Отчет о доходах

У.е.

Потенциальный валовой доход 200 000

минус: поправка на недоиспользование 10 000

плюс: прочие поступления 6 000

Действительный валовой доход 196 000

минус: текущие операционные расходы 62 000

минус: резерв на замещение 4 000 Чистый операционный доход (NOI) 130 000

минус: обслуживание долга

(выплата долга и процентов) 101 110

Поступления денежных средств

на собственный капитал 28 890

Используя приведенные данные, можно представить следующие коэффициенты:

• Коэффициент улучшений - отношение стоимости зданий и сооружений к общей стоимости недвижимости

900 000 / 100 000 = 0,9

• Коэффициент недоиспользования - отношение недоборов платежей от неполного использования объекта к потенциальному валовому доходу

10 000 / 200 000 = 0,05

• Коэффициент ипотечной задолженности - отношение основной суммы ипотечного кредита к общей стоимости недвижимости

800 000 / 1 000 000 = 0,8

• Ипотечная постоянная - отношение суммы ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита

101 110 / 800 000 = 0,1264

• Коэффициент покрытия долговых выплат - отношение чистого операционного дохода к ежегодным платежам по обслуживанию долга

130 000 / 101 110 = 1,29

• Общая ставка дохода - отношение чистого операционного дохода к цене покупки

130 000 / 1 000 000 = 0,13

• Ставка денежных поступлений на собственный капитал - отношение денежных поступлений на собственный капитал к стоимости собственного капитала.

28 890 / 200 000 = 0,1444

Критерии эффективности инвестиций в недвижимость

Инвестирование в недвижимость требует постоянного сравнения с другими инвестиционными проектами, а также с возможными вариантами перезакладывания ("младшие" ипотеки) или рефинансирования путем досрочного погашения старого ипотечного долга и переоформления новой первой ипотеки. Для этих целей необходимы критерии эффективности инвестиционных проектов.

Следует помнить, что не существует одного совершенно точного измерителя эффективности, поэтому необходимо использовать сразу несколько. В каждом конкретном случае этот набор может различаться в зависимости от особенностей инвестиции. Наиболее используемы при анализе инвестиций в недвижимость следующие критерии:

• Чистая текущая (настоящая) стоимость.

Чистая текущая стоимость (NPV) представляет собой сумму текущей стоимости потока доходов и текущей стоимости перепродажи за вычетом начальной инвестиции.

Ct Co - начальная инвестиция,

NPV = - Co + (1 + i)ⁱ где: Ct - доходы по периодам,

i - норма дисконта.

В качестве нормы дисконта может быть взята ставка дохода по какому - либо альтернативному варианту вложения денег приблизительно с равным риском, или банковская процентная ставка, увеличенная на несколько пунктов с учетом риска. Положительное значение NPV означает, что рассматриваемый вариант имеет более высокую доходность по сравнению с альтернативным.

• Период окупаемости (PB) - время, в течение которого сумма доходов становится равной сумме первоначальной инвестиции.

PB = 1 / Re, где Re - коэффициент капитализации дохода.

• Внутренняя норма отдачи (IRR) или внутренняя норма прибыли - это норма дисконтирования, при которой чистая текущая стоимость NPV стала бы равной нолю, то есть при дисконтировании потока доходов по ставке IRR их текущая стоимость становится равной первоначальной инвестиции.

Рассчитать IRR можно методом последовательной подстановки различных процентных ставок в формулу расчета чистой текущей стоимости, пока она не станет приблизительно равна размеру первоначальной инвестиции.

• Индекс прибыльности (PI) равен отношению текущей стоимости суммы будущих доходов PV к начальной инвестиции Co.

PI = PV / Co.