14 . Сущность и общая характеристика затратного подхода

Заключается в том что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли его благоустройство и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости споследующем учетом накопленного износа оцениваемого объекта (на дату проведения оценки)

Сзатр=Сзу+Свс(зам)-Инак

Инак= ФИ+ФУ+ВИ

Сзу-стоимость зем участка

Свс(зам)- стоимость воспрооизводства(замещение)

Инак-износ накопительный

ФИ-физич износ

ФУ- функциональное устаревание

ВИ- внешне(экономич) износ

Применение затратного подхода необходимо в следующих случаях:

1)Оценки нового строительтва

2)Оценки объекта незавершенного строительства

3)Определения лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

4)Реконструкция здания

5)Для цели налогооблажения

6)Для цели страхования

7)Оценки последствий стихийных бедствий

8)Оценки специальных зданий и сооружений (театры, музеи и т.д.)

Полная стоимость воспроизводства-это стоимость строительства в текущих ценах в точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же строительных стандартов, дизайна и с теми же качествами работ.

Полная стоимость замещения – это стоимость строительства в тех ценах объекта имеющую эквивалентную поверхность с объектом оценки , но построенного из новых материалов в соответствии современных стандартов, дизайном и планировкой.

С практической точки зрения и привидение оценки более предпочтительно пользоваться полной стоимостью воспроизводства поскольку при замене созд. здание отличное от оцениваемог. С теоретической точки зрения более предпочтительно замещение поскольку, кто-то захочет воспроизвести здание возрост которого более 30-40 лет.