Глава 5. Капитализация доходов от недвижимости

Цель изучения данной темы – ознакомиться с особенностями капитализации доходов от недвижимости, что необходимо при определении инвестиционной стоимости недвижимости. Эти особенности обусловлены двумя главными обстоятельствами: 1) возврат инвестированного капитала – в отличие от материального производства - «сидит» не в издержках производства, а в чистом операционном доходе; 2) объект недвижимости состоит, как правило, из зданий с земельным участком, возврат капитала от которых происходит по-разному.

Основные вопросы темы:

1. Финансовые коэффициенты и критерии эффективности

инвестирования в недвижимость;

2. Текущая и конечная отдача инвестиций в недвижимость;

3. Капитализация доходов при неизменной стоимости недвижимости;

4. Капитализация доходов при снижающейся стоимости капитала за время владения;

5. прямолинейный и аннуитетный метод возврата капитала;

6. Капитализация доходов при возрастающей стоимости капитала за время владения;

7. капитализация доходов от сложного объекта недвижимости, состоящего из земельного участка и зданий.

Изучив данную тему необходимо:

- знать:

- основные критерии эффективности;

- что такое текущая и что такое конечная отдача от недвижимости;

- базовую формулу коэффициента капитализации доходов и ее

модификации для разных видов недвижимости;

- методику расчета текущей стоимости доходов для разных видов

недвижимости с разным характером доходов.

- уметь:

- объяснить различие текущей и конечной отдачи;

- обосновать структуру коэффициента капитализации для разных

видов недвижимости;

- рассчитать инвестиционную стоимость объекта недвижимости,

используя прямолинейный метод и аннуитетный метод возврата

капитала;

- рассчитать инвестиционную стоимость объекта недвижимости,

состоящего из разных видов, используя метод физического

остатка и метод финансовой группы.

При изучении темы 5 необходимо читать учебники:

• Лигай Г.А. «Рынок недвижимости и ипотека». –М.: МЭСИ, 2006 г., гл. 5;

• Д. Фридман, Н. Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимостию – М.: ДЕЛО, 1995, гл. 5, 6.