8.2.2. Анализ эффективности при выборе варианта "продавать - не продавать

Пусть имеем следующие условия:

Недвижимость куплена 4 года назад за 1000000 у.е.

Сумма ипотечного кредита сроком на 12 лет под 12% 800000 у.е.

Амортизируемый базис на момент покупки 750000 у.е.

Срок эффективной жизни на момент покупки 50 лет

Чистый операционный доход

следующего года NOI 160000 у.е.

Предполагается рост NOI ежегодно 4 %

Цена, по которой можно продать сейчас 1500000 у.е.

Цена, по которой предполагается продажа через 5 лет 1650000 у.е.

Ставка налога на доход 35 %

Расходы, связанные с продажей, 6 % от цены

Расходы на оформление кредита 4 % от Σ кредита

Требуемая конечная отдача на собственный капитал 15 %

Перед собственником стоит выбор - продать недвижимость сейчас, или продолжать владение с учетом возможной продажи через 5 лет. Для принятия решения необходимо рассчитать денежные потоки по обоим вариантам и сравнить эффективность. Собственник рассчитывает на 15% годовой доходности.

Проделаем расчеты по шагам по обоим вариантам и представим их результаты в таблицах:

Вариант А - продавать сейчас, до полной амортизации кредита остается 8 лет.

Вариант Б - продать через 5 лет, до полной амортизации кредита останется 3 года.

Предварительно рассчитаем:

а) ежемесячные платежи по кредиту 800000 х 0.0131342 = 10507,4 у.е., а годовые составят 10507,4 х 12 = 126088 у.е.

б) ежегодная сумма амортизации 750000 : 50 лет = 15000 у.е., соответственно амортизационные отчисления составят:

через 4 года после покупки (вариант А) 60000 у.е.,

через 9 лет (вариант Б) 135000у.е.

1 шаг: Расчет налога на продажу.

Таблица 8.3.

Денежные потоки Вариант А Вариант Б

Ожидаемая цена 1500000 1650000

- Расходы на продажу (6 % от цены) 90000 99000

= Реализованная сумма 1410000 1551000

-Скорректированный базис (750000 - износ) 690000 615000

= Прирост стоимости капитала 720000 936000

Налог на продажу (0,35 х прирост) 252000 327600

П шаг: Расчет стоимости собственного капитала после уплаты налога.

Делаем расчет денежных потоков на основе реконструированного отчета о доходах, как это делается в целях оценки недвижимости (см. табл. 8.1.)

Таблица 8.4

Денежные потоки Вариант А Вариант Б

Ожидаемая цена продажи 1500000 1650000

- Расходы на продажу (6 % от цены) 90000 99000

= Чистый доход от продажи 1410000 1551000

- Остаток кредита (10507 х фактор аннуитета) 646470 316350

= Денежный доход от продажи до уплаты налогов 763530 1234650

- Налог на продажу (см. табл. 6.3) 252000 327600

= Денежный доход от продажи после уплаты

налогов 511530 907050

Но по этому результату еще нельзя сделать вывод о степени эффективности этих вариантов. Следует учесть, что при продаже собственности через 5 лет выручка несопоставима без дисконтирования, В результате дисконтирования получаем - текущая стоимость чистой выручки от продажи через 5 лет составит 907050х 0,497=450804. Но и это еще не означает, что выгоднее продать недвижимость сейчас, так как надо учесть, что в течение этого срока идет поток денежных доходов, которые облагаются налогом. Поэтому следующим шагом будет расчет текущих доходов и налоговых платежей для варианта Б.

Ш шаг: Расчет потока доходов и суммы налогов по годам.

Для расчета потока доходов учитываем ежегодный рост NOI на 4 % и представляем в таблице. Кроме того, не следует забывать, что процентные платежи текущего года рассчитываются от величины остатка кредита на конец предыдущего года. На конец четвертого года, когда впереди остается еще 8 лет кредитного срока, остаток невыплаченного кредита составил 646496 у.е., поэтому сумма процентных платежей за первый рассматриваемый год – 77579 у.е.

Таблица 8.5.

годы 0(4) 1 (5) 2 (6) 3 (7) 4(8) 5 (9)

Чистый операционный

доход 160000 166400 173056 179978 187177

Остаток невыплаченного

Кредита 646496 595227 537453 472360 399007 316352

- выплата процентов по

кредиту 77579 71427 64494 56683 47881

- амортизационные

отчисления 15000 15000 15000 15000 15000

- аморт.финанс.издержки 2667 2667 2667 2667 2667

= Налогооблагаемый

доход 64754 77306 90895 105628 121629

Налог на текущий доход 22664 27057 31813 36960 42570

IV шаг: Расчет денежного потока после уплаты налогов

Таблица 8.6.

Годы 1 (5) 2 (6) 3 (7) 4 (8) 5 (9)

Чистый операционный

доход 160000 166400 173056 179978 187177

- Платежи по обслуживанию

долга 126088 126088 126088 126088 126088

= Денежный поток до

уплаты налогов 33912 40312 46968 53890 61089

- Налоговые платежи 22664 27057 31813 36960 42570

=Денежный поток после

уплаты налогов 11248 13255 15155 16930 18519

текущая стоимость 9781 10020 9964 9679 9204

V шаг: Окончательный расчет для принятия решения.

Для принятия решения необходимо рассчитать текущую стоимость суммы денежных потоков после уплаты налогов по каждому из вариантов и сравнить эти величины, то есть нужно доходы продисконтировать. Разница между текущей стоимостью дохода по варианту А и по варианту Б покажет величину чистой текущей стоимости NPV.

Таблица 8.7.

Годы 0 1 2 3 4 5

Вариант А 511530 0 0 0 0 0

Вариант Б (будущие доходы,

в т.ч. от

продажи в конце 5 года) 0 11248 13255 15155 16930 18519+

907050

те же суммы,

продисконтированные 0 9781 10020 9964 9679 9204+450804

Текущая стоимость суммы доходов по варианту Б равна 499452 у.е. Это сумма всех продисконтированных доходов за 5 лет.

Чистая текущая стоимость доходов от первого варианта (продать собственность сейчас) равна 511530 - 499452 = 12078 у.е. Хотя в данном конкретном случае получилась не очень значительная величина, но теоретически следует признать более предпочтительным первый вариант, поскольку чистая текущая стоимость дохода получается положительной.