7.2.1. Общие условия, риски, исключения

Страхование недвижимости исторически называют огневым страхованием. Оно является наиболее распространенным видом имущественного страхования. Риски возгорания отметили в качестве главной угрозы более 60% опрошенных владельцев предприятий, а риски затопления  25%.

Объектами страхования могут быть зда­ния, сооружения, объекты незавершенного строительства, оборудование, инвентарь, продукция, сырье, материалы, товары, топливо, домашнее имущество, отделка интерьера, экспонаты и другое имущество. Договор страхования может заключаться как на все имущество, так и на его часть.

Типовыми условиями огневого страхования предусматривается возмещение ущерба, возникшего в результате реализации следующих рисков, признаваемых страховыми случаями:

а) пожара;

б) удара молнии;

в) взрыва, в том числе взрыва паровых котлов, газохранилищ, газопроводов, машин, аппаратов и других аналогичных устройств;

г) падения пилотируемого летательного объекта, его частей или груза;

д) стихийных бедствий;

е) повреждения водой из водопроводных, канализационных, отопительных, противопожарных систем или иных гидравлических систем, внезапного срабатывания противопожарных систем и не вызванного необходимостью включения этих систем, а также проникновения воды или иных жидкостей из соседних помещений, водой в результате тушения пожара;

ж) противоправных действий третьих лиц, кражи со взломом, грабежа и разбоя;

з) боя оконных стекол, зеркал и витрин;

и) воздействие электрического тока на различные электрические устройства с возникновением пламени или без него в результате перенапряжения, нарушения изоляции, как-то: короткое замыкание, замыкание в обмотке и при других авариях и неисправностях электротехнического оборудования;

к) перерыва в производстве или потери прибыли.

Здания и сооружения, не оконченные строительством, освобожденные для капитального ремонта или по другим причинам на длительный срок лицами, использующими их по прямому назначению, на страхование не принимаются. Страхователь обязан незамедлительно известить страховщика об освобождении застрахованных зданий и сооружений для проведения капитального ремонта или по другим причинам на срок более 60 дней. Страховщик имеет право приостановить действие договора страхования на этот период.

Не принимаются на страхование риски форс-мажорных обстоятельств:

 всякого рода военные действия или военные мероприятия, в т.ч. без объявления войны, и их последствия; повреждения застрахованного имущества минами, бомбами и другими орудиями войны; введением военного положения или объявлением чрезвычайного положения; гражданской войной, народными волнениями и забастовками, уличными беспорядками, мятежом, путчем, государственным переворотом, заговором, столкновениями преступных группировок;

 конфискация, реквизиция, национализация, арест или уничтожение имущества по требованию военных или гражданских властей, санитарных, таможенных, карантинных служб и иных органов контроля и надзора;

 прямое или косвенное воздействие атомного взрыва, радиации или радиоактивного заражения, вызванного любым применением атомной энергии и использованием расщепляемых материалов.

При страховании заложенной по договору ипотеки недвижимости дополнительно могут быть заявлены риски убытков в связи с утратой или ограничением прав собственности на недвижимость (титульные риски). Объектом титульного страхования являются имущественные интересы собственника недвижимости, связанные с возникновением убытков в результате ее утраты в связи с прекращением или ограничением прав собственности. Для титульного страхования необходима правильная идентификация риска, связанного с потерей права собственности. Риски могут приводить к прекращению или ограничению права собственника в результате выявления неучтенных собственников или лиц, имеющих по закону права на эту собственность. Эти риски возникают при сделках:

 купли-продажи недвижимости;

 отложенной продажи в рамках договора залога или аренды с правом или обязательством выкупа;

 договора мены объектов недвижимости;

 дарения или безвозмездной передачи;

 наследования;

 раздела семейного имущества при разводе;

 внесения имущества в уставный капитал юридического лица и других случаях.

Риски возникают и в результате возможности принудительного изъятия собственности или ограничение прав пользования собственностью органами власти для государственных нужд, а также при нарушении правил пользования недвижимостью.

