в форму закладной - внесение в текст закладной соответствующих сведений и реквизитов. В соответствии с требованиями Закона об ипотеке (залоге недвижимости) (ст. 20) и Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки к моменту начала второго этапа процедуры - представления на государственную регистрацию договора об ипотеке и закладной - последняя должна удовлетворять всем требованиям п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке (залоге недвижимости), т.е. должна содержать все требуемые сведения (реквизиты), кроме двух: даты выдачи закладной и сведений о государственной регистрации ипотеки.

В соответствии со ст. 19 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Соответственно, вторым этапом является представление документов для государственной регистрации ипотеки.

В соответствии со ст. 20 вышеуказанного Закона, если права залогодержателя удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляются также:

- закладная (составленная в соответствии с требованиями, указанными выше);

- документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

В соответствии с требованиями Закона ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

Этап государственной регистрации ипотеки состоит из нескольких действий регистрирующего органа. Эти действия совершаются в отношении записей, составляющих реестр прав недвижимое имущество и сделок с ним, а также в отношении формы и содержания закладной и детально описаны в Законе и Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки.

В отношении закладной орган осуществляет несколько действий. Первое состоит в том, что он дополняет содержание закладной (в смысле реквизитов документа). В соответствии с Законом и Инструкцией к моменту выдачи закладной регистрирующий орган обязан обеспечить наличие в ней сведений, предусмотренных п. 2 ст. 22, а также подп. 10 и 13 п. 1 ст. 14 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", т.е. данных о:

- наименовании регистрирующего органа;

- дате и номере государственной регистрации ипотеки;

- месте государственной регистрации ипотеки;

- наименовании права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды - точное название имущества, являющегося предметом аренды, и срок действия этого права;

- дате выдачи закладной первоначальному залогодержателю (которая соответствует дате внесения данных в закладную и заверения их государственным регистратором).

Указанные сведения заверяются подписью государственного регистратора и скрепляются печатью.

Регистрирующий орган также обязан обеспечить соответствие формы закладной требованиям Закона. Все листы закладной должны составлять единое целое, они должны быть пронумерованы и скреплены печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. В указанных целях регистрирующим органом в соответствии с Инструкцией производятся следующие действия:

- нумеруются листы закладной порядковыми номерами, начиная с единицы, на лицевой стороне листа в верхнем правом углу;

- пронумерованные листы закладной скрепляются (прошиваются);

- на оборотную сторону последнего листа закладной, а если на ней содержатся записи и отсутствует свободное место - на оборотную сторону дополнительно прилагаемого регистрирующим органом чистого листа, не являющегося листом закладной и, соответственно, не пронумерованного, вносится надпись о количестве пронумерованных и скрепленных (прошитых) листов закладной, фамилии и инициалах государственного регистратора, дате внесения данной надписи;

- совершенная на оборотной стороне указанного листа надпись заверяется подписью государственного регистратора и печатью регистрирующего органа.

В соответствии со ст. 22 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства. Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, на это также указывается в регистрационной записи об ипотеке.

Запись о выдаче закладной первоначальному залогодержателю вносится в книгу учета выданных свидетельств о государственной регистрации прав. В книгу учета выданных свидетельств о государственной регистрации прав также вносятся записи о передаче закладной со скрепленными с ней дополнительными листами первоначальному залогодержателю или законному владельцу закладной.

Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Закладная выдается первоначальному залогодержателю после государственной регистрации ипотеки.

С какого момента закладная существует как ценная бумага? Для ответа на этот вопрос надо вспомнить положения ст. 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в соответствии с которыми договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Как думается, даже в тех случаях, когда ипотека возникает в силу закона, если она сопровождается составлением закладной, закладная как ценная бумага также возникает в момент ее государственной регистрации, точнее, после того, как на оборотной стороне совершена регистрационная надпись, которая заверена подписью государственного регистратора и печатью регистрирующего органа.

В этом смысле следует обратить внимание на ст. 21 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", которая содержит основания для отказа и отложения государственной регистрации ипотеки. В государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 29 которого, в свою очередь, определено, что основаниями для этого являются следующие обстоятельства:

а) ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством Российской Федерации;

б) содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В этих случаях никаких прав по закладной не возникнет.

Если в вопросе о возникновении закладной как ценной бумаги ясность есть, то в отношении прекращения ее существования как ценной бумаги надо высказать несколько соображений. Закон предусматривает несколько процедур прекращения закладной.

