1.1. Основы отнесения материальных объектов к недвижимости: правовой и физический аспект

♦ ГК РФ¹ ввел деление материальных объектов собственности на движимое и недвижимое имущество. «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей».

В советском законодательстве такого деления не существовало, так как не было рынка недвижимости. В условиях отсутствия частной собственности и свободного рынка понятие недвижимого имущества было неактуальным.

В настоящее время недвижимое имущество и связанные с ним сделки приобретают все большее значение, поэтому актуальным становится его изучение, классификация, выявление теоретических и практических проблем функционирования рынка недвижимости.

В научной и учебно-иетодической литературе встречаются близкие по смыслу термины: «недвижимое имущество», «недвижимость», «объект недвижимости», «недвижимая собственность», обычно употребляемые как синонимы. Однако, строго говоря, их нельзя считать полными синонимами.

В американской теории и практике рынка недвижимости четко разграничены понятия физический объект недвижимости как реальное имущество (Real estate) и вещное право, связанное с недвижимостью (Real property). На рынке недвижимости в качестве товара может выступать как то, так и другое. Объект недвижимости выступает товаром в том случае, если вместе с ним отчуждаются все права на данный объект.

Понятие «недвижимое имущество», данное в ГК РФ, распространяется на землю и все, что постоянно закреплено на ней (здания, сооружения, постройки, леса и лесные насаждения и т.п.), то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. К недвижимому имуществу по закону относят также морские, речные и воздушные суда, космические объекты. К недвижимости на основании законов может быть отнесено и иное имущество. Таким образом, понятие «недвижимое имущество» определяется правовыми отношениями собственности, а не только физическими особенностями объекта. В российской научной и деловой терминологии практически то же самое понимается под «недвижимостью».

♦Для целей изучения рынка недвижимости как системы сделок, прежде всего купли – продажи, преимущественное значение имеет правовой, а не физический аспект, поэтому впредь в данном учебном пособии термины «недвижимое имущество» и «недвижимость» используются как синоним.

Существенную роль при отнесении объекта к недвижимости играет такой правовой признак, как необходимость государственной регистрации объекта – она обязательна для всех физически недвижимых объектов и для тех движимых объектов, которые по закону отнесены к недвижимому имуществу. Таким образом, правовой аспект недвижимости является более общим, чем физический, охватывая как физически недвижимые, так и некоторые физически движимые объекты. И тем не менее первичным отличительным признаком для отнесения того или иного объекта к недвижимости служит неразрывная связь с землей. Все объекты, обладающие этим признаком, безусловно относятся к недвижимости. Эти объекты составляют подавляющую долю недвижимости.

Все объекты, физически связанные с землей, имеют много общих экономических признаков: высокую стоимость, низкую ликвидность, уникальность каждого объекта, длительность срока службы и т.д. Наличие всей совокупности тех же экономических признаков у физически движимых объектов и послужило основанием для отнесения их к недвижимости. Именно эти признаки, объединяющие все объекты недвижимости, предопределил необходимость государственной регистрации. Таким образом, государственная регистрация недвижимого имущества и сделок с ним является производным, хотя и более общим, признаком недвижимости.

Хотя для целей инвестиционного анализа основное значение имеют экономические и правовые признаки, но и физические особенности объектов недвижимости следует учитывать при анализе рынка недвижимости, в частности, при классификации недвижимости, при сегментировании рынка и т.п.

♦ В рамках данного учебного пособия за основу понятия «недвижимость» берется определение, приведенное в ГК РФ, т.е. к недвижимости относятся земельные участки, недра и все физически недвижимые объекты, а также приравненные к ним движимые объекты (морские, речные, воздушные суда и космические объекты).