РН

2.3. Сделки с недвижимостью

Всякие изменения в правах собственности на недвижимость, происходящие на основе добровольности и правомочности сторон, независимо от того, идет ли речь о полном или частичном праве собственности, происходят в форме сделок.

♦ Сделка (операция) с недвижимостью – это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение права собственности на объект недвижимости.

Принято различать сделки односторонние, для совершения которых достаточно выражения воли одной стороны, и сделки многосторонние, для совершения которых необходимо согласие двух или более сторон. Многосторонние сделки оформляются договорами.

К односторонним сделкам относятся:

- Дарение; это весьма распространенная сделка, особенно часто встречающаяся в сделках с жильем. Собственник может подарить принадлежащую ему недвижимость любому физическому или юридическому лицу, но при этом оно не должно быть заложено.

- Наследование. В силу своей долговечности недвижимость может многократно переходить по наследству новым собственникам. Различают наследование по закону и по завещанию. В последнем случае завещание представляет собой юридический документ, в котором выражена воля завещателя. Завещание должно быть заверено нотариусом или иным официальным лицом, полномочия которого в удостоверении подобной сделки устанавливаются законодательством страны.

(Более подробное изложение всяческого рода юридических нюансов совершения сделок дарения и наследования в России можно найти в соответствующих разделах Гражданского Кодекса РФ и в юридической литературе).

К многосторонним сделкам относятся:

- Купля-продажа; это вид сделки является основным на рынке недвижимости. Здесь речь идет о переходе от одного лица к другому всего пакета прав собственности: владения, пользования, распоряжения.

- Сдача в аренду недвижимости. В этом случае от одного лица к другому переходит на определенное договором время и на согласованных сторонами условиях право пользования данным недвижимым имуществом. При смене собственника арендный договор не расторгается (если этого не желает арендатор) и не изменяется.

В определенных случаях арендодателем может выступать арендатор, тогда сделка называется субарендой.

- Имущественный найм. Почти то же, что и аренда, но относится только к государственному жилищному фонду и оформляется не в виде арендного договора, а в виде ордера на жилье. Если позволяет площадь, допускается поднайм.

- Купля-продажа прав аренды. В этом случае от одного лица к другому переходит не сама недвижимость в качестве объекта пользования, а только право сдавать ее в аренду от своего лица. Эта специфическая сделка распространена в России применительно к государственной собственности, когда государство, не отказываясь от своего права собственности на недвижимость (в основном это земельные участки и нежилые помещения), продает частным лицам права аренды, обычно на достаточно длительное время (до 49 лет).

- Обмен. Здесь речь идет об обмене ордерами на государственное жилье. В этой сделке не происходит передачи прав собственности от одного лица к другому, собственником остается государство.

- Мена. Эта сделка, как и предыдущая, связана с жильем, но здесь в отличие от обмена, происходит смена собственников. По сути в данной сделке совмещены две сделки купли-продажи: участники сделки взаимно продают друг другу сою собственность.

- Залог недвижимости или прав на недвижимость. Данная сделка используется собственником недвижимости для получения кредита, который берется залогодателем для любых целей.

- Ипотека. Данная сделка представляет разновидность предыдущей формы, ее частный случай. Ее особенность состоит в том, что, во-первых, здесь кредит под залог недвижимости предоставляется для ее приобретения (путем покупки или строительства), во-вторых, как правило, на весьма длительный срок (до 25 и более лет).

- Передача недвижимости в качестве вклада в уставный капитал обществ, товарищества, кооператива.

- Передача недвижимости в пожизненное, либо в бессрочное пользование.

- Предоставление сервитута. Сервитут - право ограниченного пользования соседним участком. Он предоставляется в том случае, когда какой-либо земельный участок расположен так, что пройти или проехать к нему можно только через соседний, чужой , участок.

Существует множество разновидностей перечисленных сделок: приобретение недвижимости с рассрочкой платежа, участие в долевом строительстве, аренда с правом выкупа и др.

Кроме сделок можно назвать несколько видов так называемых операций с недвижимостью: признание какого-либо права на недвижимость по решению суда, расторжение договора, уточнение долей собственности в недвижимости и др.

Практически все сделки с недвижимостью (возникновение и изменение прав собственности, прав хозяйственного ведения, владения и использования, оперативного управления, ипотеки, сервитута и др.) подлежат государственной регистрации.

♦Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством этих прав. Сделка считается завершенной только после ее регистрации. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав проводится по всей территории РФ по установленной системе записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Для этого в Регистрационную палату представляется в установленном порядке пакет документов.

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Она имеет открытый (публичный) характер, и информация о зарегистрированных правах на данный объект должна предоставляться любому заинтересованному лицу.

Согласно ст.234 ГК РФ лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество, и оно может быть зарегистрировано.

Объекты государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним могут быть подразделены на несколько групп:

права всех форм собственности, в том числе государственной;
вещные права лиц, не являющихся собственниками

- право хозяйственного ведения,

- право пожизненного наследуемого владения,

- право постоянного пользования и т.д.

ограничения прав (обременения)

- сервитуты,

- ипотека,

- арест и пр. ограничения.

Государственная регистрация сделок с недвижимостью и доступность информации о зарегистрированных правах помогает избежать мошенничества на рынке недвижимости.

Чтобы сделка считалась действительной, необходимо соблюдение определенных условий; основные требования:

-законность сделки;

право- и дееспособность ее участников;

соответствие сделки воли всех участников;

соблюдение формы сделки.

Содержание