Страхование наиболее вероятных рисков
На рынке ипотечного кредитования сложилась практика страховать в обязательном порядке три основных риска. Первый — это жизнь и здоровье заемщика, второй — риск утраты или повреждения объекта залога, третий — риск утраты или ограничения права собственности на объект залога (титульное страхование).
Затраты по ипотечному страхованию несет заемщик, и они составляют в среднем около 1,5% стоимости кредита. Тариф по страхованию жизни и здоровья зависит от многих показателей, прежде всего от возраста заемщика. Обычно суммы составляют для заемщиков в возрасте 18 лет — 0,37%, тогда как для заемщиков 60 лет — 3,44% страховой суммы в год.
Остальные два вида рисков страхуются по фиксированному тарифу. По страхованию риска утраты или повреждения недвижимого имущества сумма составляет порядка 0,28%, а по титульному страхованию — 0,37% страховой суммы в год.
В июне 2004 г. Госдума приняла в первом чтении поправки в закон "Об организации страхового дела в РФ". Документом предлагается ввести страхование риска возникновения ответственности заемщика, являющегося залогодателем по договору об ипотеке жилого дома или квартиры, за неисполнение обязательства, обеспеченного ипотекой. Законодатели полагают, что внедрение системы страхования этих рисков должно способствовать снижению процентных ставок по ипотечным кредитам. Однако существенная часть выигрыша от снижения процентных ставок будет поглощена страховыми платежами.
Кроме названных основных рисков, существует еще целый ряд обстоятельств, имеющих то или иное отношение к рискам участникам ипотечного рынка.
Изменение цен на жилье в течение кредитного периода. Любые изменения цен на жилье в период выплаты ипотечного кредита не влекут за собой никаких перерасчетов в выплатах. Заемщик по условиям кредитного договора выплачивает ровно ту сумму (включая проценты по кредиту), которая оговорена на стадии заключения договора. Но для кредитора существует риск резкого снижения цен. Так как ипотечные кредиты обеспечены залогом жилья, то при резком кризисе рынка недвижимости может возникнуть риск стоимости залога.
Способом снижения данного риска является требование значительного первоначального взноса заемщика при покупке жилья с использованием ипотеки (в российской практике 30-50% от стоимости приобретаемого жилья).
Банкротство банка. В случае банкротства какого либо банка его активы переходят на баланс другому банку, но для заемщика ничего не меняется; кредитный договор в одностороннем порядке другой банк изменить не вправе. Таким образом, для заемщика поменяются лишь реквизиты или адрес офиса, куда он станет перечислять свои платежи.
Риск изменения валютного курса. Этому риску подвергаются заемщики, использующие кредит в долларовом (а равно в евро) исчислении. Обязательства по кредитам рассчитываются также в долларовом эквиваленте, а доходы заемщика в большинстве своем имеют рублевый номинал. Кроме того трудно защитить свой доход, направляемый на накопление первоначального взноса в иностранной валюте.
- Глава 6. Ипотечное кредитование потребительской и коммерческой
- Глава 7. Основы ипотечно-нвестиционного анализа
- Глава 8. Ипотечно-инвестиционный анализ с учетом
- Анализ эффективности при выборе варианта
- Введение
- Глава 1. Недвижимое имущество и его основные признаки
- Структурная характеристика недвижимости и ее классификация;
- Особенности недвижимости как товара и как экономического актива.
- 1.1. Основы отнесения материальных объектов к недвижимости: правовой и физический аспект
- 1.2. Структурная характеристика недвижимости и ее классификация
- 1.3. Особенности недвижимости как товара и как экономического
- Глава 2. Собственность на недвижимое имущество
- 3. Сделки с недвижимостью.
- 2.1. Пакет прав на недвижимость. Обязанности и ограничения.
- 2.2. Формирование частной собственности на недвижимость и развитие рынка недвижимости в современной России
- 2.3. Сделки с недвижимостью
- Глава 3. Рынок недвижимости и его инфраструктура
- Инфраструктура рынка недвижимости;
- Основные сегменты рынка недвижимости.
- Особенности рынка недвижимости
- Инфраструктура рынка недвижимости
- Основные сегменты рынка недвижимости
- Глава 4. Особенности инвестирования в недвижимость
- 4.1. Развитие недвижимости. Девелопмент
- 4.2. Инвестиционный проект и его участники
- 4.3. Источники и способы финансирования развития недвижимости
- Риски инвестирования в недвижимость
- 4.5. Денежные потоки и их оценка. Использование функций сложного
- Текущая стоимость обычного аннуитета ∑pv.
- Глава 5. Капитализация доходов от недвижимости
- 5.1. Основные финансовые коэффициенты и критерии эффективности
- Отчет о доходах
- 5.2. Текущая и конечная отдача. Коэффициенты капитализации
- 5. 3. Капитализация доходов, если стоимость капитала за время
- 5.4. Капитализация потока доходов, если прогнозируется снижение стоимости капитала
- 5.5. Капитализация потока доходов, если прогнозируется повышение стоимости капитала
- 5.6. Особенности анализа при инвестировании в сложный объект
- Глава 6. Ипотечное кредитование потребительской и коммерческой недвижимости
- Сущность и особенности ипотечного кредитования;
- Кредитные инструменты финансирования недвижимости;
- Сущность и особенности ипотечного кредитования
- 6.2. Кредитные инструменты финансирования недвижимости
- 6.3. Кредиты с дисконтом и младшие закладные
- 6.4. Риски ипотечного кредитования: риски кредитора и заемщика
- Риск ликвидности
- Страхование наиболее вероятных рисков
- 6.5. Ипотечные ценные бумаги
- Ипотечное жилищное кредитование
- Российская практика ипотечного жилищного кредитования
- Глава 7. Основы ипотечно-инвестиционного анализа
- 7.1. Факторы, влияющие на выгодность инвестирования в недвижимость на разных стадиях инвестиционного проекта
- 1. Приобретение.
- 2. Использование.
- 3. Ликвидация (перепродажа).
- 7.2. Традиционная техника ипотечно- инвестиционного анализа
- Глава 8. Ипотечно-инвестиционный анализ с учетом
- 8.1. Особенности расчета денежных потоков для инвестиционного анализа
- Принятие финансовых решений
- Предварительные установки
- 8.2.2. Анализ эффективности при выборе варианта "продавать - не продавать
- 8.2.3. Анализ эффективности при выборе варианта "рефинансировать – не рефинансировать"
- А. Принятие решения о рефинансировании потребительской недвижимости
- Б) Принятие решения о рефинансировании приносящей доход недвижимости
- Б. Расчет денежных потоков при рефинансировании
- 8.3. Ипотечные кредиты с перезакладываемым залогом (wrap-кредиты)
- 8.3.1. Общая схема финансирования с перезакладываемым залогом.
- 8.3.2. Разновидности финансирования с участием wrap-кредитора
- Список литературы Основные законодательные документы
- Литературные источники
- Глоссарий