8.2.3. Анализ эффективности при выборе варианта "рефинансировать – не рефинансировать"

Если, согласно проделанному анализу, более выгодной оказалась бы продажа через определенное время, чем немедленная продажа, но собственнику нужны деньги именно сейчас, то он мог бы решить свою проблему денег путем рефинансирования, оставив при этом недвижимость в своей собственности.

Рефинансированием собственности называется досрочное погашение текущего кредита и взятие нового кредита на тех же или на иных условиях у того же или у другого кредитора.

Кроме нужды в деньгах побудить собственника к рефинансированию могут и другие причины.

Во-первых, причиной может стать снижение рыночной процентной ставки по кредитам. Во-вторых, рефинансирование может стать хорошим способом снижения налоговых выплат и повышения тем самым эффективности инвестиций в недвижимость.

♦ Рефинансирование может оказаться эффективным даже в случае, когда процентная ставка по новому кредиту несколько выше, чем была по первому. Дело в том, что при равномерных выплатах по ипотечному кредиту в первые годы основную долю в платежах по обслуживанию долга составляет выплата процентов, и лишь незначительная часть приходится на само погашение долга. Но выплата процентов, как известно, освобождается от налогов, поэтому во второй половине кредитного срока переоформление кредита может столь значительно сократить налогообложение дохода, что это компенсирует даже переход на более высокую процентную ставку.

Но кроме выгод рефинансирование сопряжено и с некоторыми издержками. Во-первых, согласно кредитному договору, досрочное погашение кредита, как правило, влечет за собой определенный штраф. Во-вторых, получение второго кредита (как и вообще любого) также требует определенных затрат. Для ипотечно-инвестиционного анализа надо сопоставить выгоды от рефинансирования с издержками. Рассмотрим такое сопоставление в двух случаях:

а) рефинансирование потребительской недвижимости;

б) рефинансирование приносящей доход недвижимости.