1.3. Особенности недвижимости как товара и как экономического

актива

♦ Значительная доля недвижимого имущества является товаром и вступает в свободное товарное обращение. В силу естественных особенностей она в качестве товара обладает целым рядом специфических черт.

1). Объекты недвижимого имущества характеризуются стационарностью. Это означает, что в результате той или иной сделки, например, при купле- продаже недвижимость не может быть перемещена к покупателю, наоборот, покупатель перемещается к покупаемому объекту (имеется в виду не акт сделки, а пользование покупателем приобретенным имуществом). То есть продавец не может в поисках более выгодных условий продажи переместить свой товар на другой рынок, где имеется меньше конкурентов или больше спрос.

2). В отличие от других товаров основу стоимости недвижимого имущества составляет полезность, а не затраты. Например, два абсолютно одинаковых здания с одинаковыми затратами на строительство, будут иметь разную стоимость в зависимости от местоположения - офисное здание в деловой части города может стоить в несколько раз дороже аналогичного здания, расположенного в неудобном месте. Еще ярче эта особенность проявляется в стоимости земельных участков.

3). Следующая характерная черта недвижимости - долговечность. Сроки экономически эффективной жизни недвижимого имущества могут составлять 100 и более лет. Это учитывается при расчете сроков окупаемости, а стало быть и цен. Земля при правильном пользовании ею вообще служит бессрочно.

4). Для недвижимости характерна ограниченность предложения, и как следствие - его низкая эластичность. Это обусловлено тем, что, с одной стороны, строительство зданий, сооружений и т.д. требует значительного времени и крупных капиталовложений, а с другой стороны, при сокращении спроса и снижении цен в силу стационарности и долговечности недвижимого имущества его предложение не может сократиться. Предложение земли вообще является абсолютно неэластичным.

5). Объекты недвижимости уникальны и неповторимы, особенно по местоположению. Даже две одинаковые квартиры в типовом доме будут различаться тем, на котором этаже расположены, куда “смотрят” окна - на шумную улицу или в тихий зеленый двор, и в конце концов даже тем - каковы соседи за стеной.

6). Низкий уровень ликвидности², во многом предопределенный ранее перечисленными особенностями. Для того, чтобы продать недвижимость требуется время, иногда значительное. Время экспонирования объектов на рынке жилой недвижимости составляет 1 - 1,5 месяца, объекты коммерческой недвижимости экспонируются от нескольких месяцев до года. Кроме того, собственник несет и немалые расходы при продаже, поскольку, как правило, вынужден прибегать к услугам посредников.

7). Недвижимость в качестве товара требует большого информационного сопровождения. Совершение торговой сделки с недвижимостью сопровождается предоставлением покупателю подробной характеристики как самого объекта, так и сведений о его местоположении, о бывших владельцах и т.д.

8). Недвижимость как особый вид собственности требует и более сложных процедур товарного обмена. Недвижимость и права собственности на нее подлежат государственной регистрации в специальном реестре. Продавец свою правомочность в этом качестве должен подтвердить нотариально заверенными документами. Нотариальному оформлению и государственной регистрации подлежит передача практически любых прав собственности, а не только полного права.

9). Следует учитывать и такую особенность недвижимости, как необходимость постоянного управления ею в процессе пользования. Как правило, управление недвижимостью собственники передают профессиональным структурам, обеспечивающим коммунальные услуги, ремонт, охрану, отношения с государственными органами (пожарными, налоговыми, страховыми и т.п.)³.

10). Недвижимое имущество в качестве собственности и в качестве товара может быть делимым и неделимым. Делимым является то имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли, и каждая его доля после раздела образует целую недвижимую вещь. Например, в многокомнатной квартире могут быть выделены в самостоятельные доли отдельные комнаты, которые могут стать самостоятельными единицами товара.

В целом делимое имущество, например, коммунальная квартира из нескольких комнат может иметь неотделимые части (помещение санузела, прихожая), которые являются существенными частями данного объекта и не могут стать объектом отдельных прав.

11). С недвижимыми объектами могут быть связаны движимые вещи, называемые принадлежностями, которые не является существенной частью недвижимой вещи, но служит ей и связаны с ней общим назначением. К принадлежностям можно отнести кухонное и сантехническое оборудование квартиры, межкомнатные двери, встроенную бытовую технику. До недавнего времени, когда эти принадлежности были у всех практически одинаковыми, считалось естественным, что жилье продается вместе с принадлежностями. Однако в настоящее время при продаже недвижимости принадлежности могут быть отделены от нее. Во избежание недоразумений в договоре купли-продажи следует сделать специальные оговорки о принадлежностях.

♦ Наиболее существенная специфика недвижимости состоит в том, что она может выступать в разных экономических качествах: в качестве товара и в качестве финансового актива. Коммерческая недвижимость как объект инвестирования капитала является активом. Потребительская недвижимость, приобретаемая для непосредственного удовлетворения потребностей собственника, изначально является товаром. Но поскольку через некоторое время собственник может сдать ее в аренду, или продать по возросшей стоимости, то эта недвижимость становится приносящим доход капиталом, то есть активом. Некоторые авторы по этой причине всю потребительскую недвижимость относят к активам.

Все активы в экономической теории принято делить на реальные и финансовые. Недвижимое имущество может выступать и в том, и в другом качестве. Если приобретаемая недвижимость служит для личного или производственного потребления (квартира для собственного проживания или офисное здание для собственного бизнеса), то она является реальным активом, а если для получения дохода от сдачи в аренду или доверительное управление, то она является финансовым активом.

Таким образом, приобретение любой недвижимости можно считать инвестицией.⁴ По общему признанию аналитиков, инвестиции в недвижимость в России в последние годы обеспечивали самую высокую доходность.

Именно этот мотив в 2000-ые годы создал высокий спрос на квартиры в Москве. Как известно, денежные доходы распределяются в стране весьма неравномерно. Относительно крупные денежные средства, сосредоточиваясь в руках ограниченного круга населения, ищут прибыльного применения. Самую высокую прибыль приносит приобретение недвижимости. По оценкам аналитиков, доходность капитала, вложенного в покупку квартир в Москве, составила около 40% годовых за счет роста цен. Образовалась своеобразная инфляционная спираль: высокий спрос на жилье вызвал стремительный рост цен, который в свою очередь обусловил инвестиционный спрос и как следствие – продолжающееся повышение цен. Средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве весной 2004 года составила 1650 долл. и продолжала расти примерно на 4-5% в месяц. Летом 2005 года средняя цена квадратного метра перешагнула двухтысячный рубеж, а в ноябре уже составила 2200 долл.

Спекулятивными мотивами, т.е. расчетом на получение прибыли через некоторое время за счет роста цен, обусловлен и большой спрос на земельные участки в ближнем Подмосковье. В престижных коттеджных поселках с развитой ифраструктурой в радиусе 20 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе стоимость земли составляет 20-25 тыс.долл. за одну «сотку», а в отдельных случаях достигает 80 тыс.долл.