6.5. Ипотечные ценные бумаги

Развитие ипотечного рынка и его способность играть активную позитивную роль в экономике во многом определяется степенью развития вторичного рынка, на котором обращаются обеспеченные ипотекой ценные бумаги.

♦ Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) представляют собой права требований по ипотечным кредитам, обеспеченным залогом объектов недвижимости. Эмиссия ИЦБ производится на основе пула выданных кредитов. Ипотечные кредиты погашаются помесячными (или поквартальными) платежами и владельцы ИЦБ, обеспеченных этим пулом, получают большую часть этих платежей по некоторой заранее определенной схеме.

Во всем мире ипотечные ценные бумаги (далее - ИЦБ) – основной источник финансирования ипотечных кредитов. Они обладают высокой надежностью, позволяя привлекать долгосрочные ресурсы по минимальным ставкам. В большинстве развитых стран примерно 50% фондового рынка занимают именно ипотечные ценные бумаги. А есть страны, где на их долю приходится и 70%. То есть значительная часть фондового рынка может быть занята ипотечными ценными бумагами.

В странах с развитой экономикой применяется большое разнообразие ИЦБ, различающихся по типу обеспечивающих активов, гарантиям, распределению рисков и т.п. Однако существует только два принципиальных способа распределения денежных поступлений от активов ИЦБ:

1. Платежи пересылаются владельцам ИЦБ после того, как будут произведены удержания за административное и сервисное обслуживание ИЦБ. Такие бумаги и называются "сквозными". Они составляют подавляющее большинство эмитированных в мире ИЦБ.

2. Вся эмиссия ИЦБ разделяется на несколько классов. Платежи и риски перераспределяются между этими классами в соответствии с некоторым набором правил структурирования и обслуживания.

В мировой практике для снижения кредитных рисков с ценными бумагами применяются различные меры в частности:

• Страховка непрерывности процентных платежей ИЦБ - в случае дефолта по ипотечному кредиту из обеспечения ИЦБ страховщик начинает вместо заемщика выплачивать процентную часть вплоть до реализации залога.

• Дополнительные гарантии или страховки, предоставляемые специализированными страховыми компаниями - обязательство страховой компании покрыть 100% всех видов потерь по облигациям независимо от причины таких потерь. Часто эмиссии новых видов рыночных финансовых инструментов целиком "покрываются" страховкой, до тех пор, пока рынок не "привыкнет" к данному виду инструментов.

• Гарантированный кредит - обязательство сторонней финансовой организации (банка) выплатить полностью основную сумму долга и проценты в случае дефолта эмитента.

Несмотря на различное обеспечение ИЦБ и правила распределения денежных поступлений, большинство ИЦБ обладают следующими характеристиками:

• Практически во всех случаях платежи, выплачиваемые держателям ИЦБ, являются периодическими. Чаще период бывает месячным, реже квартальным.

• Платежи от пула активов состоят из двух частей: 1) процентной (плата за пользование кредитами) и 2) амортизационной (погашение кредитов). Амортизационные платежи могут быть плановыми или досрочными, полными или частичными.

• Плановая амортизация представляет собой постепенное погашение баланса по кредиту таким образом, что к концу срока ипотечного кредита баланс оказывается погашен, в отличие, скажем, от корпоративных облигаций, когда в течение всего срока обращения облигации выплачивается только купон, а баланс (номинал) погашается по окончании срока.

• Досрочное погашение ИЦБ отражает тот факт, что в большинстве случаев заемщик по ипотечному кредиту имеет право на частичную или полную досрочную выплату кредита, например, при продаже квартиры, составляющей залог по кредиту.

Характеристика российского ипотечного рынка

Несмотря на предпринимаемые правительством активные шаги по развитию ипотеки, ипотечный российский рынок до сего времени (2004-2005гг.) находился в неразвитом состоянии, и характеризовался практически полным отсутствием вторичного рынка.

В 2005 году сумма выданных жилищных ипотечных кредитов составила около 1 млрд.долл., что меньше 1% ВВП. В США ипотечные кредиты составляют 55%, в З.Европе 35% ВВП. И дело не только в бедности населения, как считают некоторые. В маленькой Латвии, далеко не самой богатой стране, суммы выданных ипотечных кредитов только за 2005 год составила 5 млрд.долл., что в 5 раз больше общероссийской ипотеки.

