12. Принципы, связанные с рыночной средой
1) Принцип соответствия. Означает в какой степени архитектурный стиль и уровни удобства и услуг предлогаемые объектом недвижимости отвечают потребности и ожиданиям рынка недвижимости. Объект недвижимости не соответствующий существующим в настоящеевремя рыночным стандартам имеет меньшую стоимость. Принцип соответствия имеет первостепенное значение при определении величины износа объекта недвижимости . Объект недвижимости который не соответствует установленным социальным, экономическим и архитектурным стандартам теряет в стоимости из-за функционального или внешнего износа. Исходя из этого принципа следует знать не только стандарты соответствуюшие для данного рынка недвижимости, но и следить за тенденциями их развития, чтобы предвидеть будущую стоимость оцениваемого объекта недвижимости.
2) Принцип спроса и предложения. Данный принцип выражает взаимосвзь между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленные прин. ограниченностью земельного участков, а также экономическими издержками на строительство улучшений. Принцип спроса и предложения как основа механизма рыночного саморегулирования объясняет большие различия в ценах на объекты недвижимости в зависимости от их целевого назначения и места положения. Спрос на объекты недвижимости – это реальная потребность на них. Предложение – это количество объектов имеющихся на рынке недвижимости и предлогаемых по определенным ценам. Спрос на объекты недвижимости обусловлен его полезностью и доступностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей, чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже стоимость объекта и наоборот. Для ценных помещений соотношение спроса и предложение зависит от:
а) демографического состава населения
б) уровня цен на объекты недвижимости и потребительские товары
в) интенсивности реклам
г) новых законадательных актов и нормативных документов
д) стоимости кредитов налогооблажения имущества
е) экологической ситуации в данной местности и др.
3) Принцип конкуренции. Означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка , стремятся к получению максимальной прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует привлечения капитала на рынок недвижимости и усиливает конкуренцию. При отсутствии конкуренции прибыль на рынке превышает уровень для оплаты факторов производства, при этом конкуренция приводит к снижению уровня к чистому доходу. Плюсы роли конкуренции состоит в том, что только на конкурентном рынке можно определить рыночную стоимость, когда она выравнивает доходность инвестиций в разных сегментах рынка недвижимости. Данный принцип приминяется при определении потока дохода от использования объекта недвижимости, зная, что поток дохода определяется из сверх прибыли, его капитализируют по повышенной ставке .
4) Принцип изменения. Изменению подвержены сам объект недвижимости и все факторы внешней среды, влияющие на стоимость объекты. Наиболее характерными типами изменений являються так называемые циклы жизни. Эти изменения касаются и самих, а также районов и городов и обществ в целом. Различают следующие основные изменения:
а) зарождение
б) рост
в) стабильность
г) упадок
- 1.Определение понятия недвижимость.
- 3.Классификация он
- 4. Экономическая сущность нед-ти
- 5. Основные понятия и оценочные категории
- 6. Виды стоимости в обмене
- 7. Виды стоимости в пользовании
- 8. Последовательность проведения оценки
- 9.Содержание отчета об оценки
- 10. Принципы пользователя
- 11 Принципы обусловленные процессом эксплуатации он
- 12. Принципы, связанные с рыночной средой
- 13. Принципы лучшего и наиболее эффективного использования
- 14 . Сущность и общая характеристика затратного подхода
- 15. Методы расчета восстановительной стоимости
- 16. Понятие «износ»
- 17. При расчете износа
- 18.Оценка стоимости земельных участков
- 19 Вопрос. Сущность сравнительного подхода.
- 20 Вопрос. Виды корректировок.
- 21 Вопрос. Сущность доходного подхода.
- 22 . Метод прямой капитализации
- 24.Сущность процесса согласования
- 25. Методы согласования результатов
- 26. Оценка местоположения объекта недвижимости
- 27. Пространственно-экономическое развитие недвижимости.
- 28) Зонирование земель и городское пространство
- 29) Градостроительный регламент
- 30) Сущность земельного участка (зу)
- 31. Целевое назначение земель в рф.
- 32. Государственный земельный кадастр.
- 33. Земельные отношения.
- 35. Оценка зу
- 36.Основные понятия сделок.
- 37. Виды сделок при изменении собственника (купля-продажа, мена, дарение, рента, приватизация, продажа предприятия).
- 38. Виды сделок при изменении права пользования и владения (аренда, совместная деятельность, сервитут, ипотека, лизинг).
- 39. Ипотечный кредит.
- 40. Основные этапы ипотечного кредитования
- 41. Методы ипотечного кредитования недвижимости
- 43 Основные схемы жилищного инвестирования.
- 45 Фонды развития жилищного строительства
- 46 Регулирование риэлтерской деятельностью
- 47.Страхование на рынке недвижимости
- 48.Налогооблажение объектов недвижимости
- 49.Лизинг
- 50. Основные понятия девелопмента.
- 51. Виды девелопмента и их характеристика.
- 52. Классификация структуры профессионального девелопмента.
- 53.Зарубежный опыт девелопмента.
- Вопрос 54 Основные понятия и содержание деятельности лэнд девелопмента.
- Вопрос 55 Понятие рисков в девелоперских проектов
- 59. Законодательная база недвижимости.
- 60. Законодательная база оценочной деятельности.