15. Методы расчета восстановительной стоимости
Восстановительная стоимость — это издержки на возведение аналогичной постройки с применением идентичных материалов, конструкций, с использованием таких же монтажных и строительных технологий, планировочных решений и архитектурных приемов. При проведении оценки восстановительной стоимости принимаются коэффициенты износа объекта, берутся в расчет архитектурные недоработки, которые есть у существующего здания
На сегодняшний день существует четыре основные методики для определения восстановительной стоимости:
индексный метод – умножение балансовой стоимости на индекс переоценки, который утверждается Госкомстатом РФ и открыто публикуется в печатных изданиях;
сравнительный метод – анализ стоимости потребительских характеристик объекта с аналогичным показателем для сооружения подобного типа;
метод учета расходов по крупным конструкционным элементам – использование наиболее характерных показателей для оценки объекта;
количественный анализ – составление подробной сметы на все работы, проведение которых требуется для сооружения отдельных элементов оцениваемого объекта.
Полная восстановительная ст-сть опр-ся с помощью метода сравнительной единицы по след формуле:
Спв = Сед*Кп*Vстр*(К69-84*К84-91*К91-01*Ктек)*Кпп*1,18
Сед – воост-ая ст-сть 1 куб.м здания в баз ценах 1969 г
Кп – суммарный поправочный коэф к ВС ед изм, к-рый опр-ся из рекомендаций в общей части сборника УПВС, техн части
Vстр – строительный объем зд. Принимается по тех паспорту бюро технической ин-ции или рассчит-ся по рабочим чертежам зд-ия.
К69-84 – коэф пересчета ВС от ур-ня цен 1969г к ур-ню цен 84г
К84-91 – коэф пересчета ВС от ур-ня цен 84г к ур-ню цен 91г
К91-01 – коэф пересчета ВС от ур-ня цен 91г к 2001 г
Ктек – коэф удорожания сметных цен от ур-ня 2001 к текущему ур-ню цен (на дату оценки)
Кпп – коэф предпринимательской прибыли для данного региона при стр-ве объектов аналогичного назначения
1,18 – налог на добавленную ст-сть (НДС) к-рый необх-мо учитывать в случае купли-продажи объекта
- 1.Определение понятия недвижимость.
- 3.Классификация он
- 4. Экономическая сущность нед-ти
- 5. Основные понятия и оценочные категории
- 6. Виды стоимости в обмене
- 7. Виды стоимости в пользовании
- 8. Последовательность проведения оценки
- 9.Содержание отчета об оценки
- 10. Принципы пользователя
- 11 Принципы обусловленные процессом эксплуатации он
- 12. Принципы, связанные с рыночной средой
- 13. Принципы лучшего и наиболее эффективного использования
- 14 . Сущность и общая характеристика затратного подхода
- 15. Методы расчета восстановительной стоимости
- 16. Понятие «износ»
- 17. При расчете износа
- 18.Оценка стоимости земельных участков
- 19 Вопрос. Сущность сравнительного подхода.
- 20 Вопрос. Виды корректировок.
- 21 Вопрос. Сущность доходного подхода.
- 22 . Метод прямой капитализации
- 24.Сущность процесса согласования
- 25. Методы согласования результатов
- 26. Оценка местоположения объекта недвижимости
- 27. Пространственно-экономическое развитие недвижимости.
- 28) Зонирование земель и городское пространство
- 29) Градостроительный регламент
- 30) Сущность земельного участка (зу)
- 31. Целевое назначение земель в рф.
- 32. Государственный земельный кадастр.
- 33. Земельные отношения.
- 35. Оценка зу
- 36.Основные понятия сделок.
- 37. Виды сделок при изменении собственника (купля-продажа, мена, дарение, рента, приватизация, продажа предприятия).
- 38. Виды сделок при изменении права пользования и владения (аренда, совместная деятельность, сервитут, ипотека, лизинг).
- 39. Ипотечный кредит.
- 40. Основные этапы ипотечного кредитования
- 41. Методы ипотечного кредитования недвижимости
- 43 Основные схемы жилищного инвестирования.
- 45 Фонды развития жилищного строительства
- 46 Регулирование риэлтерской деятельностью
- 47.Страхование на рынке недвижимости
- 48.Налогооблажение объектов недвижимости
- 49.Лизинг
- 50. Основные понятия девелопмента.
- 51. Виды девелопмента и их характеристика.
- 52. Классификация структуры профессионального девелопмента.
- 53.Зарубежный опыт девелопмента.
- Вопрос 54 Основные понятия и содержание деятельности лэнд девелопмента.
- Вопрос 55 Понятие рисков в девелоперских проектов
- 59. Законодательная база недвижимости.
- 60. Законодательная база оценочной деятельности.