Предварительные установки
Инвестирование в недвижимость приносит собственнику доход в двух видах: а) в виде потока денежных доходов в процессе пользования недвижимостью, б) в виде выручки от ее перепродажи.
Для целей инвестиционно-ипотечного анализа расчет и тех, и других доходов отличается от расчета при оценке недвижимости.
Таблица 8.1.
Для целей оценки недвижимости | Для целей инвестиционного анализа
|
Потенциальный валовой доход PG I Действительный валовой доход EGI - операционные расходы OE в т.ч. резерв а замещение RR = чистый операционный доход NOI - обслуживание долга DS = денежные доходы на собственный капитал BTCF
| Потенциальный валовой доход PG I Действительный валовой доход EGI - операционные расходы OE = чистый операционный доход NOI + резерв на замещение RR - амортизируемые финансовые издержки AFC = налогооблагаемый доход TI х ставка налога TR = налоги от операций TO Денежный поток после уплаты налогов = TI - TO
|
Вторая составляющая дохода от недвижимости - выручка при ее перепродаже - для целей налогообложения рассчитывается следующим образом.
Таблица 8.2.
Для целей оценки недвижимости | Для целей оценки недвижимости |
Ожидаемая цена продажи ESP - расходы на продажу SE = чистый доход от продажи NSP - остаток кредита UM = текущая стоимость собственного капитала до уплаты налогов BTER | Ожидаемая цена продажи ESP - расходы на продажу SE = реализованная сумма АR = NSP - скорректированный базис AB = доход от продажи (прирост стоимости капитала) TG х ставка налога TR = налог на продажу TDS Текущая стоимость собственного капитала после уплаты налогов = ВTER - TDS
|
В процессе владения недвижимостью могут возникать разного рода проблемы, ставящие собственника перед выбором между продолжением владения и продажей недвижимости, либо - в случае продолжения владения - могут возникать проблемы выбора разных вариантов рефинансирования. В любом случае нужен сравнительный анализ эффективности с учетом налогообложения.
Рассмотрим два случая выбора, наиболее часто возникающих перед владельцами (приносящей доход) коммерческой недвижимости:
1) принять решение, продолжать владеть недвижимостью или продать;
2) при условии продолжения владения может возникнуть вопрос о целесообразности рефинансирования, под которым понимается досрочное погашение остатка долга и взятие нового кредита. Для иллюстрации расчетов используем условный пример.
- Глава 6. Ипотечное кредитование потребительской и коммерческой
- Глава 7. Основы ипотечно-нвестиционного анализа
- Глава 8. Ипотечно-инвестиционный анализ с учетом
- Анализ эффективности при выборе варианта
- Введение
- Глава 1. Недвижимое имущество и его основные признаки
- Структурная характеристика недвижимости и ее классификация;
- Особенности недвижимости как товара и как экономического актива.
- 1.1. Основы отнесения материальных объектов к недвижимости: правовой и физический аспект
- 1.2. Структурная характеристика недвижимости и ее классификация
- 1.3. Особенности недвижимости как товара и как экономического
- Глава 2. Собственность на недвижимое имущество
- 3. Сделки с недвижимостью.
- 2.1. Пакет прав на недвижимость. Обязанности и ограничения.
- 2.2. Формирование частной собственности на недвижимость и развитие рынка недвижимости в современной России
- 2.3. Сделки с недвижимостью
- Глава 3. Рынок недвижимости и его инфраструктура
- Инфраструктура рынка недвижимости;
- Основные сегменты рынка недвижимости.
- Особенности рынка недвижимости
- Инфраструктура рынка недвижимости
- Основные сегменты рынка недвижимости
- Глава 4. Особенности инвестирования в недвижимость
- 4.1. Развитие недвижимости. Девелопмент
- 4.2. Инвестиционный проект и его участники
- 4.3. Источники и способы финансирования развития недвижимости
- Риски инвестирования в недвижимость
- 4.5. Денежные потоки и их оценка. Использование функций сложного
- Текущая стоимость обычного аннуитета ∑pv.
- Глава 5. Капитализация доходов от недвижимости
- 5.1. Основные финансовые коэффициенты и критерии эффективности
- Отчет о доходах
- 5.2. Текущая и конечная отдача. Коэффициенты капитализации
- 5. 3. Капитализация доходов, если стоимость капитала за время
- 5.4. Капитализация потока доходов, если прогнозируется снижение стоимости капитала
- 5.5. Капитализация потока доходов, если прогнозируется повышение стоимости капитала
- 5.6. Особенности анализа при инвестировании в сложный объект
- Глава 6. Ипотечное кредитование потребительской и коммерческой недвижимости
- Сущность и особенности ипотечного кредитования;
- Кредитные инструменты финансирования недвижимости;
- Сущность и особенности ипотечного кредитования
- 6.2. Кредитные инструменты финансирования недвижимости
- 6.3. Кредиты с дисконтом и младшие закладные
- 6.4. Риски ипотечного кредитования: риски кредитора и заемщика
- Риск ликвидности
- Страхование наиболее вероятных рисков
- 6.5. Ипотечные ценные бумаги
- Ипотечное жилищное кредитование
- Российская практика ипотечного жилищного кредитования
- Глава 7. Основы ипотечно-инвестиционного анализа
- 7.1. Факторы, влияющие на выгодность инвестирования в недвижимость на разных стадиях инвестиционного проекта
- 1. Приобретение.
- 2. Использование.
- 3. Ликвидация (перепродажа).
- 7.2. Традиционная техника ипотечно- инвестиционного анализа
- Глава 8. Ипотечно-инвестиционный анализ с учетом
- 8.1. Особенности расчета денежных потоков для инвестиционного анализа
- Принятие финансовых решений
- Предварительные установки
- 8.2.2. Анализ эффективности при выборе варианта "продавать - не продавать
- 8.2.3. Анализ эффективности при выборе варианта "рефинансировать – не рефинансировать"
- А. Принятие решения о рефинансировании потребительской недвижимости
- Б) Принятие решения о рефинансировании приносящей доход недвижимости
- Б. Расчет денежных потоков при рефинансировании
- 8.3. Ипотечные кредиты с перезакладываемым залогом (wrap-кредиты)
- 8.3.1. Общая схема финансирования с перезакладываемым залогом.
- 8.3.2. Разновидности финансирования с участием wrap-кредитора
- Список литературы Основные законодательные документы
- Литературные источники
- Глоссарий