5.3.7. Ринок нерухомості

Ринок нерухомості виділений у самостійний елемент ринків фінансових послуг у зв'язку з його відчутним розвитком у най­ближчій перспективі.

У ринковій економіці нерухомість є об'єктом вкладання капіталу, тобто є фінансовим активом, серед якого⁵ виділяються такі групи фінан­сових активів у складі нерухомості:

• земля;

• житло;

• нежитлові приміщення;

• підприємства;

• будівлі та споруди; ділянки лісового фонду;

• повітряні та морські судна.

Інший підхід до класифікації об'єктів нерухомості по­лягає у класифікації нерухомого майна за наступними ознаками.

1. За походженням:

- природні об'єкти; будівлі.

2. За призначенням:

- вільні земельні ділянки під будівництво або для сільського господарства;

- природні комплекси для експлуатації;

- будівлі для житла;

- будівлі під офіси;

- інші будівлі.

3. За масштабом:

- земельні масиви;

- окремі земельні ділянки;

- комплекси будівель та споруд;

- багатоквартирний житловий будинок;

- одноквартирний житловий будинок;

- квартира;

- кімната.

4. За готовністю до використання:

- готові;

- ті, що потребують реконструкції чи капітального ремонту;

- незавершене будівництво.

У країнах з розвиненою ринковою економікою застосо­вується інша класифікація. Так, об'єкти нерухомості поділяються за категоріями А, Б та В.

До категорії А належить нерухомість, що використо­вується власником для ведення підприємницької діяльності. У свою чергу категорія А поділяється на декілька класів:

- спеціалізована нерухомість - нафтопереробні та хімічні заводи;

- неспеціалізована нерухомість - магазини, офіси, склади.

До категорії Б належить нерухомість, яка використо­вується для інвестицій. Особливістю є вид доходу у вигляді орендної плати, іпотеки або процентних доходів на закладні.

До категорії В належить нерухомість, що є надлишковою і не використовується для ведення бізнесу.

Наведені вище підходи до класифікації нерухомого майна доповнюють один одного, бо побудовані за різними принципа­ми.

Для характеристики ринку нерухомості застосовують різні показники. Взагалі, у сучасній фінансовій науці не існує якоїсь загально визначеної величини, яка б характеризувала вартість інвестиційних активів. Тому для оцінки використову­ються різні економічні показники: спосіб порівняння невиплачених іпотечних боргових зобов'язань з іншими борговими зобов'язаннями (облігаціями тощо); вартість нового будівництва. При формуванні інвестиційних портфелів інвестори розглядають нерухомість як один із засобів диверсифікації інвестиційного ризику. Крім того, особливості інвестиційного ринку дозволяють таким інституціональним інвесторам, як пенсійні фонди, використовувати недоліки ринку не­рухомості - низьку ліквідність. Така характеристика ліквідності і цього ринку фактично позбавляє можливості участі у ньому інве­сторів з короткотерміновими перспективами, які спрямовані на отримання спекулятивного доходу.

Наведені особливості нерухомості, а також те, що багат­ство найчастіше асоціюється саме з об'єктами нерухомого майна, створили необхідні умови для розвитку оподаткування операцій з нерухомим майном у ринковій економіці.

Податок на нерухомість в умовах ринкової економіки за­безпечує вирішення кількох завдань:

1. забезпечення місцевих органів влади достатніми доходами для виконання ними своїх функцій;

2. регулювання цін на ринку нерухомості;

3. попередження спекулятивного зростання цін на нерухоме майно;

4. регулювання відносин у сфері землекористування, будівництва та інвестиційної діяльності;

5. виконання соціальної функції при оподаткуванні нерухомості як основного компонента багатства.