37. Виды сделок при изменении собственника (купля-продажа, мена, дарение, рента, приватизация, продажа предприятия).
Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей (юридический факт, порождающий тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки).
Цель любой сделки ~ приобретение права собственности или права пользования имуществом.
1. Изменение собственника: купля-продажа, мена, дарение, рента, приватизация, продажа предприятия.
Купля-продажа.При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости, где продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли-продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации соответствующими органами юстиции в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». При заключении договора купли-продажи продавец вправе требовать:
• уплаты оговоренной в договоре цены;
• оплаты цены объекта недвижимости и процентов (на основе учетной ставки банковского процента по месту нахождения объекта недвижимости), если покупатель не оплачивает объект своевременно;
• оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения договора купли- продажи, если покупатель отказывается принять и оплатить объект. При этом продавец обязан:
• передать объект недвижимости свободным от любых обременении, если только покупатель не согласился принять объект обремененным именно этими правами;
• в случае изъятия объекта недвижимости у покупателя третьими лицами возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причиной изъятия;
• вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии объекта недвижимости третьим лицом;
• передать объект недвижимости покупателю в том виде, в котором предусматривается договором купли-продажи. Покупатель вправе требовать: • своевременной передачи проданного ему объекта недвижимости; • уменьшения цены объекта недвижимости либо расторжения договора купли- продажи, если объект имеет обременения;
• при передаче объекта недвижимости, не соответствующего тому виду, который он имел при заключении договора купли-продажи: а) соразмерного уменьшения цены сделки; б) безвозмездного устранения недостатков в определенный (разумный) период; в) возмещения своих расходов на устранение этих недостатков; г) возврата уплаченной цены объекта недвижимости при отказе от исполнения договора; д) предъявить требования, связанные с недостатками объекта недвижимости, при обнаружении их в разумный срок, но в пределах двух лет, если иное не установлено законом или договором. При этом покупатель обязан:
• принять по акту переданный ему объект недвижимости;
• оплатить объект непосредственно до или после передачи его, если иное не установлено договором, законом, иным правовым актом;
• оплатить объект недвижимости по цене, предусмотренной договором продажи.
Мена.В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект недвижимости в обмен на другой. Договор мены обязательно заключается в письменной форме и подписывается сторонами. Нотариальное удостоверение договора необязательно. Субъектами сделки могут быть граждане и юридические лица. Если при сделке оказывается, что в соответствии с договором мены объекты обмена признаются неравноценными, то сторона, цена объекта недвижимости которой ниже, должна оплатить разницу в ценах. Если сроки передач объектов недвижимости не совпадают, то применяются правила о встречном исполнении обязательств. Право собственности в этой сделке возникает у сторон с момента государственной регистрации перехода соответствующих прав, а не после исполнения ими обязательств по передаче объектов недвижимости.
Дарение. В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому: – объект недвижимости в собственность; – имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей. Субъектами сделки могут быть либо граждане, либо юридические лица. Однако в отношении этой сделки между коммерческими организациями имеются специальные оговорки. Для сделки дарения имеются ограничения. Если обьект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия, всех его участников. Для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника объекта недвижимости. В сделке дарения одаряемый вправе в любое время, до передачи ему объекта недвижимости, отказаться от него. Дарение объекта недвижимости обязательно оформляется письменным договором, который подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.
Приватизация – это процесс перехода (передачи, продажи) государственного имущества в собственность юридических и физических лиц. В соответствии с российской программой массовой приватизации в течение почти восемнадцати месяцев большинство объектов государственной собственности (более 12 тыс. российских предприятий) перешли в частные владения. Основным способом приватизации было преобразование государственного предприятия в ОАО со 100 % акций в государственной собственности и продажа их работникам предприятий, а также на конкурсной основе и на специализированных аукционах. По закону бесплатно приватизировать объект недвижимости гражданин может только один раз в жизни (исключение составляют несовершеннолетние, когда приватизация проводилась от их лица опекуном или родителями). В приватизации могут принимать участие все, кто прописан в квартире постоянно (а также те, кто имеет право на такую прописку – бронь), или только некоторые жильцы, если остальные не претендуют на участие в приватизации, не возражают против нее, а также в случае, когда кто-либо из жильцов уже использовал свое право бесплатной приватизации. В случае, когда от приватизации отказывается недееспособный гражданин или ребенок, необходимо разрешение органов опеки или РОНО. Такое разрешение получить практически невозможно (так как ущемляются права ребенка), поэтому, если в квартире прописаны дети, они должны участвовать в приватизации (если, конечно, не выписать их заблаговременно ко второму родителю). Правоустанавливающим документом, подтверждающим право собственности в случае приватизации, является договор приватизации. Он оформляется в районном агентстве по приватизации (по местоположению квартиры) или в городском агентстве по приватизации и подписывается администрацией города с одной стороны и гражданами, приватизирующими жилплощадь с другой.
- 1.Определение понятия недвижимость.
- 3.Классификация он
- 4. Экономическая сущность нед-ти
- 5. Основные понятия и оценочные категории
- 6. Виды стоимости в обмене
- 7. Виды стоимости в пользовании
- 8. Последовательность проведения оценки
- 9.Содержание отчета об оценки
- 10. Принципы пользователя
- 11 Принципы обусловленные процессом эксплуатации он
- 12. Принципы, связанные с рыночной средой
- 13. Принципы лучшего и наиболее эффективного использования
- 14 . Сущность и общая характеристика затратного подхода
- 15. Методы расчета восстановительной стоимости
- 16. Понятие «износ»
- 17. При расчете износа
- 18.Оценка стоимости земельных участков
- 19 Вопрос. Сущность сравнительного подхода.
- 20 Вопрос. Виды корректировок.
- 21 Вопрос. Сущность доходного подхода.
- 22 . Метод прямой капитализации
- 24.Сущность процесса согласования
- 25. Методы согласования результатов
- 26. Оценка местоположения объекта недвижимости
- 27. Пространственно-экономическое развитие недвижимости.
- 28) Зонирование земель и городское пространство
- 29) Градостроительный регламент
- 30) Сущность земельного участка (зу)
- 31. Целевое назначение земель в рф.
- 32. Государственный земельный кадастр.
- 33. Земельные отношения.
- 35. Оценка зу
- 36.Основные понятия сделок.
- 37. Виды сделок при изменении собственника (купля-продажа, мена, дарение, рента, приватизация, продажа предприятия).
- 38. Виды сделок при изменении права пользования и владения (аренда, совместная деятельность, сервитут, ипотека, лизинг).
- 39. Ипотечный кредит.
- 40. Основные этапы ипотечного кредитования
- 41. Методы ипотечного кредитования недвижимости
- 43 Основные схемы жилищного инвестирования.
- 45 Фонды развития жилищного строительства
- 46 Регулирование риэлтерской деятельностью
- 47.Страхование на рынке недвижимости
- 48.Налогооблажение объектов недвижимости
- 49.Лизинг
- 50. Основные понятия девелопмента.
- 51. Виды девелопмента и их характеристика.
- 52. Классификация структуры профессионального девелопмента.
- 53.Зарубежный опыт девелопмента.
- Вопрос 54 Основные понятия и содержание деятельности лэнд девелопмента.
- Вопрос 55 Понятие рисков в девелоперских проектов
- 59. Законодательная база недвижимости.
- 60. Законодательная база оценочной деятельности.