3.10.8. Закладная

Закладной в соответствии со ст. 13 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" признается именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Правовое регулирование закладной основывается на Федеральных законах "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (ст. ст. 8 - 10, 13 - 18, 20 - 23, 25 - 28, 37, 38, 40, 43, 47 - 49, 65, 77), "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ст. ст. 18, 29), "Об ипотечных ценных бумагах", а также некоторых подзаконных нормативных актах, в частности Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 15 июня 2006 г. N 213.

Как следует из определения закладной, она прямо называется законом именной ценной бумагой. Как таковую ее рассматривают и исследователи вопроса <1>. Соответственно, как указывает ст. 14 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, должна содержать имя первоначального залогодержателя и указание места его регистрации либо наименование и указание места нахождения, если залогодержатель - юридическое лицо. Как уже было показано выше, рассмотрение закладной с точки зрения критериев отнесения ценных бумаг к ордерным, именным или предъявительским (способ указания управомоченного в бумаге, способ легитимации, способ передачи) для закладной выдерживается не полностью. Отметим, что даже юридическая техника закона такова, что один способ - способ легитимации - рассматривается как следствие другого - способа передачи (хотя логически все должно быть наоборот: способ легитимации должен предопределять способ передачи).

--------------------------------

<1> К примеру: Серков Е.В. Указ. соч. С. 13.

В частности, положения о способе легитимации законного держателя закладной помещены в ст. 48 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и следуют сразу после правил о порядке передачи прав по закладной. Способ легитимации законного владельца закладной обозначен следующим образом: владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней отметке на закладной, сделанной предыдущим владельцем, если иное не установлено законом. Он не считается законным владельцем закладной, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, помимо их воли в результате хищения или иным преступным путем, о чем новый владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать. В случае если осуществляется депозитарный учет закладной, владелец закладной считается законным, если его права на закладную удостоверены записью по счету депо. В случае прекращения депозитарного учета закладной депозитарий делает на закладной отметку о владельце закладной, который является таковым согласно записи по счету депо на момент поступления в депозитарий указания владельца закладной относительно прекращения учета закладной в данном депозитарии.

Обратим внимание на то, что для легитимации законного держателя закладной требуется не только законность всех уступок права (или недоказанность знания владельца об их дефектности), но и фиксация цепочки таких уступок в самом тексте закладной. Следует обратить внимание на использование конструкции "передаточная надпись" (аналогичная конструкция использована и в ст. 49 Закона). Как известно, непрерывность передаточных надписей легитимирует держателя вовсе не именной, а ордерной бумаги.

Закладная относится к числу неэмиссионных ценных бумаг. Ее неэмиссионный характер вытекает не только из формального признака - он не относится к числу таких ценных бумаг в силу Федерального закона "О рынке ценных бумаг", - но также из свойств самой закладной, а также характера удостоверяемых ею прав. Закладная не может содержать никакие стандартные права, нельзя себе представить выпуск закладных, т.е. совокупность нескольких закладных, обладающих одинаковым объемом прав. Закладная удостоверяет конкретное отношение по ипотеке, она всегда индивидуальна по объему прав, причем этот объем может быть изменен уже в процессе существования закладной и опять же на индивидуальных условиях. Так, ст. 13 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной.

Вот в чем у закладной с эмиссионными ценными бумагами есть определенное сходство, так это в необходимости прохождения процедуры государственной регистрации. Правда, регистрации подлежит не сама закладная, а право залога - ипотека, однако если ипотека сопровождается выдачей закладной, то государственная регистрация ипотеки без предоставления закладной невозможна. Как указывает ст. 13 Закона, закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки.

Именно этот орган в соответствии со ст. 10 Закона делает на закладной отметку о времени и месте государственной регистрации, нумерует и скрепляет печатью листы закладной и выдает саму закладную. Как будет показано в разделе о порядке эмиссии ценных бумаг, смысл государственной регистрации состоит во многом в том, чтобы обеспечить превентивный государственный контроль за теми ценными бумагами, которые выходят на рынок. Этот контроль осуществляется путем определения соответствия условий выпуска действующему законодательству. Принципиально государственная регистрация ипотеки, сопряженная с выдачей закладной, по своим целям от этого не отличается.

Кроме того, закон (ст. 16 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)") предусматривает возможность для каждого законного владельца закладной зарегистрироваться в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве залогодержателя. Такая регистрация имеет вполне осязаемые последствия, если о ней будут письменно уведомлены (с приложением надлежаще заверенной выпиской из этого реестра) обязанные лица. В этом случае Закон допускает возможность исполнения обязательств, удостоверенных закладной без ее предъявления, указывая, что должник будет обязан осуществлять промежуточные платежи, не требуя всякий раз предъявления ему закладной <1>.

--------------------------------

<1> Аналогичные возможности возникают в случае направления письменного уведомления о приобретении закладной, переданной в депозитарий для депозитарного учета.

Закладная является документарной ценной бумагой, причем в большей степени классической документарной ценной бумагой, для которой существенное значение имеет такой признак, как начало презентации. Закон предъявляет к материальному носителю закладной, ее реквизитам и порядку их заполнения, а также выдачи закладной специфические требования.

