logo
РН

4.3. Источники и способы финансирования развития недвижимости

Для осуществления проектов застройки могут использоваться собственные финансовые средства девелопера и заемные (привлеченные). Как правило, собственные средства составляют не более 30%, хотя здесь строгих правил не существует. В Великобритании, например, они составляют только около 15%, а в России достигают 50%.

Соотношение собственных и заемных средств определяется многими факторами, но главным образом следующими: а) чем выше ожидаемая отдача от вложенных в строительство ресурсов при реализации завершенного проекта, тем больше собственных средств будет стремиться вложить девелопер; б) чем выгоднее условия привлечения заемных средств, то есть чем больше разница между общей ставкой дохода и процентной ставкой по кредиту, тем больше заемных средств он постарается привлечь.

Возможны следующие варианты привлечения финансовых средств для осуществления нового строительства:

А. Сочетание краткосрочного кредитования строительства коммерческими банками с долгосрочным кредитованием финансовыми институтами (ипотечными банками, страховыми компаниями и т.п.).

Процентные ставки в коммерческих банках, как правило, выше, чем у институциональных инвесторов, но далеко не все девелоперы могут предоставить достаточные гарантии, чтобы получить кредиты у последних до завершения строительства. В этом случае они в процессе строительства пользуются краткосрочными кредитами, а после завершения строительства финансовые институты либо выкупают готовый объект, либо под его залог выдают ипотечный кредит. Специальное соглашение об этом - так называемое "выводящее соглашение" - может быть заключено с институциональными инвесторами при участии коммерческих банков до начала осуществления проекта.

Б. Ипотечное кредитование в различных видах.

Технология оформления ипотечных отношений наиболее отработана в США. Они оформляются двумя документами: а) долговым обязательство, б) договором об ипотеке (закладной). В первом определен размер кредита, срок, процентная ставка, порядок погашения. В закладной определяются условия залога. Такое разделение дает кредитору возможность продавать закладные, в результате складывается их вторичный рынок. Здесь возможны варианты подключения посредников, которые, приобретая закладные у первичных кредиторов, трансформируют их в ценные бумаги, свободно обращающиеся на вторичном рынке. Это дает возможность привлечь финансовые средства мелких инвесторов.

В. Финансирование инвестиционными институтами (пенсионными фондами, страховыми компаниями и т.п.). Обычно это форвардное финансирование, то есть финансирование с последующим выкупом, а по сути - предварительная продажа.

Здесь финансирование осуществляет будущий собственник недвижимости уже с самого начала проекта, что избавляет девелопера от необходимости обращаться за кредитом в коммерческие банки. Но тем не менее эту форму нельзя отождествлять с простым заказом на строительство, так как риски, связанные с затратами на строительство, в основном остаются за девелопером, а не за инвестором (риски последнего в большей мере связаны с будущим использованием приобретаемой недвижимости).

При этом способе финансирования девелопер после завершения строительства, как правило, берет на себя управление созданной недвижимостью. В этом случае девелопер и инвестор уже на стадии принятия решения об инвестиционном проекте заключают соглашение об условиях распределения будущих доходов.

Очень близкой к рассмотренной форме выступает продажа с обратной арендой. Ее отличает от первой лишь то, что она не зависит от формы финансирования строительства и может использоваться в различных сочетаниях финансирования.

Г. Финансирование с использованием ценных бумаг.

Для осуществления крупных инвестиционных проектов, когда финансовых средств одного инвестора может не хватить, их привлечение производится посредством выпуска ценных бумаг. В этом случае происходит разделение собственности на мелкие доли. Классическим примером такого способа могут служить используемые в Англии сертификаты дохода от недвижимости PINC.

PINC представляет собой ценную бумагу, состоящую из сертификата на получение части дохода от объекта недвижимости после вычета управленческих расходов и налогов, и обыкновенной акции управляющей компании, возглавляющей данный объект. Как ценная бумага, PINC может обращаться на фондовой бирже. Инвестор извлекает выгоду из владения в форме части от дохода и прироста капитальной стоимости, без приобретения прав собственности непосредственно на объект недвижимости. PINC не облагается подоходным налогом и налогом на прирост капитальной стоимости, поскольку не предполагает права инвестора на недвижимое имущество. Освобождение от налога на прирост капитала, довольно высокого в Великобритании, немаловажное преимущество. Под юнитизацией понимается разделение собственности на множество долей и получение прибылей от владения единицей собственности. Секъюритизация — в целом более общая идея,, описывающая создание ликвидных долей актива. Это может быть перепродажа банками долгов стран третьего мира, выпуск облигаций какой-то компанией или распределение долей в портфеле ценных бумаг паевого треста.

Российская практика финансирования строительства жилья

Развитие недвижимости в России наиболее быстро происходит в сфере жилья. С одной стороны, потребность в жилье была и остается очень острой, а с другой стороны, бюджетное финансирование строительства жилья почти полностью прекратилось, так что рынок стал основным средством улучшения жилищных условий населения.

Во всем мире жилищная проблема решается с использованием ипотечного кредитования. Однако для этого нужны определенные условия, которые в России пока что не сложились.

В условиях нестабильности финансовой системы, отсутствия "длинных" денег у банков и низких доходов населения основными формами привлечения финансовых ресурсов для жилищного строительства в России стали следующие:

В этом случае система ипотеки обеспечивает сопряжение двух финансовых потоков - инвестиций в строительство и кредитования населения. На практике это означает трансформирование строительных кредитов, предоставляемых банками застройщикам либо потенциальным заемщикам, в долгосрочные ипотечные кредиты после завершения строительства и оформления жилья в собственность граждан.

Хотя в настоящее время ипотека еще не сложилась, но она стала заметным явлением рынка недвижимости, и неизбежно будет развиваться дальше. Подробнее проблема ипотечного кредитования рассматривается в следующем разделе.