7.2. Традиционная техника ипотечно- инвестиционного анализа

Приобретение недвижимости с целью получения дохода - это инвестирование. Но поскольку недвижимость на рынке очень часто оказывается уже обремененной ипотечным кредитом, то часть ее стоимости представляет собой собственность кредитора, а покупатель (инвестор) выкупает только собственный капитал продавца.

Целью инвестиционно-ипотечного анализа является определение выкупной цены недвижимости.

Так называемый традиционный подход к определению выкупной цены состоит в том, что она рассчитывается как сумма текущей стоимости собственного капитала и текущей стоимости остатка кредита. Текущая стоимость и того, и другого есть не что иное, как текущая стоимость потока доходов. То есть выкупная цена - это текущая стоимость доходов инвесторов и доходов кредиторов, причем и тем, и другим доходы должны обеспечить как возврат капитала, так и доход на него. Уровень доходности для анализа закладывается с учетом степени риска.

При определении текущей стоимости доходов для инвесторов нельзя обойтись без прогнозов. Делаются следующие прогнозы:

А) прогноз текущих денежных поступлений;

Б) прогноз выручки при перепродаже через определенный период времени.

С учетом этих прогнозов и производится расчет выкупной цены недвижимости.

Возьмем данные нашего сквозного примера: чистый операционный доход – 130000 у.е. в год; первоначальный кредит в сумме 800000 у.е. предоставлен на 25 лет под 12 % годовых с ежемесячными выплатами; размер ежегодных платежей по обслуживанию долга составляет 101100 у.е., денежные поступления на собственный капитал - 28900 у.е. Предполагается продажа через 10 лет за 1000000 у.е. Инвестор (покупатель) с учетом степени риска считает приемлемой годовую ставку дохода на собственный капитал 15 %.

Можно выделить следующие этапы расчетов.

1 этап: Расчет текущей стоимости ежегодных денежных поступлений на собственный капитал:

28900 х 5,019 (фактор аннуитета для 15%) = 145049 у.е.

Здесь 28900 у.е. – денежные поступления на собственный капитал, остающиеся из чистого операционного дохода после платежей по обслуживанию долга.

П этап: Расчет текущей стоимости цены перепродажи:

Остаток долга через 10 лет, когда до окончания кредитного срока остается 15 лет равен 84257 х 83,321 = 702038 у.е.;

здесь 84257 у.е. – размер ежегодных платежей по обслуживанию долга, а 83,321 – фактор обычного аннуитета за 15 лет при 12% годовых.

Выручка от перепродажи: 1000000 - 702038 = 297962 у.е., но поскольку эти деньги придут только через 10 лет, то для получения текущей стоимости данной выручки необходимо ее продисконтировать.

Текущая стоимость этой выручки: 297962 х 0,2252 = 67100 у.е.

Ш этап: Расчет текущей стоимости собственного капитала (как суммы потока доходов и выручки от перепродажи):

145049 + 67100 = 212149у.е.

IV этап: Расчет текущей стоимости недвижимости как суммы стоимости собственного капитала и кредита:

212149 + 800000 = 1012149 у.е.

Ставка дохода на собственный капитал – это отношение части чистого операционного дохода, остающейся после выплат по кредиту, к стоимости собственного капитала:

(130000 - 101110) / 212149 = 0, 1365 или 13,65 %., где

130000 у.е.- чистый операционный доход,

101110 у.е. – ежегодные платежи по обслуживанию долга,

212149 у.е. – текущая стоимость собственного капитала.