Прежде всего Закон предусматривает так называемое аннулирование закладной. Такое аннулирование может осуществляться, к примеру, если должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной.

В случае аннулирования закладной и одновременно с этим выдачи новой закладной вместе с заявлением о внесении изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним залогодатель передает в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, новую закладную, которая вручается залогодержателю в обмен на находящуюся в его законном владении закладную. Аннулированная закладная хранится в архиве органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, до момента погашения регистрационной записи об ипотеке.

Сходная процедура аннулирования предусмотрена и ст. 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при погашении регистрационной записи. Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. При погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки закладная аннулируется. Аннулированная закладная передается ранее обязанному по ней лицу по его требованию.

Закладная может быть аннулирована по требованию законного владельца закладной, не являющегося первоначальным залогодержателем, при несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой (п. 4 ст. 14 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), с одновременной выдачей регистрирующим органом новой закладной. Аннулированная закладная хранится в регистрирующем органе (помещается в дело правоустанавливающих документов) до момента погашения регистрационной записи об ипотеке.

Особым случаем прекращения бумаги является случай ее утраты. В этом случае закладная может быть восстановлена. Как указывает Закон (ст. 18 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), восстановление прав по утраченной закладной производится залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству на основании:

- заявления в их адрес лица, означенного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве залогодержателя, если по данным, внесенным в указанный Реестр в соответствии со ст. 16 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", возможно установить законность восстанавливаемых прав на утраченную закладную, или, если осуществляется депозитарный учет закладной, лица, которое согласно записям по счетам депо является владельцем данной закладной <1>;

--------------------------------

<1> Восстановление прав на утраченную закладную, депозитарный учет которой осуществляется, производится на основании выдаваемой соответствующим депозитарием справки о последнем владельце закладной с указанием факта утраты данной закладной.

- решения суда, вынесенного по результатам рассмотрения в порядке особого производства дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение, в соответствии с процессуальным законодательством;

- заявления в их адрес лица, утратившего закладную и не означенного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве залогодержателя, если возможно установить законность прав данного лица.

Залогодатель, а если он является третьим лицом, также и должник по обеспеченному ипотекой обязательству обязаны в минимально возможные сроки составить дубликат закладной с отметкой на нем "дубликат" и передать его в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

Дубликат закладной должен полностью соответствовать утраченной закладной. Он также должен содержать дату его выдачи, наименование регистрирующего органа, выдавшего дубликат закладной, фамилию, инициалы государственного регистратора, его подпись с приложением печати регистрирующего органа. Листы дубликата закладной нумеруются, скрепляются (сшиваются) в порядке, установленном п. 50 Инструкции. Дубликат закладной выдается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, путем вручения лицу, утратившему закладную. Запись о выдаче дубликата закладной вносится в книгу учета выданных свидетельств о государственной регистрации прав.

Наконец, еще один случай прекращения закладной описывает ст. 17 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)": нахождение закладной у любого из обязанных по ней лиц или в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, свидетельствует, если иное не доказано или не установлено законом, что обеспеченное ипотекой обязательство исполнено.

Следует отметить, что Закон не "фокусирует" внимания на ситуации оспаривания регистрационной записи, в соответствии с которой возникла ипотека и была выдана закладная. Момент об оспаривании регистрационных записей и значении такого оспаривания вообще в теории и судебной практике является спорным. Предмет спора - является ли оспаривание регистрационной записи критически необходимым для предъявления вещно-правовых исков? Этот вопрос в судебной практике решается неоднозначно. Например, в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 1 ноября 2006 г. N Ф08-5471/2006 по делу N А32-6452/2006-31/109 суд указал на то, что иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения в случае регистрации права на предмет спора за ответчиком не может быть удовлетворен без оспаривания зарегистрированного права в судебном порядке. В Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 16 ноября 2006 г. N Ф08-5336/2006 по делу N А53-34058/2005-С4-42 суд отметил: "Требование о виндикации является производным от иска об оспаривании права, поэтому оно не может быть рассмотрено судом апелляционной инстанции до рассмотрения арбитражным судом спора о регистрации права".

Но это все вопросы о необходимости признать регистрационную запись как предпосылку для возникновения нового права - права на иск. А вот как быть в ситуации, если надо право прекратить, в частности прекратить правоотношения по закладной? Закон не дает на этот вопрос однозначного ответа.