5. 3. Капитализация доходов, если стоимость капитала за время

владения не изменяется

♦ Если капитал (недвижимость, капитальный актив) в процессе эксплуатации не изнашивается, то его стоимость не уменьшается (например, земельный участок). Если при этом не меняются и рыночные (экономические) условия, то коэффициент капитализации равен коэффициенту конечной отдачи. В этом случае отношение годового чистого дохода NOI к текущей стоимости инвестиции PV, выраженное в процентах, покажет текущую отдачу R от инвестиции, которая в то же время будет и конечной отдачей, и коэффициентом капитализации. В этом случае

R = NOI / PV

Если ставится задача определить текущую стоимость недвижимости PV (цены инвестиции) при известной величине ежегодного дохода, то ставка доходности i, как желаемая величина, устанавливается инвестором. Ее величина определяется, исходя из уровня доходности альтернативных вариантов инвестирования с поправками на риск, низкую ликвидность пр. Поскольку возврата стоимости капитала не требуется, то R = i. Тогда текущая стоимость может быть определена по формуле:

PV = NOI / R

Например, известно что земельный участок, изменение цены которого в течение ряда лет не предполагается, приносит собственнику чистой земельной ренты 60000 у.е. в год. Если инвестора (покупателя) устраивает 12%-ая конечная отдача на инвестицию, тогда цена PV, которую он мог бы заплатить за данный участок, равна

60 000 руб. ⁄ 0,12 = 500 000 руб.

Ежегодно получаемый доход 60 000 руб. инвестор может либо расходовать на текущие личные нужды, как и любой доход от капитала, либо направлять на приращение активов. Инвестированный капитал в размере 500 000 руб. ему вернется в момент продажи. Покупка такой недвижимости аналогична банковскому вкладу: ежегодно идет процентный доход, которым можно распоряжаться по своему усмотрению, а первоначальная сумма вклада остается неизменной.