6.2. Кредитные инструменты финансирования недвижимости

♦ Если приобретение недвижимости сопровождается ипотечным кредитованием, то способы его амортизации (возврата основной суммы кредита вместе с процентами) можно считать инструментами финансирования инвестиции. Дело в том, что в недвижимости, приобретенной с помощью ипотеки, доля собственного капитала инвестора составляет незначительную величину. По мере амортизации кредита эта доля повышается, то есть инвестор как бы постепенно выкупает собственность.

Привлечение заемных средств для осуществления инвестиционного проекта называется финансовым левереджем (Leverage). Левередж буквально переводится как рычаг. Использование заемных средств (кредита) является рычагом, обеспечивающим повышение доходности собственных денежных средств, инвестируемых в недвижимость, но только при условии, что процентная ставка по кредиту ниже, чем доходность от недвижимости. В странах с развитой рыночной системой почти все сделки с недвижимостью совершаются с использованием левереджа, то есть с привлечением ипотечного кредита.

Если ставка ежегодного чистого дохода от использования недвижимости превышает процентную ставку по кредиту, то левередж называется положительным, если наоборот - то отрицательным. Если ставка дохода равна кредитной ставке, то левередж нейтральный.

Выгоды использования левереджа для инвестора:

• повышение доходности собственного капитала инвестора;

• возможность реализовать инвестиционный проект, если не хватает собственного капитала для инвестиции;

• снижается предпринимательский риск, если собственный капитал распределяется по нескольким инвестиционным проектом, в каждом из которых составляет лишь часть общей инвестиции, вместо того, чтобы целиком "вложиться" в один проект (принцип "не класть яйца в одну корзину");

• можно получить существенный выигрыш на налогах, так как уплата процентов по кредиту вычитается из налогооблагаемого дохода;

• позволяет укрупнить инвестиционный проект и получить выигрыш на масштабах.

Недостаток: в случае невозможности продолжать выполнять кредитные условия инвестор может лишиться заложенной недвижимости.

Риски, связанные с привлечением заемных средств в качестве источника финансирования, — это риски ошибок в расчетах эффективности такого привлечения. Риск состоит в том, что если прибыль от заемного капитала ниже цены кредита, инвестор несет тем больше потерь, чем больше величина заемных средств, т. к. разница между ценой кредита и прибылью, полученной в результате его использования, — это уже его убыток. Если дохода от собственного капитала, вложенного в недвижимость, не хватает для платежей кредитору, то заемщик должен либо производить выплаты из других источников, либо его собственность будет реализована с аукциона.

С целью уменьшения риска заемщика при заключении кредитного договора в него можно включить пункт об отказе от права оборота. Это так называемое "оправдывающее обстоятельство", означающее, что в случае неплатежеспособности заемщика кредитор может рассчитывать только на заложенный объект, и ни на что больше. Естественно, в случае включения в договор «оправдывающего обстоятельства" повышается риск кредитора, и он стремится либо снизить уровень левереджа, либо повысить процентную ставку.

Имеется много видов ипотечных кредитов, используемых для финансирования недвижимости.

По способам амортизации различают кредиты:

• с постоянными выплатами (его также называют постоянным ипотечным кредитом, или аннуитетным, или самоамортизирующимся, или стандартным, или классическим);

• кредит с переменными выплатами долговых обязательств. В практике кредитования чаще используется первый способ.

Ипотечный кредит с постоянной величиной платежей

Если ипотечный кредит предоставлен с условием равномерных периодических выплат в течение всего срока, то их размер необходимо рассчитать так, чтобы к окончанию этого срока была полностью самортизирована основная сумма кредита и полностью выплачены все начислявшиеся проценты.

В целом постоянный ипотечный кредит описывается четырьмя переменными:

1) основная сумма кредита ( PV ),

2) срок кредита ( n ) ,

3) процентная ставка ( i ) ,

4) размер периодического платежа ( PMT ).

Иногда инвестор заинтересован рассчитать минимальный срок, за который он мог бы рассчитаться с банком, иногда необходимо рассчитать сумму кредита, которую мог бы взять инвестор, исходя из размера посильных периодических платежей. Соотношение между разными величинами, описывающими постоянный ипотечный кредит, можно выразить следующими зависимостями:

а) периодический платеж (PMТ), умноженный на фактор аннуитета соответствующего периода при соответствующей процентной ставке (находим в финансовых таблицах), в результате дает сумму кредита (PV );

б) периодический платеж (PMT), разделенный на сумму кредита (PV), дает ипотечную постоянную (в финансовых таблицах это шестая функция – взнос на амортизацию единицы). Если известны три любые переменные из данных четырех, то, пользуясь приведенными соотношениями и таблицами, всегда можно найти четвертую.