В соответствии со ст. ст. 14 и 15 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" все листы закладной должны составлять единое целое. Они должны быть прикреплены один к другому, пронумерованы и скреплены печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. При недостаточности на самой закладной места для отметок о новых владельцах и частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства либо записи иных необходимых сведений к закладной прикрепляется добавочный лист, надписи и отметки на котором делаются таким образом, чтобы они начинались на закладной и заканчивались на этом листе. Отдельные листы закладной не могут быть предметом сделок.

Требование о целостности всех листов закладной, однако, тут же нарушается ст. 15 Закона, которая регулирует статус приложений к закладной. В частности, указывается, что к закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по закладной. Если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней, как говорит Закон, с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, и в закладной не сказано, что такие документы являются ее неотъемлемой частью, такие документы необязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в результате ее продажи, залога или иным образом. Как следует из буквального толкования Закона, документы, представляющие собой приложения, не должны составлять с закладной одно целое, в самом тексте закладной может быть сделана лишь ссылка на то, что они являются ее неотъемлемой частью. То есть можно предположить, что в самом Законе речь идет о необходимости скрепления текста закладной (без приложений) с дополнительными листами. Здесь видится некоторая противоречивость Закона; полагаем, что все документы, составляющие с закладной единое целое, должны быть с ней скреплены.

Закон не предъявляет к материальному носителю закладной каких-то специальных требований. Так, к примеру, п. 12 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 15 июня 2006 г. N 213, лишь требует представления для государственной регистрации ипотеки на основании договора подлинника и копии закладной и документов, названных в закладной в качестве приложения. Однако при оценке требований к материальному носителю закладной необходимо руководствоваться общими требованиями к документам, представляемым для государственной регистрации, которые установлены ст. 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Такое требование, на наш взгляд, связано с порядком выдачи закладной. Она не совсем обычна, поскольку закладную выдает ее владельцу не обязанное лицо или его представитель (агент), а орган, который в соответствии с Законом осуществляет регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Соответственно, сначала обязанное лицо, составив текст закладной (с незаполненной частью реквизитов), направляет его на государственную регистрацию, а уже затем регистрирующий орган, осуществив регистрацию и внеся необходимые реквизиты, выдает ее управомоченному лицу.

Требования к обязательным реквизитам закладной установлены ст. 14 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Отмечено, что закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, должна содержать: 1) слово "закладная", включенное в название документа; 2) имя залогодателя и сведения о документе, удостоверяющем личность, либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель - юридическое лицо; 3) имя первоначального залогодержателя и сведения о документе, удостоверяющем личность, либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель - юридическое лицо; 4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства; 5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и сведения о документе, удостоверяющем личность должника, либо его наименование и указание места нахождения, если должник - юридическое лицо; 6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты; 7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям - сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга); 8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества; 9) подтвержденную заключением оценщика денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека; 10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды - точное название имущества, являющегося предметом аренды, и срок действия этого права; 11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки; 12) подпись залогодателя и, если он не является должником, также подпись должника по обеспеченному ипотекой обязательству; 13) сведения о государственной регистрации ипотеки, предусмотренные п. 2 ст. 22 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"; 14) указание даты выдачи закладной залогодержателю и даты выдачи закладной ее владельцу, если осуществлялись аннулирование закладной и составление новой закладной с указанием даты аннулирования предыдущей закладной. Законодательство предусматривает возможность внесения в текст закладной и иных отметок. К примеру, в случае, если осуществляется депозитарный учет закладной, на ней должна быть сделана отметка о депозитарном учете, содержащая наименование и место нахождения депозитария, в котором будет осуществляться такой учет.

Закон указывает, что документ, названный "закладная", в котором тем не менее отсутствуют какие-либо из указанных данных, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю.

Следует обратить внимание на юридическую технику Закона: речь идет не о реквизитах, а о "данных" или об "условиях", что некоторым образом аналогично ситуации с содержанием коносамента. Это создает некоторую неопределенность в части действия правила ст. 144 ГК о том, что отсутствие обязательных реквизитов ценной бумаги влечет ее ничтожность.

Следует также отметить, что порядок появления всех указанных данных (реквизитов, условий) в закладной весьма специфичен. Так, в соответствии со ст. 20 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, закладная представляется со всеми данными, кроме даты выдачи закладной и ряда иных сведений о государственной регистрации ипотеки. В соответствии со ст. 22 этого же Закона указанные данные вносит орган, осуществивший государственную регистрацию права.

Помимо обязательных данных (реквизитов) закладная, очевидно, может содержать и иные данные, как предусмотренные непосредственно законом, так и не предусмотренные им. Эти дополнительные данные очень трудно обозначать как "дополнительные реквизиты" в силу того, что детально разработанной доктрины реквизитов для закладной просто нет. Соответственно, очень сложно установить и значение многих дополнительных данных. Пример предусмотренных законом реквизитов дает нам ст. 65 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". В соответствии с ней установлено, что возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в случае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены.

