8.3.1. Общая схема финансирования с перезакладываемым залогом.

Здесь рассматривается ситуация, когда уже обремененная ипотечным долгом собственность перезакладывается у нового кредитора, называемого wrap-кредитором. При этом wrap-кредитор берет на себя обязательства по первому кредиту и предоставляет заемщику второй кредит под залог уже заложенной ранее собственности.

В условиях повышающейся процентной ставки на денежном рынке рефинансирование как способ получения денег под залог уже обремененной ипотекой недвижимости может оказаться менее эффективным по сравнению со схемой финансирования называемой wrap-кредитом. Привлекательность данной схемы финансирования заключается в том, что выгоды получают и заемщик, и wrap-кредитор.

Выгоды возникают вследствие разницы в уровнях процентной ставки по первому кредиту и существующей на данный момент. Wrap-кредитор предоставляет заемщику кредит по ставке ниже рыночной, но выше той, по которой он сам теперь будет делать выплаты по взятым на себя обязательствам по первому кредиту. За счет разницы и создается доход второго кредитора (wrap-кредитора). Однако использование данной схемы возможно только при условии, если договор по первому кредиту предусматривал возможность передачи заложенной собственности третьей стороне.

Финансирование с перезакладываемым залогом имеет множество разновидностей, целесообразно вначале рассмотреть общую схему на условном примере.

Предположим, собственник имеет недвижимость, текущая рыночная стоимость которой 500000 у.е. Остаток невыплаченного кредита, предоставленного 15 лет назад в сумме 400000 у.е. сроком на 25 лет под 8 % годовых с ежемесячными равномерными выплатами в настоящее время составит величину

400000 х 0,0077182 х 82,42148 = 254460 у.е. округленно 250000,

где 0,077182 – ипотечная постоянная при t = 25 лет, i = 8 %,

82, 42148 – фактор обычного аннуитета для t = 10 лет.

Размер ежемесячных платежей при этом составит 3087,28 у.е.

Собственнику требуются деньги в размере 150000 у.е. У него есть три варианта:

1. Использовать рефинансирование, то есть взять новый кредит в сумме 400000 у.е. по текущей рыночной ставке 12 % годовых, из этой суммы вернуть остаток старого кредита (издержки, связанные с рефинансированием пока учитывать не будем), и ему останется необходимая сумма 150000 у.е.

2. Оставить существующий кредит и взять новый в размере 150000 у.е. сроком на 10 лет, но так как это будет уже вторая закладная, то процентная ставка по второму кредиту с учетом более высокого риска для кредитора будет выше, например, 15 % годовых.

3. Перезаложить собственность у wrap-кредитора на сумму 400000 у.е. под процент ниже рыночного, например, под 10 % годовых. В этом случае новый кредитор принимает на себя обязательство по первому кредиту, то есть он будет выплачивать первому кредитору остаток кредита в сумме 250000 у.е. в течении оставшихся 10 лет на условиях 8 % годовых по 3087,3 у.е. ежемесячно. Разницу в размере 150000 у.е. получит заемщик, но при этом платить будет второму кредитору по ставке 10 %.

Выигрыш заемщика состоит в том, что он получает кредит у второго кредитора по ставке ниже рыночной, а выигрыш второго кредитора в том, что за первый кредит сам он будет платить из расчета 8 %, а получать с заемщика из расчета 10 %.

Чтобы выявить, какой из трех вариантов наиболее выгоден для заемщика, следует провести сравнительные расчеты с учетом налоговых платежей. При этом следует иметь в виду, что использование wrap-кредита имеет определенные риски, как для заемщика, так и для кредитора.

Риски wrap-кредитора:

Если заемщик прекратит делать выплаты по своим обязательствам wrap-кредитору, то последний тем не менее обязан продолжать выплаты по первому кредиту. Если прекратить эти выплаты, то первый кредитор может законным путем прибегнуть к продаже заложенной собственности. У него старшее залоговое право, согласно которому он первым получает возмещение своих интересов из выручки от продажи, а второму кредитору может ничего не остаться.

Риски заемщика:

Если wrap-кредитор перестанет платить по первому кредиту, то у заемщика есть риск потерять собственность. Это риск выше при условии, если срок второго кредита короче остатка первого. Один из путей снижения этого риска – привлечение специального агента, который будет распределять платежи от заемщика между первым и вторым кредитором. Положение о привлечении третьей стороны в лице такого агента должно быть включено в договор с wrap-кредитором.