logo
РН

5.2. Текущая и конечная отдача. Коэффициенты капитализации

доходов

Инвестирование в недвижимость с целью извлечения дохода предполагает сравнение вариантов по степени отдачи (доходности) от инвестированного капитала. Отдача - это процентное отношение дохода к инвестиции.

Различают отдачу текущую - отношение ежегодного дохода к цене инвестиции, и отдачу конечную, в которой учитывается не только текущий доход, но и изменение за период владения стоимости самого инвестированного капитала. Таким образом при оценке конечной отдачи следует учесть весь поток периодических поступлений и ожидаемый доход или убытки от изменения стоимости инвестированного капитала.

Капитализация дохода - это пересчет потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости. В самом общем виде его можно выразить формулой:

PV = NOI / R , где:

PV - текущая стоимость инвестиции,

NOI - чистый операционный доход,

R - коэффициент капитализации

♦ Чистый операционный доход – годовой доход от недвижимости – должен обеспечивать инвестору не только прибыль на инвестированный в недвижимость капитал, но и его возврат.

В промышленном производстве возврат капитала обеспечивается включением в издержки производства товара амортизационных отчислений. Таким образом, при продаже каждой единицы товара в составе цены возвращается и частичка капитала. Здесь же износ недвижимости не учитывается в операционных расходах, поэтому возврат капитала должны обеспечить чистые операционные доходы.

Коэффициенты капитализации дохода

Коэффициент капитализации R в теории недвижимости, в отличие от его трактовки, принятой в финансовой терминологии, должен включать:

а) доходность капитала (инвестиции) i - это компенсация за ценность денег и риск, связанный с их инвестированием; то есть это конечная отдача, которую ожидает получить инвестор от своей инвестиции;

б) возвратность капитала sf – это несколько процентов от первоначальной инвестиции, которые должны за период владения обеспечить возврат (возмещение) вложенного в недвижимость капитала.

Таким образом, коэффициент капитализации:

R = i + sf.

Это базовая формула для оценки доходов от инвестиции в недвижимость.

♦ Коэффициент капитализации всегда выражает текущую отдачу, которая отличается от конечной отдачи на величину sf.

Если стоимость недвижимости за время владения не уменьшается, то возврата капитала не требуется, так как сумма, инвестированная при покупке недвижимости, полностью вернется при ее продаже. Ежегодные доходы от недвижимости в этом случае должны обеспечивать только доходность. Поэтому в этом случае конечная отдача и текущая отдача совпадают.

Если за период владения стоимость первоначальной инвестиции уменьшается до ноля (прежде всего в результате износа), то весь объем инвестиции должен вернуться в текущих доходах. Если же через определенный период времени недвижимость может быть перепродана, то возврат необходим только в размере разницы между ценой первоначальной покупки и ценой перепродажи.

Бывают случаи, когда за время владения стоимость недвижимости не только не уменьшается, но наоборот, даже увеличивается. Это может произойти при изменении рыночной ситуации, вызывающей увеличением спроса на данный вид недвижимости, либо при изменении ситуса. Например, улучшение транспортных условий может привести к значительному повышению арендной платы за торговые или офисные площади, и вследствие этого к повышению рыночной стоимости здания.

Итак, возможны три различных варианта применения коэффициента капитализации в зависимости от возврата первоначально инвестированного капитала.

  1. В процессе эксплуатации недвижимости не происходит ее износа (в качестве примера – земля), поэтому вся стоимость инвестированного капитала возвращается при перепродаже и не требуется возврат в текущих доходах. В этом случае коэффициент капитализации R будет иметь следующий вид:

R = i + 0, где i - годовая ставка дохода на капитал

(конечная отдача).

  1. В процессе эксплуатации недвижимости ее стоимость уменьшается, тогда

R = i + sf, где i - годовая ставка дохода на капитал,

s f - коэффициент возврата капитала.

  1. В процессе эксплуатации недвижимости ее стоимость увеличивается, тогда

R = i + ( - sf)

Коэффициент возврата включается со знаком минус, так как прирост стоимости капитала за время владения позволяет получить запланированную конечную доходность i на инвестированный капитал при сниженном коэффициенте капитализации текущих доходов R.

Например, инвестор рассчитывает на 12%-ую конечную отдачу, но предполагает, что при продаже данной недвижимости через несколько лет, ее стоимость будет выше, то есть будет какой-то прирост стоимости. В этом случае он может довольствоваться текущей отдачей ниже 12%, а те проценты, которые он не добирает в ежегодных доходах, компенсируются приростом стоимости при продаже недвижимости.

Кроме того, при анализе доходов от недвижимости с помощью коэффициентов капитализации, надо иметь в виду, что недвижимость, как правило, состоит из двух частей: земельного участка и находящихся на нем объектов. Эти две части по разному амортизируются: изнашиваются и теряют часть своей первоначальной стоимости только постройки, а земля может использоваться практически вечно. Ее стоимость может меняться со временем только в силу изменения рыночных условий.