♦ Одним из наиболее значительных условий для развития в России ипотеки явилось принятие закона «Об ипотечных ценных бумагах» (ноябрь 2003г.) с одобренными Думой более поздними поправками. Согласно этому закону ипотечные ценные бумаги могут выпускаться непосредственно банками либо специально создаваемыми ипотечными агентами.

Закон "Об ипотечных ценных бумагах" вводит два вида бумаг – облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.

Ипотечные облигации являются эмиссионными ценными бумагами, закрепляющими право владельца на возврат уплаченной суммы и получение процента, выплачиваемого не реже одного раза в год. Размер процента определен решением о выпуске этих облигаций. Эти облигации отличаются от корпоративных тем, что они обеспечены залогом ипотечного покрытия (требования о возврате основной суммы долга и уплате процентов). Благодаря этому ипотечные облигации являются бумагами с высокой степенью надежности. Банки, занимающиеся выдачей ипотечных кредитов, могут объединить права по кредитам в пул и под их залог выпустить облигации, которые потом можно продавать инвесторам, в том числе и на фондовом рынке.

Порядок выпуска и обращения облигаций с ипотечным покрытием в настоящее время полностью урегулирован законодательством, и они могут успешно использоваться для рефинансирования ипотечных программ.

В отличие от облигаций, ипотечные сертификаты участия - совсем новая бумага для нашего рынка, предполагающая более сложный финансовый механизм. Ипотечный сертификат участия – как прописано в законе - это ценная бумага, владелец которой является сособственником пула ипотечных кредитов. Банки участвуют в создании пула ипотечных кредитов и продают его компании, имеющей соответствующую лицензию ФСФР. После этого управляющая компания может выпускать ипотечные сертификаты участия. Каждый покупатель этой ценной бумаги имеет свою долю в общей собственности на имущество, составляющее "покрытие" сертификатов. Владелец этого сертификата является как бы сособственником ипотечных кредитов и одновременно выступает в качестве учредителя и выгодоприобретателя по договору доверительного управления этим имуществом. Он получает почти все средства, которые выплачивает по кредиту заемщик, за вычетом вознаграждения управляющему органу.

Таким образом, сертификаты участия предполагают наличие доверительной собственности на жилье, которая в России пока отсутствует. Ипотечные сертификаты участия позаимствованы из американской системы. Там существует доверительная собственность - траст, означающий наличие двух собственников, между которыми распределяются полномочия. В странах континентальной Европы, включая Россию, сложилось иное понятие собственности, при котором подобное расщепление невозможно. Пока отсутствуют подзаконные нормативно-правовые акты, регулирующие порядок регистрации правил доверительного управления ипотечным покрытием, правила ведения реестра ипотечного покрытия, отчетность управляющего ипотечным покрытием, деятельность специализированного депозитария ипотечного покрытия и другие. Поэтому вопрос об эмиссии этих ценных бумаг пока даже не ставится.

Существует и третий вид ипотечных ценных бумаг – закладные, которые в нашей стране уже действуют. Это не эмиссионные ценные бумаги, но они обеспечены залогом и приносят залогодержателю доход – возврат ссуды и процентов. Их продают банки, выдающие ипотечные кредиты. Выкупом закладных у банков для их рефинансирования занимается Агентство Ипотечного Жилищного Кредитования (АИЖК).

АИЖК уже произвело три выпуска облигаций, в том числе в 2004 г. два транша: облигации А2 на сумму 1,5 млрд.руб. и А3 на сумму 2,25 млрд.руб. Общий объем выпуска облигаций в 2005 г. должен составить 5,6 млрд.руб. Однако это не ипотечные облигации, а обычные корпоративные ценные бумаги. Отсутствие соответствующих подзаконных актов, регламентирующих порядок выпуска и обращения таких ценных бумаг, не позволил Агентству осуществить дебютный выпуск ИЦБ, который планировался на конец 2004г. Выпуск первого транша свободно обращающихся ипотечных облигаций планируется в первом квартале 2006 года.

«Во всем мире ипотечные ценные бумаги – основной источник финансирования ипотечных кредитов. Они обладают высокой надежностью, позволяя привлекать долгосрочные ресурсы по минимальным ставкам, – отмечает начальник управления федеральных программ Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Денис Гришухин. – У нас же сегодня банки выдают кредиты в основном за счет собственных средств. И если "коротких" денег в банковской системе сейчас даже слишком много, то „длинных” практически нет. А ипотечные кредиты выдаются, как правило, на 10–15 лет. Поэтому возможности увеличения объемов ипотечного кредитования достаточно ограничены. В этой ситуации формирование рынка ипотечных ценных бумаг становится ключевым моментом для дальнейшего развития ипотеки».

