logo
РН

2.1. Пакет прав на недвижимость. Обязанности и ограничения.

♦Условием функционирования рынка недвижимости является право частной собственности. При этом следует разграничивать понятия «собственность» и «право собственности».

Право – это совокупность правомочий конкретного лица, обеспечивающая юридическую возможность удовлетворения своих интересов и выполнения определенных обязательств. Оно дает возможность владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимым имуществом. Это означает, что собственник недвижимости может по своему усмотрению либо сам пользоваться своим имуществом, либо его продать, подарить, заложить, передать во временное пользование другому лицу, объединиться с другими собственниками для совместного его использования на основе кооперации, товарищества и т.п.

♦Совокупность правомочий, связанных с недвижимостью, образует пакет (пучок) вещных прав. ГК РФ наряду с правом собственности выделяет следующие вещные права:

К частичным правам на недвижимость также относятся ипотека, сервитуты и иные права, предусмотренные ГК РФ и другими законами. Таким образом, на один и тот же объект недвижимости могут распространяться разные права нескольких субъектов, называемые вещными правами.

Каждый вид вещного права предоставляет его обладателю определенный набор правомочий, что по сути означает разделение правомочий, входящих в пакет собственности.

Отдельные вещные права могут быть объектами сделок, в том числе некоторые частичные права могут быть объектами купли-продажи. Например, право аренды можно купить и продать, можно выставить в качестве залога для получения кредита. Сдавая объект в аренду, собственник передает другому лицу право в течение определенного времени извлекать из него выгоду.

Полное право собственности включает весь пучок основных прав - право владения, пользования и распоряжения. Полное законное право собственности на недвижимость, имеющее документарную юридическую основу, образует титул собственности.

Однако даже самое полное право собственности в гражданском обществе не бывает абсолютным. Право частной собственности предполагает целый ряд ограничений и обязанностей, которые должны быть предусмотрены законодательством страны. Например, в подавляющем большинстве стран с развитой рыночной системой имеются налоги на недвижимость, а права собственников в пользовании своим имуществом ограничены обязанностью соблюдать общие интересы и интересы других собственников. Допустим, проектируется автострада, которая должна пройти через частный земельный участок с многолетними насаждениями, постройками и т.п. В таком случае земельный собственник будет обязан продать государству этот участок по цене, которую определит компетентный орган или суд как справедливую компенсацию за утрату собственности и за возможный моральный ущерб.

Много ограничений в пользовании недвижимостью связано с нормами экологической безопасности. В некоторых странах имеется запрет на продажу недвижимости иностранным гражданам, а также множество законов, ограничивающих те или иные права собственника. В России, например, действует запрет на продажу земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам (возможна только аренда на срок до 49 лет). Другое существенное ограничение прав собственника сельскохозяйственных земель касается возможности изменения функционального назначения земли: изменить его можно только с разрешения субъекта федерации.

Субъектами права собственности могут быть:

Форма собственности на недвижимость определяются в зависимости от субъекта права собственности. Она может быть государственной (федеральной и субъектов РФ), муниципальной (собственность местного самоуправления) и частной (собственность физических или юридических лиц), а также смешанной. Рынок и рыночные отношения не могут существовать, если государственная форма собственности является единственной, но если она сочетается с частной собственностью и не довлеет над нею, это является достаточным условием для формирования рыночных отношений.

Право частной собственности на недвижимость означает юридическую возможность лица использовать объект недвижимости в частных интересах в пределах, пока это не наносит ущерб интересам других частных лиц или общества.

Право частной собственности на недвижимость, означающее право свободного распоряжения собственностью, приводит к формированию многообразных организационных форм ее использования. Складывается различного вида групповая частная собственность: долевая (например, акционерная, кооперативная) или общая неделимая собственность (например, собственность на земельный участок в кондоминиуме). Сочетание частной формы собственности с государственной порождает еще большее разнообразие форм присвоения и отношений на рынке недвижимости. Для их регулирования требуется адекватное развитие законодательной базы. Многообразие форм собственности на недвижимое имущество установлено российским законодательством.

Специфическая организационная форма собственности, присущая только недвижимости – кондоминиум. Кондоминиум – это обособленная совокупность объектов недвижимости, образующих единый жилой комплекс, в котором часть элементов находится в индивидуальной, а часть в совместной собственности.

Кондоминиумы могут быть образованы в загородных поселениях и состоять из двух или более домовладений, расположенных на обособленных земельных участках, или в многоквартирных домах состоять из нескольких квартир, при условии, что они образуют не менее одной блок-секции.

Как правило, в индивидуальной собственности членов кондоминиума находятся квартиры (комнаты) или частные односемейные дома с земельными участками, а в совместной собственности – места общего пользования. В загородных поселках это могут быть спортивные и детские площадки, плавательные бассейны, дороги, а в многосемейных домах – чердаки, подвалы, лифты, лестницы и обязательно – прилегающий к дому (секции) земельный участок.

По российскому законодательству домовладельцы в кондоминиуме в целях согласования порядка реализации своих прав, а также обеспечения управления жилым комплексом образуют товарищество собственников жилья. Товарищество является юридическим лицом со статусом некоммерческой организации.

Поскольку права собственности на недвижимость, как отмечалось ранее, как бы "расслаиваются" и продаются отдельно, то в практике сделок обычно приходится определять не стоимость объекта недвижимости как такового, а стоимость собственности на него, стоимость тех прав, на основе которых можно получать определенный прогнозируемый доход или другие выгоды в пользовании. Следовательно, величина стоимости собственности должна находиться в прямой зависимости от доходов.