1.2 Понятие реструктуризации ипотечных жилищных кредитов и основные методы реструктуризации

Реструктуризация ипотечного жилищного кредита -- это изменение условия погашения ипотечного кредита с целью оказания помощи заемщику в исполнение обязательств по ипотечному кредиту (займу), позволяющее ему избежать утраты единственного жилья для проживания и восстановить свою платежеспособность

Обоснуем необходимость реструктуризации:

Ипотечный кредит, в отличие от иных видов потребительского кредитования, имеет ряд особенностей, который позволяют применять к нему иные подходы, нежели в классическом розничном кредитовании. Из общего числа особенностей следует выделить:

1. Долговременность ипотечного кредита. В отличие от краткосрочного кредитования (до 3-х лет) в течение срока ипотечного кредита (15 лет и более) с высокой вероятностью у заемщика могут возникнуть кратковременные проблемы с обслуживанием своего обязательства. В числе наиболее частых можно выделить следующие:

· Плановая или внеплановая смена работы. Теория семейных финансов рекомендует наличие семейной подушки безопасности в размере 6 месячных окладов. Однако такую «подушку» имеет менее 15% домохозяйств, следовательно, смена работы в большинстве случаев приводит к разрыву в платежах.

· Развод супругов, т.е. выпадение доходов домохозяйства по обслуживанию долга.

· Рождение ребенка, т.е. постоянный рост расходов и временное падение доходов домохозяйства.

2. Наличие качественного обеспечения. Большинство кредиторов при выдаче ипотечного кредита требуют привлечения собственных средств заемщика в размере ~ 30% для покупки недвижимости. Таким образом, соотношение кредит/залог (LTV) составляет 70% и достаточно для удовлетворения долга заемщика.[11]

Отметим, что с течением времени это соотношение в большинстве случаев улучшается: в долгосрочном тренде цены на недвижимость растут, а за счет регулярных платежей долг заемщика снижается.

Поведение валютных кредитов сильно зависит от валютного риска: при укреплении национальной валюты это соотношение улучшается, при девальвации - может резко ухудшиться.

3. Высокое соотношения долга и доходов у источника погашения. Следует учитывать, что средний срок ипотечных кредитов (при выдаче) составляет ~200 месяцев, а большинство добросовестных кредиторов при выдаче кредитов стараются ориентироваться именно на доходы заемщика, понимая, что реализация предмета залога является скорее исключением, чем правилом. В таком случае рекомендуемое соотношение платеж/доход (PTI) составляет <50% (лучше 30-45%).

К сожалению, в российском праве пока не закреплено право заемщика на реструктуризацию. В таком случае решение о возможности ее проведения принимает кредитор.

Из российской и зарубежной практики мы выделим условия, при наличии которых, кредиторы могут принять положительное решение о реструктуризации ипотечного жилищного кредита:

1. Возможность (невозможность) формирования адекватных резервов под реструктурируемый ипотечный кредит. Следует отметить, что благодаря инициативе ОАО АРИЖК Указаниями ЦБ РФ №2355-У от 04.12.2009 и №2459-У от 03.06.2010 было существенно изменено положение № 254-П, фактически позволяющее реструктурировать ипотечные кредиты размером до 6 миллионов рублей. [9]

2. Готовность схем реструктуризации. Любая схема реструктуризации (даже простая перестановка платежей) по своей сути является самостоятельным банковским продуктом и требует детального описания, автоматизации и подготовки персонала.

3. Наличие финансовых возможностей у кредитора. В случае высокой убыточности или кассовых разрывов текущей деятельности кредитора вероятность того, что он будет готов «ждать» восстановления кредита, крайне низка.

4. Наличие профильного опыта (знаний) в области реструктуризации. Необходимо учитывать все факторы, влияющие на успешную реструктуризацию, иначе негативный опыт (высокий процент повторных дефолтов) будет стимулировать внутренние решения банка в пользу «взысканий». Факторы, которые следует учесть кредитору при формировании собственных программ реструктуризации:

· Контактность с заемщиком. Нецелесообразно чрезмерная жесткость при сопровождении кредитов приводит к попытке заемщика «скрыться», что только усугубляет его обязательства (см. выше про соотношение доходов и темпов прироста обязательств).

