53. Ипотечные банки

Ипотечные банки предоставляют долгосрочные кредиты, которые обес­печиваются внесением записи ипотек, или ипотечных долгов, на землевла­дение, под которое выдается ссуда. Если ипотечные банки используют для гарантии ссуд только ипотечные долги, в деловом общении остаются поня­тия «ипотечный банк» и «ипотечный кредит».

Благодаря своей долгосрочности (20 - 30 лет) ипотечные кредиты осо­бенно удобны для финансирования в тех случаях, когда выплата процентов и погашение кредита возможны только из текущих, как правило, невысоких доходов, т. е. небольшими взносами. Это касается также и финанси­рования сельскохозяйственных предприятий с целью расширения земель­ных угодий или строительстважилых и подсобных помещений, так как прирост доходов в сельском хозяй­стве относительно невысок.

Средства для предоставления кредитов ипотечный банк получает от продажи закладных листов. Это надежные, приносящие твердые проценты долговые обязательства банка по отношению к держателям. Закладные лис­ты обеспечиваются предоставляемыми банком и гарантированными ипоте­ками или ипотечными долгами, ссудами.

Ипотечные банки имеют в экономике двойное значение: как социальные институты, обеспечивающие долгосрочные земельные кредиты, и как эми­тенты закладных листов, являющихся наиболее защищенным средством вложения капитала и приносящих проценты.

Кроме того, они являются посредником между вложением капитала и реальным кредитом. Капитал держателя закладных листов обеспечивается не одним объектом, а совокупностью всех объектов банка, гарантирующих его займы.

Ипотечные банки предоставляют займы и различным коммунальным общественным структурам. Источником средств для коммунальных займов являются выпускаемые банком Коммунальные (Об­щественные) закладные листы.

Виды деятельности, которыми могут заниматься ипотечные банки наря­ду с основной, включают вложение средств в ценные бумаги под опреде­ленные проценты, выдачу ссуд под залог ценных бумаг, а также некоторые финансовые услуги.

Ипотечному банку запрещена побочная деятельность, связанная с рис­ком.

Законодательные ограничения в интересах держателей закладных лис­тов делают ипотечные банки специальными институтами, а не универсаль­ными банками.

Значение залогового права заключается в том, что при принудительной продаже с аукциона залогового объекта кредиторы ипотек и ипотечных дол­гов имеют привилегированное право перед любыми другими кредиторами землевладельца на погашение долгов из средств от продажи объекта.

В настоящее время все большее распространение получает в качестве гаранта ипотечный долг (а не ипотека, как раньше). Это наиболее гибкое средство благодаря своей независимости от определенного требования.

Процентная ставка ипотечного долга назначается вначале высокой, так как включает в себя возможные дополнительные повышения процентных ставок. Кредитополучатель и собственник необязательно должны быть одним и тем же лицом. Таким образом, третье лицо может предоста­вить свой участок в качестве залогового объекта.