116. Особенности использования ипотеки в качестве формы обеспечения возвратности кредита.

Залог является одним из способов обеспечения обязательств. Его сущность заключается в предоставлении залогодержателю права на приоритетное удовлетворение своего требования за счет заложенного имущества. Ценность недвижимости как объекта залога объясняется ее высокой и достаточно стабильной ценой с тенденцией к повышению.

Для ипотеки характерны следующие черты: пребывание имущества в руках должника; возможность залогодателя (должника) самостоятельно распоряжаться доходом от использования предметов ипотеки; возможность получения залогодателем под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд; обязательная регистрация залога в поземельных книгах, которые ведутся по месту нахождения предмета ипотеки; простота контроля залогодержателем за сохранностью предмета залога.

Ипотека используется обычно при выдаче долгосрочных ссуд юр. и физ. лицам (населению для приобретения дома или квартиры, фермерам для строительства или землеустройства).

Ипотека может быть установлена на :

- земельные участки;

- предприятия, здания, сооружения, иное недвижимое имущество;

- жилые дома, квартиры;

- дачи, садовые дома, гаражи, другие строения потребительского назначения;

- иное недвижимое имущество.

Проблемы. В России законодательная база для осуществления ипотеки носит слишком общий характер. Не получила еще достаточного распространения практика обращения взыскания на имущество должника или изъятия недвижимого или крупного движимого залога. Как правило, большинство российских предприятий обременено долгами, поэтому требования банка-кредитора бывают отнюдь не первоочередными. Статья 64 ГК РФ устанавливает, что при ликвидации юридического лица требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого юридического лица, удовлетворяются в третью очередь, т.е. после удовлетворения требований граждан, перед которыми ликвидируемое юридическое лицо несет ответственность за причинение вреда, и после произведения расчетов по выплате выходных пособий и оплате труда с лицами, работающими по трудовому договору, в том числе и по контракту, и по выплате вознаграждений по авторским договорам.

Отсутствует сегодня и практика личной подписи предпринимателя в качестве дополнительной гарантии кредитного соглашения и свидетельства наличия у него реальных намерений в связи с данным предприятием. Как известно, практика личной подписи широко используется в развитых странах, в т.ч. и в США. В России потребовать личных подписей банкиру сегодня вряд ли под силу. На таком фоне процветают криминальные формы “выбивания залога”.