· Длина периода помощи. Она должна позволять устойчиво восстановить доходы.

· Платежная нагрузка в период помощи. Она должна позволять исполнять обязательства и содержать домохозяйство без привлечения дополнительных кредитов.

· Дополнительная нагрузка по окончании периода помощи. Необходимо тщательное прогнозирование будущих доходов заемщика (как на основании «старых», так и на основании прогноза). При этом рекомендуем формировать «схему реструктуризации» таким образом, чтобы соотношение П/Д в будущем в любом случае не превышало 50%, т.е.:

а. Ставка капитализации не должна приводить к росту нагрузки на заемщика сверх допустимого уровня.

б. Срок возврата основных и дополнительных средств должен позволять возвращать их в пределах допустимой нагрузки.[12]

Подробнее остановимся на элементах и методах реструктуризации

Ключевым элементом успешной реструктуризации, является «Аналитика», которая должна дать ответы на следующие вопросы:

1. Причины, приведшие к дефолту заемщика.

2. Перспектива (уровень, стабильность) восстановления платежеспособности заемщика.

3. Поведенческая оценка (т.е. готовность заемщика бороться за сохранность своего жилья).

Из числа методов реструктуризации мы выделим:

1. Методы, позволяющие пережить временные финансовые трудности (отсрочка, рассрочка, льготный период).

2. Методы, позволяющие «снизить» расходы заемщика на обслуживание своего ипотечного кредита (удлинение срока кредита, перекредитование на новых (скорее всего, более мягких) рыночных условиях, переезд в более дешёвое жилье).

3. Методы, позволяющие повысить доходы заемщика (переезд в иной регион, где более востребована данная специальность заемщика с заменой предмета залога), заметим, что данная мера является перспективным направлением.[12]

Обозначим задачи реструктуризации с позиции государства:

1. Обеспечение социальной защиты населения. Помощь оказывается тем слоям населения, которые не могут найти средств для сохранения текущих платежей по ипотеке и наиболее подвержены риску утраты единственного жилья для проживания.

2. Сохранение и развитие института ипотеки. Возможность обратиться за помощью в трудную минуту и реструктурировать свой долг - ключевой элемент психологической поддержки ипотеки как многолетнего финансового обязательства.[12]

Сохранение института обращения взыскания на предмет ипотеки без роста социальной напряженности в регионах.

3. Стабилизация положения на рынке недвижимости. Недопущение массового изъятия недвижимости и, как следствие, «выброса» изъятого в результате обращения взыскания жилья на рынок, что позволило предотвратить обвальное падение цен на рынке жилья.

4. Обеспечение ликвидности банковскому сектору. Средства, выделяемые заемщиками, в итоге возвращаются в банковскую систему, что улучшает ее ликвидность и финансовую устойчивость.[6]

Выделим основные принципы реструктуризации, согласно Стандартам выдачи ОАО «АРИЖК»:

Возвратность - все предоставленные заемщику средства должны быть возвращены. При этом с учетом вновь возникшего обязательства дополнительная нагрузка на заемщика по окончанию периода помощи не должна, по возможности превышать 15% по отношению к платежу по ипотечному кредиту.

Срочность - средства выделяются заемщику на фиксированный срок, который больше или равен остатку срока по ипотечному кредиту.

Платность - за предоставленные на уплату ежемесячных платежей по ипотечному кредиту денежные средства (заем) заемщику необходимо уплачивать проценты. При этом процентная ставка по предоставляемому займу должна быть не выше, чем по основному ипотечному кредиту.

Совершенствование - осуществление постоянного сбора и анализа информации и замечаний от участников программы.[12]

В большинстве стран ЕС (Германия, Франция, Испания, Бельгия и т.д.) в качестве защиты заемщиков на законодательном уровне предусмотрена обязанность кредитора приложить разумные усилия для достижения договоренности с должником по вопросам погашения задолженности. При этом данная мера действует, как правило, в отношении всех заемщиков, а не только имеющих единственное жилье для проживания. В ряде стран четко зафиксированы варианты реструктуризации, которые кредитор обязан предложить заемщику. Далее мы подробнее остановимся на программах реструктуризации в таких странах как Великобритания и США.[6]