А. Принятие решения о рефинансировании потребительской недвижимости

Здесь предполагается, что собственность была приобретена с использованием ипотеки, но к настоящему времени произошло снижение процентных ставок, и новый кредит можно получить по более низкой ставке.

В случае с потребительской недвижимостью, когда отсутствует поток доходов, для решения вопроса о целесообразности рефинансирования достаточно провести сопоставление издержек и выгод рефинансирования.

Для расчетов возьмем условия предыдущего примера:

Собственность была приобретена 4 года назад за 1 млн. у.е. с использованием ипотечного кредита в сумме 800000 у.е. на 12 лет под 12% годовых с ежемесячными равновеликими выплатами (стандартный ипотечный кредит). Предполагается, что сейчас можно взять новый кредит в размере остатка долга на 15 лет под 10% годовых. Штраф за досрочный возврат кредита - 5% от оставшейся суммы и расходы на получение нового кредита - 4% от суммы кредита.

Издержки:

Штраф за досрочный возврат кредита

646470 у.е. х 0,05 = 32323 у.е.

Расходы на получение нового кредита

647000у.е. х 0,04 = 25880 у.е.

Итого: 58203 у.е.

Выгоды:

Годовые платежи по старому кредиту 126080 у.е.

Годовые платежи по новому кредиту

647000 х 0.0107 х 12 = 83075 у.е.

Годовой выигрыш на платежах

126080 - 83075 = 43005 у.е.

Следует учесть, что этот выигрыш собственник будет получать в течении 8 лет, но затем начнутся издержки, связанные с рефинансированием, поскольку по новому кредиту платежи по обслуживанию нового долга надо будет производить еще в течении 7 лет.

Суммарный выигрыш (аннуитет) за 8 лет (оставшийся срок по старому кредиту), приведенный к текущей стоимости по ставке 0,15²⁰ с ежегодным начислением процентов, составит

43005 х 4.487 = 192963 у.е. то есть больше издержек, связанных с переходом на новый кредит, на сумму:

192963-58203=134760у.е.

Однако следует учесть, что при рефинансировании предстоит делать выплаты еще 7 лет сверх 8 лет, когда завершились бы выплаты по первому кредиту. Эти ежегодные платежи по обслуживанию нового кредита по 83075у.е. следует привести к текущей стоимости, используя функцию обычного аннуитета (пятая колонка финансовой таблицы), и добавить к издержкам.

Для расчета текущей стоимости аннуитета за период с 8-го по 15-ый год следует в таблице взять коэффициент не за 7 лет, а разницу коэффициентов за 15 и 8 лет.

Итого сумма издержек рефинансирования будет равна:

58203 + 83075 х (5.847 - 4.487) = 171185 у.е., в то время как выигрыш за счет уменьшения периодических выплат составляет 192963 у.е. то есть в конечном итоге собственник за счет рефинансирования может сэкономить 192963 – 171185 = 21778 у.е.

Но следует учесть, что здесь будущие платежи дисконтировались по ставке 15%, то есть предполагалось, что собственник свои деньги может использовать с годовой доходностью не менее 15%. Однако, если собственник потребительской недвижимости не занимается никаким предпринимательством, а все свои доходы тратит на текущее потребление, то эти расчеты теряют смысл. Или, по крайней мере, для расчетов надо использовать такую ставку дисконта, которая равна банковской ставке по сбережениям.