2. Фактори, що визначають реальну дохідність фінансових та матеріальних активів

Якщо вигоди, створені активами, мають різні характеристики, то необхідно коригувати ці відмінності перед тим, як порівнювати їх рівноважну дохідність і зокрема активи можуть відрізнятися рівнем ліквідності, ступенем ризику, механізмом оподаткування та ін.

Розглянемо дохідність фінансових активів та активів, що приносять споживчий прибуток.

Існують активи, вигоди від яких виражаються не лише в грошовому вимірі, а і у споживанні (нерухомість). Частиною прибутку від володіння будинком можна вважати те, що власник, який у ньому проживає, не сплачує орендну плату. Неявна вигода орендної плати – це та, за якої могли б орендувати подібний будинок або здати цей будинок в оренду комусь іншому. Здійснивши вибір здавати будинок в оренду самому собі власник позбавляється можливості отримувати орендні платежі від когось іншого, отже. Несе альтернативні витрати.

Неявна орендна плата становить Т грошових одиниць на рік. Частина прибутку від володіння будинком є те, що він мав неявний дохід Т грошових одиниць на рік. Складова прибутку – прибуток від підвищеної вартості активів (А гр.од.)

Дохідність початкової інвестиції у житло буде h = (Т+А)/Р, де р – вкладені кошти.

h = Т/Р + А/Р, де Т/Р - споживча дохідність, А/Р – фінансова дохідність.

Нехай r – дохідність фінансових активів. Тоді на першому етапі рівноваги сукупна дохідність житла буде дорівнювати дохідності фінансових активів.

Існують наступні варіанти. Можна вкласти Р доходів до банку і отримати дохід Р_r або інвестувати Р в будинок, тоді на кінець періоду можна заощадити Т гр.од. для орендної плати і отримати А гр.од. від зростання ціни. Сукупний прибуток буде однаковим.

Якщо Т+А< rР, то буде вигідно вкласти гроші до банку, сплатити Т грошових одиниць орендної плати і отримати rР-Т>А на кінець періоду.

Якщо Т+А> rР, то доцільно вкласти кошти в нерухомість.

Загалом активи, що приносять споживчі прибутки в умовах рівноваги мають нижчу фінансову дохідність, ніж фінансові активи. Якщо існує прибуток у вигляді орендної плати, то дохідність таких активів не може порівнюватись.

Вплив оподаткування на дохідність активів.

Дохід по фінансовому активу складається з двох частин: доходу від володіння та доходу від продажу. Доход від володіння періодично отримується і періодично сплачується податок з нього.

Розглянемо дохід від зростання вартості активів. Податки на доходи від приросту вартості активів відкладаються до часу здійснення продажу і це робить ефективну ставку оподаткування нижчою. Оподатковують дохід від приросту вартості активів в конкретних грошових одиницях, які пов’язані з певним рівнем інфляції. Якщо вартість активу зросла і прицьому мав місце значний приріст інфляції це підвищує ефективну ставку оподаткування.

Ринки активів дозволяють інвесторам змінювати структуру споживання в часі. Молоді інвестори швидше схильні отримати кошти в поточний момент і інвестувати їх в житло, таким чином, збільшивши споживання. Інвестори похилого віку бажають мати постійний потік грошових коштів для фінансування пенсійних виплат. Обидва можуть отримати виграш, якщо інвестор похилого віку заощаджуватиме кошти в банк, а молодий братиме їх у позику.