Интересно отметить, что в соответствии с изменениями, внесенным в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", у лиц, составляющих закладную, появилась формальная возможность не указывать иные (кроме обязательных) данные в тексте закладной, а делать ссылку в ее тексте на опубликованные условия. Статья 14 Закона указывает, что отдельные условия закладной могут определяться примерными условиями, разработанными для закладных, размещенными на сайте в сети Интернет и опубликованными в периодическом печатном издании, распространяемом тиражом не менее 10 тыс. экземпляров. В этом случае при составлении закладной в нее вместо таких условий включается указание на источник, в котором опубликованы такие условия.

Законом определено соотношение между условиями закладной и условиями договора об ипотеке или договора, обязательство из которого обеспечено ипотекой при их несоответствии. Здесь установлена презумпция первенства содержания закладной, если ее приобретатель в момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии.

В зависимости от типа обязанного лица закладная, безусловно, относится к числу частных ценных бумаг. При анализе обязанных по ней лиц следует обратить внимание на специфику закладной. В частности, в соответствии со ст. 13 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель. Двойственность объясняется самим определением закладной ("право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой"), а также тем, что в соответствии со ст. 17 Закона при осуществлении своих прав, предусмотренных федеральным законом или договором, владелец закладной обязан предъявлять закладную тому обязанному лицу (должнику или залогодателю), в отношении которого осуществляется соответствующее право, по его требованию.

Закладная может быть как внешней, так и внутренней ценной бумагой (ст. 9 Федерального закона "О валютном регулировании и валютном контроле" прямо называет закладную как одну из "внешних ценных бумаг").

Интересен анализ закладной с точки зрения разделения всех ценных бумаг на производные и базовые. С одной стороны, может показаться, что эта классификация не имеет сколь-нибудь существенного значения для закладной. Если подходить к классическому определению производных бумаг, то так оно и есть - закладная не содержит в себе никаких прав, дающих возможность в будущем приобрести или продать какие-либо ценные бумаги, и не может являться, соответственно, бумагой, которая входит в базу для таких бумаг. Однако если посмотреть на проблему более широко, то надо вспомнить, что закладная может составлять ипотечное покрытие, права на которое удостоверяют некоторые ценные бумаги. В частности, на это указывает ст. 3 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах".

Закладная является типичной каузальной бумагой. Как правильно отметил Д.А. Медведев по этому вопросу, "содержание закладной, воплощенное в форме (реквизитах бумаги), накрепко связано с основным обязательством должника" <1>. Права владельца закладной основаны либо на договоре залога, либо на нормах закона. Само существование закладной определяется существованием обязательств, благодаря которым закладная появилась: как указывает ст. 352 ГК, залог прекращается в связи с прекращением обеспечиваемого им обязательства. Это же привязывает часто исполнение обязательств по закладной к их наличию (см. ст. 15 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Это же определяет срок действия закладной - срок существования обеспечиваемого залогом обязательства. Как подчеркнул этот момент А.А. Киселев, субсидиарное обязательство - ипотека полностью зависит от основного обязательства, и недействительность основного обязательства влечет за собой недействительность ипотеки <2>.

--------------------------------

<1> Медведев Д.А. О правовой природе закладной // Очерки по торговому праву: Сборник научных трудов / Под ред. Е.А. Крашенинникова. Вып. 5. С. 30.

<2> См.: Киселев А.А. Указ. соч. С. 5.

Каузальность закладной отмечается и другими авторами - исследователями вопроса <1>, так что можно констатировать здесь единство.

--------------------------------

<1> Серков Е.В. Указ. соч. С. 6; Карабанова К.И. Закладная: некоторые проблемы правового регулирования // Законодательство и экономика. 2005. N 12. С. 44.

Говоря о содержании закладной, следует вспомнить, что она удостоверяет как право на получение исполнения по основному обязательству, которое имеет денежный характер, так и право залога на имущество, которым это обязательство гарантируется. Закладная, как видим, закрепляет обязательственные права ее владельца.

В силу требований ст. 13 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено законом. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству. Соответственно, если иное специально не предусмотрено законом, закладная может удостоверять право на получение исполнения по любому обязательству, которое может быть обеспечено ипотекой. В соответствии со ст. 2 этого же Закона ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: 1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; 3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; 4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и/или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества. Исходя из требований ст. 13 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" закладная не может выдаваться, если ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.

Для оценки возможности выдачи закладной имеет значение не только вид обязательства, но и предмет ипотеки. В соответствии со ст. 5 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: 1) земельные участки, за исключением земельных участков, правовой режим которых не позволяет этого (в соответствии со ст. 63 Закона об ипотеке не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования, не допускается ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры); 2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; 3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; 4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; 5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Правила об ипотеке недвижимого имущества, соответственно, применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии со ст. 13 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" составление и выдача закладной не допускаются, если предметом ипотеки являются предприятие как имущественный комплекс или право аренды такого имущества.

Не оформляется закладная в целях удостоверения прав Российской Федерации и в случае, если приобретение или строительство осуществлялось с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих". Здесь имущество считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на жилой дом или квартиру (ст. 77 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").