40.Ипотечные операции банков. Особенности и оформление ипотеки.

Ипотечное кредитование является перспективным направлением банковской деят-ти, а формирование системы ипотечного жилищного кредитования – одним из приоритетных направлений госуд-ой жилищной политики.

Ипотечный кредит – это долгосрочный кредит, выдаваемый юр.и физ.лицам под залог находящегося у них в собственности недвижимого имущества, остающегося в распоряжении заемщика.

В обеспечение по кредиту банк также может дополнительно принимать: поручительства физических и юридических лиц, залог транспортных средств и иного имущества, залог слитков драгоценных металлов и ценных бумаг.

Ипотечные кредиты классифицируются: по объекту (предмету) ипотеки, по целям кредитования, по категории заемщиков, по срокам кредитования и др.

Предметом ипотеки (залога) может быть недвижимое имущество, принадлежащее заёмщику на праве собственности или на праве хозяйственного ведения, в том числе:

• земельные участки (залог земельных участков допускается, если этот оборот предусмотрен федеральными законами);

• предприятие как комплекс (со всем движимым и недвижимым имуществом);

• здания и сооружения, используемые в предпринимательской деятельности (с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка). Например: склад, заводское здание, офисное помещение, отдельный магазин; жилые дома, квартиры; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.

Объекты ипотечного кредитования:

1)производственные цели:

• строительство объектов производственного и непроизводственного назначения;

• реконструкция и расширение производства;

• финансирование инноваций и др.,

2) жилищные кредиты:

• на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство;

• на приобретение жилья (дома, квартиры);

• на строительство жилья (строительный кредит). Строительные кредиты могут выдаваться: физическим и юридическом лицам (застройщику, т.е. инвестору, вкладывающему средства в строительство; генеральному подрядчику, осуществляющему все строительно-монтажные работы под ключ; подрядным организациям, участвующим в строительстве).

Перед выдачей ипотечного кредита банк занимается предварительным отбором потенциальных заёмщиков; определением виды ссуды; сбором документации, необходимой для определения кредитоспособности и социальной стабильности клиента; сбором документации, необходимой для анализа прав клиента на залог недвижимого имущества; оценкой земельного участка, строения или помещения, передаваемого в залог.

Андеррайтинг заемщика – процедура оценки кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки.

Особенности ипотеки.

Для ипотечного кредита характерно следующее:

1) заложенное имущество остается у заёмщика, он использует его в соответствии с назначением, получая доходы; обязан застраховать его; обеспечить сохранность, исправное состояние заложенного имущества, и несёт все расходы, связанные с его содержанием;

2) заёмщик может сдавать это имущество в аренду или безвозмездное пользование;

3) имущество, заложенное заёмщиком, может быть отчуждено (продано, подарено, обменено, внесено в качестве вклада) только при согласии залогодержателя.

4) возможно получение добавочных ипотечных ссуд под залог одного и того же имущества;

5)обязательна государственная регистрация (в едином государственном реестре) прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

6) ипотека оформляется Договором об ипотеке и может быть оформлена закладная.

Оформление ипотеки.

1) Кредитный договор (заключается с заемщиком или созаемщиками, т.е. супругами, оформляющими недвижимость в общую собственность);

2) Договор об ипотеке (т.е. о залоге) содержит следующие моменты:

• предмет ипотеки;

• описание, местонахождение и денежная оценка;

• размер и срок исполнения кредита;

• права залогодателя на это имущество;

• наименование органа государственной регистрации, зарегистрировавшего это право и т.д.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его госуд-ой регистрации. Если соглашение об ипотеке включено в кред.договор, то он тоже регистрируется. При ипотеке земельного участка к договору об ипотеке прикладывается копия плана участка, которая выдается соответствующим Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

Имущество, заложенное по Договору об ипотеке, считается обремененным ипотекой. При заключении договора заёмщик должен письменно предупредить кредитора обо всех известных ему правах 3-их лиц на недвижимость (право залога, пожизненного пользования, аренды).

3)Закладная (форма договора ипотеки) - это письменный документ, именная ценная бумага и удостоверяет право кредитора на возврат ему кредита и уплату % , а также право залога на имущество, указанное в Договоре об ипотеке. Закладная должна быть нотариально заверена. Кредитор может передать закладную другому лицу как залог по другому кредитному договору. В этом случае делается передаточная надпись и передается сама закладная.

Содержание Закладной:

• наименование залогодателя и его местонахождение;

• наименование залогодержателя;

• дата и место заключения кредитного договора;

• сумма основного долга и процентов;

• название и описание имущества, на которое установлена ипотека;

• денежная оценка этого имущества;

• наименование государственного органа, зарегистрировавшего ипотеку (в т.ч. дата и место регистрации);

• наименование права, в соответствии с которым недвижимое имущество принадлежит залогодателю и т.д.

Все листы закладной составляют единое целое, нумеруются, скрепляются печатью нотариуса. Система ипотечного кредитования включает первичный и вторичный рынок закладных.