6.3. Кредиты с дисконтом и младшие закладные

Во многих странах существует законодательно установленный верхний предел процентной ставки по ипотечным кредитам. Если рыночная ставка кредитов коммерческих банков начинает сильно превышать верхний предел по ипотечным кредитам, то банки прибегают к кредитным дисконтам, то есть предоставляют на самом деле сумму кредита меньше, чем зафиксировано в договоре. Разница трактуется, например, как комиссионный платеж банку. Расчеты периодических платежей делаются, исходя из номинальной суммы и номинального процента, но поскольку заемщик в действительности получает уменьшенную сумму (со скидкой), то для него реальная процентная ставка оказывается выше. Скидку может оплатить и продавец, но тогда это будет включено в цену и покупка обойдется инвестору дороже.

Скидки с кредитной суммы оцениваются в пунктах. Каждый пункт скидки равен 1% основной суммы кредита.

Пример. Кредит в сумме 800000 руб. предоставлен на 25 лет под 10% годовых со скидкой в 8 пункта. Это означает, что реально заемщик получит не 800000 руб., а на 8% меньше, то есть только 736000 рублей. Требуется рассчитать, каков будет действительный уровень процентной ставки для заемщика.

Решение:

1) Рассчитываем размер ежемесячных платежей, взяв ипотечную постоянную для 25 лет из таблицы 10% с ежемесячными выплатами

0,009087 х 800000 = 7270 руб.

2) Теперь можно рассчитать реальную ипотечную постоянную, разделив периодический платеж на реальную сумму кредита

7270 / 736000 = 0, 009878

3) Сравнивая полученный результат с ипотечными постоянными разных таблиц (то есть для разных процентных ставок), обнаруживаем, что он ближе всего к значению для 11%. Значит, кредит с номинальной ставкой 10%, но с дисконтными пунктами, реально будет стоить 11% годовых.

Существует упрощенный метод подсчета приблизительной реальной процентной ставки кредита с дисконтными пунктами, называемый методом «указательного пальца». Он применим в случаях, когда сроки кредита достаточно продолжительны - в пределах 20 - 30 лет. В этом случае каждый дисконтный пункт увеличивает процентную ставку на 1/8 %. Если бы в нашем примере скидка составляла 4 пункта, это означало бы, что реальная процентная ставка равна 10,5 %.

Хотя в настоящее время в России нет никаких законодательных ограничений по уровню процентной ставки, но практически все российские банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, используют этот инструмент повышения процентной ставки, взимая разного рода доплаты за оформление ипотечного кредита.

Младшие закладные

Одну и ту же собственность можно заложить вторично и до погашения первого кредита. В принципе, ее можно закладывать и три, и даже больше раз. Сделать это можно как через некоторое время после оформления первой ипотеки, так и одновременно с ней.. Первая закладная называется старшей, остальные младшими, причем они строго субординируются по очередности залоговых прав.

В случае невыполнения заемщиком своих обязательств перед кредиторами, заложенная собственность отчуждается (по суду либо в соответствии с предусмотренной в договоре процедурой) и реализуется. Из вырученной суммы удовлетворяются притязания кредиторов в соответствии с очередностью их залоговых прав. Следовательно, младшие ипотеки более рискованны, поэтому и процентная ставка по ним устанавливается более высокая, чем для первой ипотеки (например, с использованием добавленных процентов). Однако и при этом условии для инвестора иногда бывает выгодно привлечение второго ипотечного кредита, в частности, когда собственных денег не хватает для реализации выгодного инвестиционного проекта.

Пример.

Пусть дано:

Чистый операционный доход 130000 руб. в год;

первый ипотечный кредит 800000 руб. сроком на 25 лет;

процентная ставка 12 % годовых с ежемесячными выплатами;

собственный капитал 2000000 руб.

Решение:

Рассчитываем размер ежемесячных платежей по обслуживанию долга умножением ипотечной постоянной на сумму кредита

0,0105322 х 80000 = 8425 руб.,

а за год 8425 х 12 = 101100 руб.

Денежные поступления на собственный капитал составят часть NOI, остающуюся после выплат по ипотеке.

130000 - 101100 = 28900 руб.

Ставка дохода на собственный капитал составит:

28900 : 200000 = 0,1445 или 14,45 %.

Общая ставка дохода: 130000 : 1000000 = 0,13 или 13 %.

Предположим, что у инвестора отсутствуют свободные деньги, и он не может добавить к сумме ипотечного кредита необходимые 200000 руб., но имеется возможность привлечь второй ипотечный кредит на недостающую сумму сроком на 5 лет под 14 % годовых с "пружинной" формой выплат, предполагающей в первые три года уплату только процентов.

Ежегодные выплаты по второму кредиту в первые три года составят 28000 руб. (14% от 400 000 руб.). В этом случае суммарные платежи по обслуживанию долга по обеим ипотекам составили бы 101100 + 28000 = 129100 руб. Инвестору, не внесшему ни рубля своих денег, оставалось бы из чистого операционного дохода ежегодно 900 руб. (130 000 – 129 100). Это, конечно, ничтожный доход, к тому же через три года сумма платежей возрастет, так как начнется погашение основной суммы долга по второй ипотеке. Но возможно, что к тому времени инвестор ожидает крупные поступления из других источников, либо он рассчитывает взять новый кредит для погашения текущего, либо могут быть еще какие-то варианты. Во всяком случае, вторая ипотека дает возможность инвестору, даже при полном отсутствии у него на данный момент свободных денег, не упустить выгодное приобретение. Если срок экономически эффективной жизни объекта значительно превышает 25 лет (срок первой ипотеки), то далее уже весь чистый операционный доход будет оставаться инвестору.

Или, например, прогнозируется повышение операционного дохода через некоторое время в связи с изменением ситуса, что делает его приобретение более выгодным и покупатель старается получить завершающую ипотеку.

Существенные выгоды могут состоять и в уменьшении налоговых платежей, так как выплата процентов вычитается из общей суммы налогооблагаемого дохода.