Ипотечное жилищное кредитование

♦ Наиболее широкое распространение ипотечное кредитование имеет в жилищной сфере. При всем многообразии применяющихся здесь систем, можно выделить четыре основные модели, которые различаются способами привлечения ресурсов для целей ипотечного кредитования: 1. Модель универсальных коммерческих банков;

2. Усеченно-открытая модель; 3. Двухуровневая открытая («американская») модель; 4. Закрытая сбалансированная («немецкая») модель. В настоящее время делаются попытки в той или иной мере применить их в России.

Практическое использование и развитие той или иной модели в стране зависит от многих условий и факторов: экономических, политических, правовых.

К основным экономическим факторам, влияющим на развитие жилищного кредитования, относятся:

• общее развитие кредитно-финансового, страхового и фондового рынков в стране,

• стабильность курса национальной валюты и уровень инфляции,

• платежеспособность населения, определяющая общий масштаб и динамику рынка недвижимости.

При этом есть много стран, где различные схемы и варианты организации жилищного кредитования реализуются одновременно и не исключают друг друга, ориентируясь на свою собственную нишу.

Модель универсальных коммерческих банков

Коммерческие банки осуществляют широкий спектр банковских операций, привлекая ресурсы из различных источников, включая межбанковские кредиты, целевые кредитные линии, счета и депозиты физических и юридических лиц, долговые ценные бумаги и т. д. Основное преимущество универсальных банков — диверсификация активов, возможность варьирования уровня доходности по различным операциям, использование разнообразных инструментов для хеджирования рисков и обеспечения финансовой устойчивости.

Основная проблема, возникающая при ипотечном кредитовании, — необходимость согласования долгосрочных активов и, как правило, краткосрочных пассивов, что определяет ликвидность банков в различные периоды.

За рубежом зачастую при крупных коммерческих банках образуются специализированные подразделения либо дочерние специализированные ипотечные банки, основная задача которых — ипотечное кредитование. Широко распространено кредитование населения через банки, имеющие разветвленную территориальную сеть, которую они используют в качестве своих ипотечных брокеров или агентов.

Усеченно-открытая модель ипотечного кредитования.

Наиболее простой и одновременно наименее совершенной моделью ипотечного кредитования следует считать модель, которую условно можно назвать "усеченно-открытой". Суть ее в следующем. Банки выдают ипотечные кредиты под залог недвижимости, в том числе жилой, и на основе образовавшегося пула закладных эмитируют собственные ценные бумаги – закладные листы.

Закладные листы представляют собой вид достаточно ликвидных корпоративных ценных бумаг, обеспечением которых являются первичные закладные ссудополучателей. Продажа закладных листов обеспечивает банкам пополнение ресурсов «длинных» денег для выдачи следующих кредитов. Таким образом, осуществляется рефинансирование ипотечных кредитов, обеспечивающее сбалансированность активов и пассивов банка по срокам.

По своей сути это двухуровневая модель: первый уровень – выдача банком ипотечных кредитов и их обслуживание; второй уровень – обращение на финансовом рынке закладных листов.

Усеченная модель может применяться как специализированными ипотечными банками, так и универсальными банками, имеющими отделы ипотечного кредитования.

Первой принципиальной характеристикой этой модели является то, что выдача ипотечных ссуд может обеспечиваться банком из произвольных источников: как за счет средств от продажи закладных листов, так и за счет собственных капиталов банка; средств клиентов, находящихся на депозитах; межбанковских кредитов и т.п.

Второй характерной чертой усеченно-открытой модели является зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния кредитно-финансового рынка в стране.

Третья особенность этой модели – отсутствие каких-либо канонов или стандартов установления основных параметров ипотечных кредитов. Обычно эти параметры устанавливаются каждым ипотечным банком самостоятельно.

Непременным условием использования усеченно-открытой модели является высокий рейтинг банка, обеспечивающий достаточную ликвидность его ценных бумаг.

В Европе государство жестко регламентирует и осуществляет надзор за деятельностью специализированных ипотечных кредитных организаций. Там, где получила распространение модель ипотечных банков (Германия, скандинавские страны), государством также был создан благоприятный режим размещения ипотечных облигаций в пенсионных фондах и страховых компаниях. Для внедрения данной модели в российскую практику пока нет необходимых условий, но со временем, по мере укрупнения банков и повышения их надежности, она вполне может получить развитие.

Расширенная открытая («американская») модель ипотечного кредитования.

