10. Принципы пользователя
1) Принципы полезности - всякий ОН обладает ст-стью только тогда, кода он полезен инвестору и мб использован для реализации опр ф-ий или личных потребностей. Например, исп-ие недвв-сти в качестве промышленного предпр-ия, кафе, офиса и пр.
Полезность – способность ОН удовлетворять потребности польз-ля в данном месте и в течение одного периода времени. Чем больше он способен удовлетворить потребность собств-ка, тем выше его полезность и ст-сть.
2) Принцип замещения – при наличии опр количества однородных (по полезности или доходности) ОН самым выскоим спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой, т.е разумный покупатель не заплатит за ОН больше минимальной цены, взимаемой за др аналогичные объекты с такой же полезностью. Максимальная ст-сть оцениваемого объекта опр-ся наименьшей ст-стью по к-рой м.б приобретен др аналогичный объект с эквивалентной полезностью.
Принцип замещения исп-ся во всех 3-х подходах к оценке недв-ти. С точки зрения затртаноо подхода данный принцип формируется след образом: рациональный покупатель не заплатит за ОН больше той суммы, к-рую он может заплатить за покупку ЗУ и стр-во на нем аналогичного ОН с такой же полезностью или ст-сть оцениваемого объекта не должна превышать затрат на приобретение аналогичного объекта с такой же полезностью.
С точки зрения сравнительного подхода принцип замещения гласит: если на рынке имеются несколько аналогичных объектов с одинаковой полезностью, то спросом будет пользоваться объект с минимальной стоимостью. Данный принцип яв-ся основным при опр-ии рын ст-сти.
С точки зрения доходного подхода данный принцип м.б сформулирован след образом ст-сть ОН имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого замещающего объекта приносящего желаемую прибыль или ст-сть ОН опр-ся конкурентными элементами сравнения среди альтернативного выбора вариантов инвестир-ия, приносящих аналогичную величину прибыли.
3) Принцип ожидания – связан с представлениями пользователя ОН и гласит: ст-сть объекта приносящего доход опр-ся величиной ден потока, ожидаемого от исп-ия оцениваемого объекта, а также суммы ожидаемой от его продажи.
Ожидание – установление текущей ст-сти доходов или др выгод, к-рые м.б получены в будущем, от владения недв-тью. Данный принцип лежит в основе доходного подхода и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость.
- 1.Определение понятия недвижимость.
- 3.Классификация он
- 4. Экономическая сущность нед-ти
- 5. Основные понятия и оценочные категории
- 6. Виды стоимости в обмене
- 7. Виды стоимости в пользовании
- 8. Последовательность проведения оценки
- 9.Содержание отчета об оценки
- 10. Принципы пользователя
- 11 Принципы обусловленные процессом эксплуатации он
- 12. Принципы, связанные с рыночной средой
- 13. Принципы лучшего и наиболее эффективного использования
- 14 . Сущность и общая характеристика затратного подхода
- 15. Методы расчета восстановительной стоимости
- 16. Понятие «износ»
- 17. При расчете износа
- 18.Оценка стоимости земельных участков
- 19 Вопрос. Сущность сравнительного подхода.
- 20 Вопрос. Виды корректировок.
- 21 Вопрос. Сущность доходного подхода.
- 22 . Метод прямой капитализации
- 24.Сущность процесса согласования
- 25. Методы согласования результатов
- 26. Оценка местоположения объекта недвижимости
- 27. Пространственно-экономическое развитие недвижимости.
- 28) Зонирование земель и городское пространство
- 29) Градостроительный регламент
- 30) Сущность земельного участка (зу)
- 31. Целевое назначение земель в рф.
- 32. Государственный земельный кадастр.
- 33. Земельные отношения.
- 35. Оценка зу
- 36.Основные понятия сделок.
- 37. Виды сделок при изменении собственника (купля-продажа, мена, дарение, рента, приватизация, продажа предприятия).
- 38. Виды сделок при изменении права пользования и владения (аренда, совместная деятельность, сервитут, ипотека, лизинг).
- 39. Ипотечный кредит.
- 40. Основные этапы ипотечного кредитования
- 41. Методы ипотечного кредитования недвижимости
- 43 Основные схемы жилищного инвестирования.
- 45 Фонды развития жилищного строительства
- 46 Регулирование риэлтерской деятельностью
- 47.Страхование на рынке недвижимости
- 48.Налогооблажение объектов недвижимости
- 49.Лизинг
- 50. Основные понятия девелопмента.
- 51. Виды девелопмента и их характеристика.
- 52. Классификация структуры профессионального девелопмента.
- 53.Зарубежный опыт девелопмента.
- Вопрос 54 Основные понятия и содержание деятельности лэнд девелопмента.
- Вопрос 55 Понятие рисков в девелоперских проектов
- 59. Законодательная база недвижимости.
- 60. Законодательная база оценочной деятельности.