Преградой для выпуска собственных ИЦБ у коммерческих банков после принятия закона, кроме недостаточной законодательной базы, стала Инструкция Центробанка, установившая ряд нормативов, ограничивающих выход КБ на рынок ипотечных ценных бумаг. По словам представителей Центробанка, цель новой инструкции — усиление государственного контроля и надзора за специализированными ипотечными организациями, имеющими право выпускать ипотечные ценные бумаги.

В частности, новая инструкция затронула следующие нормативы:

• Норматив Н1 для банков-эмитентов ИЦБ увеличен до 14%, в то время как для остальных коммерческих банков минимум составляет 10%. Связано это с тем, что участвующие в ипотечном кредитовании банки принимают на себя более долговременные обязательства, поэтому для того, чтобы компенсировать связанные с этим риски, размер покрывающего их капитала должен быть выше.

• Норматива Н17 обязывает кредитную организацию, намеревающуюся эмитировать ИЦБ, иметь размер предоставленных кредитов с ипотечным покрытием не ниже 10% капитала; этим обеспечивается введение определенной специализации для банков. То есть если банк намеревается выпускать ипотечные ценные бумаги, то эта деятельность должна быть для него одной из основных. Этот норматив, по мнению самих банкиров, вполне правомерный и адекватный.

• Норматив Н18 устанавливает минимальное соотношение величины ипотечных кредитов и объема эмиссии. Согласно нормативу Н18, объем ипотечных кредитов должен быть не меньше общего объема выпускаемых банком ипотечных ценных бумаг. Соотношение должно составлять 100%, т. е. ипотечная эмиссия не должна идти ни на какие другие цели.

• Согласно нормативу Н19, объем привлеченных средств населения не должен превышать 50% капитала банка. Иначе говоря, если у банка обязательства перед частными вкладчиками составляют менее 50% капитала, он может выпускать облигации с ипотечным покрытием, в противном случае — не имеет права. Сделано это для того, чтобы в случае банкротства банка, когда по закону частные вкладчики имеют первоочередное право на удовлетворение требований, владельцы ипотечных ценных бумаг не потеряли свое право на залог. Норматив (Н19) — вынужденная мера, так как в российском законодательстве о банкротстве ипотечное покрытие не выводится, как принято в мировой практике, из конкурсной массы. И если банк обанкротится, то его вкладчики будут первыми в очереди претендентов на компенсацию, а владельцам ипотечных облигаций может ничего не достаться. Чтобы у банков-эмитентов объем средств вкладчиков не превышал определенных лимитов, и введен этот норматив. Аналитики полагали, что необходимость в нем отпадет сама собой, когда будут приняты поправки в законодательство о выведении ипотечного покрытия из конкурсной массы при банкротстве банка. Так и получилось.

С принятием поправок к закону «Об ипотечных ценных бумагах» удалось ликвидировать данное препятствие развитию рынка ипотечных ценных бумаг. Кроме того, было снято противоречие между законом об ипотечных ценных бумагах, законом о банкротстве и другими законами, в которые также были введены поправки. Тем самым создаются правовые предпосылки для развития ипотечного рынка.

♦ Существенными моментами принятых поправок являются следующие:

• из общей массы облигаций выделяется особый тип облигаций с ипотечным жилищным покрытием и указывается, что они должны предусматривать фиксированный в них процент;

• при банкротстве кредитной организации, осуществляющей эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, ипотечное покрытие не включается в конкурсную массу.

• закрепляется положение, согласно которому эмитент вправе установить очередность исполнения обязательств между несколькими выпусками облигаций, обеспеченных одним ипотечным покрытием, что соответствует мировой практике.

Предполагается, что эти меры позволят обеспечить восполнение пробелов в действующем законодательстве и предоставят участникам рынка возможность выпускать и приобретать ипотечные ценные бумаги разной степени надежности и доходности. Благодаря принятию указанных поправок, будут созданы предпосылки для удовлетворения спроса различных групп инвесторов и, как следствие, благоприятный режим для рефинансирования ипотечных кредитов.