Пример 1. Инвестор может взять в банке кредит в размере 800 тыс.руб. под 12% годовых. Он полагает, что мог бы делать ежемесячные выплаты банку в размере 8 400 руб. Требуется рассчитать срок кредита.

Решение: Разделим сумму платежа на величину кредита, это будет ипотечная постоянная. 8 400 : 800 000 = 0,0105. Теперь в таблице с ежемесячными (внимание!) платежами для ставки 12% в колонке 6 находим, что наиболее близко соответствует полученной нами величине ипотечная постоянная при сроке кредита 25 лет.

Пример 2. Инвестору требуется кредит в размере 800 тыс.руб., который он может получить в банке под 12% годовых с ежемесячными выплатами сроком на 25 лет. Требуется рассчитать размер ежемесячных периодических платежей.

Решение: Находим в финансовых таблицах ипотечную постоянную и умножаем на сумму кредита 0,0105322 х 800 000 = 8 425 руб., это и будет размер ежемесячного платежа.

Далее можно рассчитать, как в каждом периоде (месяце) эта сумма будет распадаться на часть, идущую в счет погашения основной суммы кредита, и часть, идущую в счет уплаты процентов за кредит. Из 8425 руб. в счет уплаты процентов пойдет 8000 руб. (при ежемесячных выплатах с годовой процентной ставкой 12% на каждый месяц приходится 1%) , а 425 руб. пойдет в счет погашения кредита. В следующем месяце сумма платежа будет такой же - 8425 руб., но соотношение платежа по проценту и платежа в счет погашения кредита изменится. Остаток суммы кредита теперь составит 800 000 - 425 = 799575 руб., а 1% от нее - 7 996 руб. Вычтя эту сумму из ежемесячного платежа (8425 - 7996 = 429 руб.), получим сумму, уплаченную в счет погашения кредита во втором месяце, и так далее.

Пример 3. На условиях предыдущего примера требуется определить остаток кредита через 20 лет.

Решение: Оставшийся срок выплат - 5 лет по 8425 руб. ежемесячно. Эта сумма представляет собой обычный аннуитет, поэтому, умножив ее на фактор обычного аннуитета 44,955 (5 колонка таблицы, срок 5 лет), получим текущую стоимость суммы всех платежей за оставшиеся 5 лет, то есть получим текущую стоимость оставшегося кредита (сумму "очищенную" от процентов): 8425 х 44,955 = 387746 руб. Таким образом, от кредита в 800 тыс. руб., предоставленного на 25 лет под 12% годовых с ежемесячными выплатами, по прошествии 20 лет невыплаченный остаток составит чуть меньше половины первоначальной суммы.

♦ В российских условиях при высоком уровне инфляции рублевые ипотечные кредиты на длительные сроки с постоянным размером периодических платежей практически невозможны. Однако при кредитовании в свободно конвертируемой валюте такие инструменты используются многими банками, но с некоторыми поправками.

Ипотечный кредит с переменными выплатами

В мировой практике используется множество видов неравномерных выплат в счет погашения ипотечного кредита, среди которых наиболее распространены следующие:

• "Шаровые" платежи, предусматривающие в течение определенного периода лишь незначительные выплаты (либо процента, либо части основной суммы), а весь остаток кредита с начисленными процентами выплачивается в конце срока одним крупным платежом.

• "Пружинные" кредиты, предполагающие в течение какой-то части кредитного срока выплату фиксированных сумм (например, только проценты), а после этого уже начинается выплата нормальных более крупных сумм, включающих и проценты, и возврат основной суммы.

• Нарастающий аннуитет (возрастающие платежи) по оговоренной схеме.

• Обратный аннуитет (примерно то же самое, что купля с пожизненным содержанием); здесь банк делает периодические выплаты пожилому собственнику недвижимости, а после его смерти она переходит банку.

• Ипотека с участием кредитора в приросте стоимости, либо в части дохода от использования недвижимости. При такой ипотеке процентная ставка устанавливается ниже рыночной, но кредитор получает часть текущего дохода от недвижимости, либо часть прироста стоимости, если продажа производится до окончания кредитного срока по цене выше первоначальной, когда оформлялся залог.

• Добавленный процент; в некоторых случаях предусматривается выплата дополнительного процента, особенно в случаях второй ипотеки. Кредит с добавленным процентом  позволяет заемщику произвести досрочную выплату долга по кредиту. Различные модификации этого инструмента широко применяются как с фиксированной, так и с переменной ставкой.