Исключениями, не признаваемыми страховыми случаями, обычно считается ущерб:

1) причиненный застрахованному имуществу в результате его обработки огнем или иным термическим воздействием с целью изменения его свойств или с другими целями в соответствии с технологическим процессом; это касается также имущества, в котором или с использованием которого производится или поддерживается полезный огонь или тепло;

2) от подпаливания, возникшего не вследствие пожара (например, при складировании сырья, материалов, продукции и т.п. вблизи источников поддержания огня);

3) нанесенный механизмам с двигателем внутреннего сгорания при взрывах, возникающих в камерах сгорания, а также ущерб от давления газа, возникающего в распределительном устройстве электрического выключателя;

4) явившийся следствием использования неисправного или самодельного оборудования и установок, следствием износа, коррозии, конструктивных дефектов, порчи отдельных механизмов и механической поломки деталей и частей;

5) причиненный умыслом, грубой неосторожностью, упущениями страхователя или выгодоприобретателя по договору страхования, или их представителей, а также нарушением кем-либо из них установленных правил безопасности;

6) возникший в результате естественного износа, самовозгорания, брожения, гниения, усушки и других естественных свойств застрахованного имущества, а также отсыреванием, поражением грибком, плесенью, коррозии, ржавления инженерных гидравлических систем;

7) от повреждения застрахованного имущества водой, если он не был вызван ни одной из указанных выше, в подпункте е) причин, например, при повреждении дождевой или талой водой, уборке и чистке помещений, наводнения, затопления или вследствие повышения уровня грунтовых вод;

8) от повреждения соединенных с трубопроводами инженерных систем, оборудования и приборов и т.д., кроме случаев, вызванных их внезапным замерзанием;

9) причиненный товарам на складе, если они хранятся в подвальных или иных заглубленных помещениях на расстоянии менее 20 см от поверхности пола;

10) возникший до начала страхования, но обнаруженный после срока вступления договора страхования в силу;

Обычно не покрываются страхованием косвенные убытки, такие как упущенная выгода, потеря прибыли, потеря воды, пара или тепла и т.д.

Типичными исключениями из страхового покрытия при страховании титульных рисков являются:

 нарушение правил эксплуатации недвижимого имущества, бесхозяйственного обращения с ним, использование его не по назначению, с нарушением действующего законодательства;

 отказ страхователя от права собственности или передача им прав собственности третьим лицам;

 самовольная застройка земельного участка;

 гибель, повреждение, уничтожение по любой причине, снос, ликвидация, разрушением или загрязнение застрахованного объекта недвижимости;

 неплатежеспособность или банкротство страхователя, нарушение им договорных гарантийных обязательств, ограничения прав собственности, обращения взыскания на имущество;

 претензии в отношении прав собственности, возникающими между супругами, в том числе и находящимися в разводе, родителями, детьми, любыми родственниками, одним из которых является страхователь, а также иными членами семьи страхователя;

 претензии в отношении прав собственности, возникающие между наследниками в случае смерти страхователя;

 ограничение, потеря, иные препятствия в свободном осуществлении страхователем своих прав собственника, вызванные наличием прописанных или временно прописанных в жилом помещении, а также не освобождением жилого помещения предыдущими жильцами;

 принудительное изъятие у собственника имущества по основаниям, предусмотренным законом или подп. 1. 3 - 6 п.2 ст. 235 ГК РФ;

 по фактам, связанным с наступлением страхового случая, против страхователя (выгодоприобретателя) возбуждено уголовное дело, начат судебный процесс или в отношении прав на объект недвижимости, который был застрахован, проводится административное расследование.

Титульным страхованием обычно покрываются расходы на ведение дела в суде и никогда – косвенные убытки или упущенная выгода страхователя.

При заключении договора страхования страхователь и страховщик могут договориться об изменении или исключении отдельных положений условий страхования или их дополнении. При дополнении условий страхования по сравнению с залицензированными правилами страхования страховщик не должен расширять перечень рисков.