28. Ипотека. Ипотечное кредитование и его особенности в современной России.

Ипотека – залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений и другого недвижимого имущества.

Ипотекой так же называют закладную при ипотечном кредитовании и ипотечный кредит.

Ипотечный кредит – это кредит, предоставленный под залог недвижимого имущества.

Ипотечный кредит предоставляется на срок от 3 до 30 лет физическим или юридическим лицам для приобретения жилья под его залог в качестве обеспечения данного обязательства.

Ипотечный кредит оформляется договором, согласно которому одна сторона «залогодержатель», являющийся кредитором, по обязательству обеспеченному ипотекой имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны, т.е. залогодателя. При этом у залогодержателя на предмет ипотеки в силу этого договора возникает преимущественное право перед другими кредиторами. (У банка больше прав на выдачу ипотеки по сравнению с другими кредиторами.)

Предметами ипотеки могут быть земельные участки, квартиры, жилые дома, дачи, садовые дама, гаражи и другие объекты потребительского назначения.

Ипотечный кредит предоставляется на сумму от 50 до 100% от суммы предмета недвижимости, приобретаемого по кредиту (в условиях кризиса 50-60%). Заемщик должен иметь предмет ипотеки в собственности, при этом при получении ипотечного кредита, право собственности на недвижимость сохраняется, но ограничивается право распоряжения этим имуществом (Севертут – законодательно установленное ограничение права пользования имуществом).

Кредит и % ставка по нему выплачивается в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей: Па = (ОсЗ*i_p)/ 1-(1/1+ i_p)^Т (ОсЗ-остаток ссудной задолженности; i_p - % ставка; Т- количество расчетных периодов за весь срок ипотечного кредитования)

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его гос.регистрации и с этого же моменты у залогодержателя возникает право залога на заложенное имущество, т.е.на предмет ипотеки.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Закладная – именная ценная бумага, удостоверяющая права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченного ипотекой; право залога на имущество обремененное ипотекой.

Обязанными по закладной лицами является должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

Закладные может выкупать агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Агентства на сумму выкупленных у банков кредитов (или закладных) выпускают ценные бумаги, имеющие государственные гарантии. Эти ценные бумаги размещаются среди государственных служб, например, в пенсионном фонде РФ. АИЖК через закладные рефинансируют кредитные организации. Помимо этого АИЖК вправе: компенсировать часть % платежей по ипотечному кредиту заемщиком (сейчас 4%); гасить часть ссудной задолженности по ипотечному кредиту отдельным категориям граждан (работники бюджетной сферы, молодые семьи и т.д.).

Особенности ипотечного кредитования:

1. ипотекой признается залог имущества, непосредственно связанного с землей: либо земельный участок – при наличии в стране собственности на землю, либо какие-то объекты недвижимости (здания, сооружения, жилые дома);

2. долгосрочный характер ипотечного кредита (20–30 лет);

3.заложенное имущество на период действия ипотеки остается, как правило, у должника;

4.заложено может быть только то имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения;

5.законодательной базой ипотечного кредитования является залоговое право, на основе которого оформляется договор ипотеки и осуществляется распродажа перешедшего к кредитору имущества;

6. развитие ипотечного кредитования предполагает наличие рынка недвижимости и развитого института ее оценки;

7. ипотечное кредитование осуществляют, как правило, специализированные ипотечные банки

Правовые основы ипотечного кредитования в России:

1. Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.98.

2. Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98.

Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотечных ценных бумагах» от 17.11.03.

Основные проблемы ипотечного кредитования:

1. общие макроэкономические проблемы (инфляция, дефицит долгосрочных кредитных ресурсов, отсутствие массового собственника, обладающего залоговым имуществом и т.д.);

2. слабость институтов оценки недвижимости (они только зарождаются);

3. существующие ипотечные банки в большинстве своем универсальные банки с незначительной долей предоставленных ипотечных кредитов;

4. ограниченность сферы применения ипотеки только жилищным кредитованием на жестких условиях для заемщика: высокие процентные ставки – в среднем 9–14% годовых в рублях, по накопительной схеме, т.е. заемщик накапливает на срочном депозите от 10 до 30% стоимости будущего жилья), квартира находится в залоге до полного погашения ссудной задолженности. В последнее время ставки стали снижаться, а срок кредитования увеличился до 27-30 лет.