2.2. Формирование частной собственности на недвижимость и развитие рынка недвижимости в современной России

Становление института частной собственности создало условия для формирования в России рынка недвижимости и его инфраструктуры. Еще до принятия Конституции РФ, первые правовые основы частной собственности в России постсоциалистического периода были заложены в законе РСФСР от 24 декабря 1990 г. «О собственности в РСФСР».

Большую роль в развития рынка недвижимости сыграла приватизация жилья. Согласно закону РФ от 4 июля 1991г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями от 23 декабря 1992г.), приватизация жилья означает бесплатную передачу в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений. Вступив в права собственности на жилую недвижимость, граждане получили возможность «выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем». Легализация сделок с жильем привела к быстрому росту этого сегмента рынка недвижимости.

♦ Полноценный рынок недвижимости может функционировать только при условии права частной собственности на землю. Право частной собственности на недвижимость, в том числе на землю, было зафиксировано в Конституции РФ, принятой в 1993 году, в Гражданском Кодексе и других федеральных законах.

Но это всего лишь основы. Долгое время при отсутствии законодательно установленных механизмов приватизации подавляющая часть земли оставалась государственной.

Образно говоря, формирование рынка недвижимости в России началось «со второго этажа» – квартир, встроенных нежилых помещений без каких-либо прав на землю, на которой стоят дома. Особую неопределенность это создавало при приватизации предприятий и в значительной мере тормозило приток иностранных инвестиций в реальный сектор экономики. Современное законодательство ликвидировало эту неувязку, введя принцип, «согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами».⁵

♦ Так как основу недвижимости составляет земля, то именно частная собственность на землю является условием развития рынка недвижимости.

В декабре 1992 г. был принят закон РФ «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства». С принятием этого закона легализовался рынок дачных участков и понемногу стал формироваться рынок участков для коттеджной застройки. Но доля земли, на которую распространялись законы о праве частной собственности, составляла лишь около 2% общей земельной площади России.

Лишь в начале 2000-х годов сложилась правовая база для развития земельного рынка. Большую роль в становлении частной собственности на землю играет Земельный кодекс РФ, принятый в октябре 2001г., узаконивший право частной собственности на некоторые виды земельных участков и определивший порядок их приватизации. В нем говорится, что собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные ими по основаниям, предусмотренным законодательством РФ. При этом граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность.

В 2002 году был принят закон РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», который узаконил частную собственность на сельскохозяйственные земли.

Формирование рынка нежилых помещений, началось с принятия в 2001г. закона РФ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Хотя фонд нежилых помещений, сосредоточенный в руках государства, был значительным, но его объемы и структура не соответствовали потребностям развивающейся рыночной экономики. Расширение этого рынка могло быть обеспечено только новым строительством. Существенную роль в развитии строительной сферы на основе частного предпринимательства сыграл закон РСФСР от 26 июня 1991г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» с изменениями от 19 июня 1995г. Важными пунктами этого закона было: 1) положение о том, что инвестор самостоятельно определяет объемы, направления, размеры и эффективность инвестиций; 2) инвестор вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций, в том числе осуществлять торговые операции и реинвестирование.

Дальнейшее развитие правовая база инвестиционной деятельности, обеспечивающей прирост рынка недвижимости, получила в законе РФ от 25 февраля 1999г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». На заседании Правительства РФ в феврале 2005г. среди приоритетных задач по обеспечению экономического роста отмечалась необходимость улучшения инвестиционного климата в РФ «…на основе обеспечения защиты прав собственности …».

Несмотря на значительный прогресс в развитии законодательной базы для полноценного функционирования рынка недвижимости в России, в ней еще остается много пробелов.