• Кредит с фиксированной выплатой основной суммы долга. широко применяется банками в практике потребительского кредитования. При этом заемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа. Таким образом, величина ежемесячного платежа изменяется в сторону уменьшения. Сбербанк РФ по такой схеме выдает и ипотечные кредиты.

• Переменная (плавающая) ставка; этот вид обычно используется в условиях сильной инфляции: в кредитном договоре устанавливаются условия пересмотра кредитной ставки ;

• канадский ролл-овер; это разновидность кредита с переменной ставкой, который предполагает периодическое изменение процентной ставки на определенную фиксированную величину.

♦ В условиях нестабильной экономики наиболее приемлем кредит с переменной процентной ставкой. В его основе лежит пересмотр процентной ставки в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, то есть в соответствии с изменением стоимости привлекаемых ресурсов. Изначально расчеты проводятся по формуле стандартного аннуитетного ипотечного кредита. Полученная таким образом сумма платежа действует до пересмотра процентной ставки. Затем аналогичный расчет, учитывающий новую процентную ставку, делается на оставшийся срок кредита и так далее для каждого периода кредита, характеризующегося переменной ставкой.

При использовании данного кредитного инструмента важно обосновать подход к выбору индекса, на основе которого меняется процентная ставка по кредиту. В качестве индексирующих показателей могут быть использованы доходность государственных ценных бумаг; ставки по межбанковским кредитам; ставка LIBOR (Лондонская межбанковская ставка предложения кредитных ресурсов в долларах США); средний процент по депозитным сертификатам коммерческих банков; курс доллара США и т. д. Выбор индекса обусловлен прежде всего показателем, в наибольшей степени характеризующим стоимость ресурсов, за счет которых предоставляются ипотечные кредиты.

Однако кредит с переменной процентной ставкой содержит несколько отрицательных моментов, а именно:

• Используемые для пересмотра процентной ставки индексы далеко не всегда верно отражают инфляцию и реальную стоимость ресурсов;

• частый пересмотр процентной ставки делает кредит менее привлекательным;

• возможна несопоставимость платежей по кредиту и доходов заемщика, что увеличивает для кредитора риск неплатежей.

Чтобы повысить привлекательность для заемщиков ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, применяется механизм регулирования процентной ставки: устанавливаются пределы ее изменения в течение года, либо за весь кредитный период, что является модификацией канадского ролл-овера.

Тем не менее, в современной России ипотечное кредитование с переменной ставкой практически не используется.

Среди наиболее распространенных кредитных инструментов, используемых в условиях нестабильной экономики, в том числе некоторыми банками России, можно назвать следующие.

• Кредит с индексацией долга.

Он предполагает корректировку непогашенной суммы долга на основе выбранного индекса. В качестве индекса берутся различные показатели в зависимости от ситуации в экономике и стоимости ресурсов, привлекаемых для выдачи ипотечных кредитов: индекс потребительских цен, доллар США, индекс минимальной заработной платы, уровень инфляции и др. Такой инструмент позволяет производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении номинальных величин платежей. Инфляционный риск при этом целиком переносится на заемщика. В то же время возрастает кредитный риск, так как рост индекса может опережать рост реального дохода заемщика.

• Кредит с двойной индексацией.

Он позволяет более равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором. Применяются два индекса: платежи индексируются по какому-либо показателю дохода, обеспечивая тем самым возвратность кредита и его доступность. Номинальный непогашенный остаток кредита индексируется по индексу, отражающему уровень инфляции (стоимости потребительской корзины и т. д.), что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора.

• Кредит с регулируемой отсрочкой платежа.

Кредит с регулируемой отсрочкой платежа является разновидностью кредита с двойной индексацией, он предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных операций для банка, а другая – сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, называется контрактной ставкой и определяет размер платежа, который обеспечивал бы достаточную рентабельность кредита для банка. Заемщик в конце концов именно эту сумму и должен выплачивать банку. Размер этого процента регулярно рассчитывается на основе ставки процента на межбанковском рынке кредитов.

Вторая ставка, более низкая, называется платежной ставкой и определяет размер платежа, который заемщик ежемесячно вносит в счет погашения долга и выплаты процентов.

Разница между величиной, которую клиент должен банку по контрактной ставке, и тем, что он платит по платежной ставке, регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика периодически пересчитывается исходя из возросшей суммы задолженности таким образом, чтобы к концу срока клиент погасил ее полностью. Можно сказать, что платежи по полной «контрактной» процентной ставке взимаются в более поздний период.

Хотя некоторые российские банки, выдающие рублевые ипотечные кредиты, практикуют в своей работе использование названных кредитных инструментов, но широкого распространения они не получили.