14 . Сущность и общая характеристика затратного подхода
Заключается в том что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли его благоустройство и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости споследующем учетом накопленного износа оцениваемого объекта (на дату проведения оценки)
Сзатр=Сзу+Свс(зам)-Инак
Инак= ФИ+ФУ+ВИ
Сзу-стоимость зем участка
Свс(зам)- стоимость воспрооизводства(замещение)
Инак-износ накопительный
ФИ-физич износ
ФУ- функциональное устаревание
ВИ- внешне(экономич) износ
Применение затратного подхода необходимо в следующих случаях:
1)Оценки нового строительтва
2)Оценки объекта незавершенного строительства
3)Определения лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка
4)Реконструкция здания
5)Для цели налогооблажения
6)Для цели страхования
7)Оценки последствий стихийных бедствий
8)Оценки специальных зданий и сооружений (театры, музеи и т.д.)
Полная стоимость воспроизводства-это стоимость строительства в текущих ценах в точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же строительных стандартов, дизайна и с теми же качествами работ.
Полная стоимость замещения – это стоимость строительства в тех ценах объекта имеющую эквивалентную поверхность с объектом оценки , но построенного из новых материалов в соответствии современных стандартов, дизайном и планировкой.
С практической точки зрения и привидение оценки более предпочтительно пользоваться полной стоимостью воспроизводства поскольку при замене созд. здание отличное от оцениваемог. С теоретической точки зрения более предпочтительно замещение поскольку, кто-то захочет воспроизвести здание возрост которого более 30-40 лет.
- 1.Определение понятия недвижимость.
- 3.Классификация он
- 4. Экономическая сущность нед-ти
- 5. Основные понятия и оценочные категории
- 6. Виды стоимости в обмене
- 7. Виды стоимости в пользовании
- 8. Последовательность проведения оценки
- 9.Содержание отчета об оценки
- 10. Принципы пользователя
- 11 Принципы обусловленные процессом эксплуатации он
- 12. Принципы, связанные с рыночной средой
- 13. Принципы лучшего и наиболее эффективного использования
- 14 . Сущность и общая характеристика затратного подхода
- 15. Методы расчета восстановительной стоимости
- 16. Понятие «износ»
- 17. При расчете износа
- 18.Оценка стоимости земельных участков
- 19 Вопрос. Сущность сравнительного подхода.
- 20 Вопрос. Виды корректировок.
- 21 Вопрос. Сущность доходного подхода.
- 22 . Метод прямой капитализации
- 24.Сущность процесса согласования
- 25. Методы согласования результатов
- 26. Оценка местоположения объекта недвижимости
- 27. Пространственно-экономическое развитие недвижимости.
- 28) Зонирование земель и городское пространство
- 29) Градостроительный регламент
- 30) Сущность земельного участка (зу)
- 31. Целевое назначение земель в рф.
- 32. Государственный земельный кадастр.
- 33. Земельные отношения.
- 35. Оценка зу
- 36.Основные понятия сделок.
- 37. Виды сделок при изменении собственника (купля-продажа, мена, дарение, рента, приватизация, продажа предприятия).
- 38. Виды сделок при изменении права пользования и владения (аренда, совместная деятельность, сервитут, ипотека, лизинг).
- 39. Ипотечный кредит.
- 40. Основные этапы ипотечного кредитования
- 41. Методы ипотечного кредитования недвижимости
- 43 Основные схемы жилищного инвестирования.
- 45 Фонды развития жилищного строительства
- 46 Регулирование риэлтерской деятельностью
- 47.Страхование на рынке недвижимости
- 48.Налогооблажение объектов недвижимости
- 49.Лизинг
- 50. Основные понятия девелопмента.
- 51. Виды девелопмента и их характеристика.
- 52. Классификация структуры профессионального девелопмента.
- 53.Зарубежный опыт девелопмента.
- Вопрос 54 Основные понятия и содержание деятельности лэнд девелопмента.
- Вопрос 55 Понятие рисков в девелоперских проектов
- 59. Законодательная база недвижимости.
- 60. Законодательная база оценочной деятельности.