Вторая из наиболее распространенных в мировой практике моделей ипотечного кредитования недвижимости – американская - предполагает существование развитого вторичного рынка ипотечных кредитов. Его образуют ипотечные агентства, основная задача которых заключается в выкупе у ипотечной компании (банка) кредитов и выпуске на их основе собственных ценных бумаг.

Ипотечный банк выдает кредиты и обслуживает их. Но, выдав кредит, банк продает его третьему лицу – инвестору, в качестве которого вначале и выступает ипотечное агентство. Агентство немедленно возмещает банку сумму выданного кредита, а банк переводит ему ежемесячные платежи заемщика за вычетом своей маржи. Таким образом, в дальнейшем банк действует как посредник между агентством и заемщиком.

Агентство, купив некоторое количество ипотечных кредитов у ипотечных или коммерческих банков, производит так называемое укрепление кредита. Наиболее распространенным способом такого укрепления является создание пула закладных (портфеля однородных кредитов). На основе каждого пула агентство создает новую ценную бумагу. Агентство реализует такие ценные бумаги на фондовом рынке и само становится посредником между купившим ее конечным инвестором и банком.

Ставка, по которой агентства покупают ипотечные кредиты у банков, зависит от той ставки дохода по ценным бумагам агентства, на которую согласны инвесторы. Обычно эти ставки невысоки, поскольку это практически безрисковые ценные бумаги, уровень доходности их мало отличается от доходности по государственным краткосрочным обязательствам. Дело в том, что обеспечением по ним являются не обязательства заемщиков, а обязательства агентств, за которыми стоит государство, но при этом они еще и подкреплены залогом недвижимости. В зависимости от ставки, по которой продаются ценные бумаги ипотечного агентства, оно, добавив свою маржу, объявляет процентную ставку для банков, по которой готово выкупать у них ипотечные кредиты. Объявленная ставка действительна в течение 60 дней. Таким образом, банки точно знают цену, по которой они могут продать свои кредиты агентству. Отсюда образуется и уровень ставки для заемщиков, включающий ставку агентства и маржу банка. Поскольку конечных ипотечных инвесторов устраивает ставка 3,5-4,5%, то, с учетом добавленных процентов посредников (банка и агентства), конечная ставка для заемщика составляет 6-7% годовых при сроках кредитования 20-30 лет.

Реализация расширенной открытой модели может быть обеспечена лишь при условии развитой инфраструктуры ипотечного рынка, создание которой требует активного содействия государства, как минимум при его частичном контроле над эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке. Одним из условий, контролируемых государством, является наличие жесткого баланса между совокупной ценой эмитированных и обращающихся в каждый данный момент на вторичном рынке ценных бумаг и ценой закладных, проданных ипотечными банками эмитентам в обеспечение этой эмиссии.

Расширенная открытая модель, в определенной мере, является более стабильной по сравнению с усеченно-открытой. Это связано с тем, что большинство ценных бумаг, обеспечивающих приток кредитных ресурсов в систему, имеют ранее объявленные доходность и срок погашения.

♦ Характерной чертой усеченно-открытой и расширенной открытой моделей является то, что они представляют собой в чистом виде рыночные схемы жилищного кредитования.

Закрытая сбалансированная («немецкая») модель жилищного

кредитования

Ключевым отличительным признаком данной модели является сберегательно-ссудный принцип ее функционирования. При таком принципе совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. В рамках этой модели право на получение ссуды возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства, причем сумма сбережений должна быть примерно равной сумме кредита, на который он вправе рассчитывать.

Таким образом, суть немецкой модели ипотечного кредитования жилья заключается в создании замкнутого ипотечного финансового рынка. Он формируется вокруг специализированных сберегательно-ипотечных учреждений. В разных странах такие учреждения имеют разные названия: в Германии это – строительно-сберегательные кассы, в США они называются ссудо-сберегательными ассоциациями и банками взаимных сбережений, в Великобритании – строительными обществами, во Франции – жилищно-сберегательными кассами.

Вкладчиками и заемщиками этих касс являются одни и те же лица. В качестве источника средств для кредитования используются только те средства, которые были накоплены членами данной кассы.

Механизм стройсбережений включает в себя три этапа: первый – этап сбережений, второй – этап распределения и третий – этап кредитования.

