10. Принципы пользователя

1) Принципы полезности - всякий ОН обладает ст-стью только тогда, кода он полезен инвестору и мб использован для реализации опр ф-ий или личных потребностей. Например, исп-ие недвв-сти в качестве промышленного предпр-ия, кафе, офиса и пр.

Полезность – способность ОН удовлетворять потребности польз-ля в данном месте и в течение одного периода времени. Чем больше он способен удовлетворить потребность собств-ка, тем выше его полезность и ст-сть.

2) Принцип замещения – при наличии опр количества однородных (по полезности или доходности) ОН самым выскоим спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой, т.е разумный покупатель не заплатит за ОН больше минимальной цены, взимаемой за др аналогичные объекты с такой же полезностью. Максимальная ст-сть оцениваемого объекта опр-ся наименьшей ст-стью по к-рой м.б приобретен др аналогичный объект с эквивалентной полезностью.

Принцип замещения исп-ся во всех 3-х подходах к оценке недв-ти. С точки зрения затртаноо подхода данный принцип формируется след образом: рациональный покупатель не заплатит за ОН больше той суммы, к-рую он может заплатить за покупку ЗУ и стр-во на нем аналогичного ОН с такой же полезностью или ст-сть оцениваемого объекта не должна превышать затрат на приобретение аналогичного объекта с такой же полезностью.

С точки зрения сравнительного подхода принцип замещения гласит: если на рынке имеются несколько аналогичных объектов с одинаковой полезностью, то спросом будет пользоваться объект с минимальной стоимостью. Данный принцип яв-ся основным при опр-ии рын ст-сти.

С точки зрения доходного подхода данный принцип м.б сформулирован след образом ст-сть ОН имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого замещающего объекта приносящего желаемую прибыль или ст-сть ОН опр-ся конкурентными элементами сравнения среди альтернативного выбора вариантов инвестир-ия, приносящих аналогичную величину прибыли.

3) Принцип ожидания – связан с представлениями пользователя ОН и гласит: ст-сть объекта приносящего доход опр-ся величиной ден потока, ожидаемого от исп-ия оцениваемого объекта, а также суммы ожидаемой от его продажи.

Ожидание – установление текущей ст-сти доходов или др выгод, к-рые м.б получены в будущем, от владения недв-тью. Данный принцип лежит в основе доходного подхода и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость.