5.5. Капитализация потока доходов, если прогнозируется повышение стоимости капитала

Если прогнозируется, что через несколько периодов цена продажи недвижимости может превысить текущую стоимость инвестиции, то в общем коэффициенте капитализации (конечной ставке дохода, которую планирует себе инвестор) не нужно к текущей ставке дохода добавлять фактор фонда возмещения, а наоборот, текущую ставку нужно уменьшить. Дело в том, что в этом случае не только не нужен возврат капитала в виде части текущих доходов (он вернется при перепродаже), но тот прирост, который как бы "накопится" к моменту продажи, надо вычесть из текущих платежей. Здесь меньшие текущие доходы и соответственно более низкая ставка текущего дохода компенсируются в момент продажи за счет излишка, превышающего первоначальную цену, и в итоге конечная отдача окажется выше текущей.

Расчет коэффициента капитализации в этом случае производится следующим образом: из коэффициента текущей отдачи вычитается фактор фонда возмещения, уменьшенный пропорционально приросту стоимости. Например, инвестор, приобретая сегодня недвижимость, планирует перепродать ее через 5 лет, при этом прогнозируется, что ее цена за этот период вырастет на 30%. Инвестора устраивает конечная отдача на инвестированный капитал в размере 12 % годовых.

R = 0,12 - (0,157 х 0,3) = 0,0729 (или 7,29 %);

Здесь 0,157 - фактор фонда возмещения, который, уменьшив на 30%, вычитаем из ставки текущей отдачи.

Таким образом инвестор, имея текущего дохода всего 7,29 % годовых, получит - за счет возрастания стоимости капитала - конечную отдачу 12 %.