На этапе сбережений, продолжительность которого обычно составляет 2-10 лет, член кассы в соответствии с заключенным контрактом делает периодические взносы на свой депозит. Важно, что эти взносы носят строго аннуитетный характер. Величину взносов определяет сам вкладчик, исходя из своих возможностей, и обязуется строго выполнять оговоренные условия, что фиксируется в заключенном контракте. Четкое выполнение своих обязательств перед сберкассой в течение нескольких лет является хорошей проверкой платежеспособности клиента, и не требует специального андеррайтинга перед выдачей кредита. Когда накапливается примерно половина необходимой для покупки жилья суммы, он попадает в число потенциальных заемщиков.

На этапе распределения средств стройсберкасса рассчитывает особые показатели, на основе которых определяет очередность предоставления кредитов. Очередник покупает жилье и оформляет его залог. Важно, что он совершенно свободен в выборе - жилье можно приобрести как на первичном, так и на вторичном рынке, в данной местности или в другой.

Важной особенностью этой модели в Германии является государственная дотация при покупке жилья членом кассы в размере 10% от стоимости приобретения (при условии, что эта стоимость, либо семейные доходы приобретателя не превышают определенного порогового уровня). Таким образом кредит требуется только на оставшиеся 40% стоимости приобретаемого жилья.

На третьем этапе производится погашение кредита периодическими платежами, которые наряду с предварительными взносами служат источником для кредитования следующих очередников. Поскольку сумма кредита не превышает 50% стоимости, то и сроки кредита обычно не превышают накопительного срока.

Такая система финансирования жилья имеет ряд достоинств:

• полная независимость от финансового рынка, и прежде всего – от уровня рыночных процентных ставок и их колебаний, так как процентные ставки устанавливает сама стройсберкасса и только для своих членов;

• учреждения стройсбережений имеют возможность предоставлять кредиты с очень низкими процентными ставками, поскольку уровень выплачиваемых ими процентов по сберегаемым средствам также ниже рыночного (либо проценты вообще не выплачиваются);

• полная прозрачность такой системы, поскольку вкладчики точно знают, на каких условиях и на какие цели используются их средства, так как обычно такие кассы являются финансовыми учреждениями небанковского типа и не имеют права заниматься банковскими операциями.

Эффективное функционирование системы стройсбережений возможно даже в условиях низкого платежеспособного спроса на ипотечные кредиты.

Однако, помимо присущих ей положительных сторон, данная модель финансирования жилья имеет и серьезные недостатки:

• она ограничивает размер привлекаемых средств только объемами сбережений прямых вкладчиков, заинтересованных в получении жилищных кредитов;

• в условиях значительного подъема рыночных процентных ставок существует возможность изъятия членами кассы своих низкодоходных депозитов, чтобы вложить их в более доходные активы, даже потеряв возможность получить дешевый ипотечный кредит;

• данная схема может стать невыгодной для ее участников в условиях высокой инфляции.

В настоящее время наиболее впечатляющий успех в практическом использовании "сбалансированной автономной модели" достигнут в Германии. Здесь создана охватывающая всю страну "система стройсбережений", которая удачно сочетает механизмы накопления с механизмами кредитования конкретных граждан, включая механизмы финансовой поддержки малоимущих граждан государством.

Данная модель имеет очень много разновидностей с существенными различиями, причем различающихся не только по странам, но и в самой Германии имеется несколько ее разновидностей. Но для германской практики и ряда стран, копирующих немецкую систему стройсбережений (Чехия, Словакия, Венгрия), характерен режим полностью замкнутого цикла финансовых потоков, в то время как в других странах сберегательно-накопительная система может быть относительно закрытого типа (строительные общества в Великобритании), в форме специальных жилищно-накопительных программ (во Франции) и полностью открытого типа (ссудо-сберегательные ассоциации в США).

Для введения сберегательной системы ипотеки в России существуют серьезные препятствия: Во-первых, пока что отсутствует законодательная база для функционирования строительно-сберегательных касс¹⁷. Во-вторых, сохраняется массовое недоверие населения к финансовым структурам. Трудно представить, чтобы нашлось достаточное количество людей согласных годами делать взносы в какую-то кредитную организацию в ожидании ипотечной ссуды. Даже государственные гарантии не для многих будут достаточно убедительными. В-третьих, - и это, пожалуй, самое главное, - в условиях высокой инфляции и роста цен происходит обесценивание накоплений, из-за чего приобретение квартиры с использованием такой ипотеки отодвигается, как горизонт.

Рис. 1. Характеристика основных моделей ипотечного жилищного кредитования