20) Ипотека с двойной индексацией

Усовершенствованной моделью PLAM является кредит с двойной индексацией, позволяющий более равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором. Применяются два индекса: финансовый индекс, отражающий изменения в стоимости кредитных ресурсов или уровень инфляции, а также финансовый индекс, отражающий рост заработной платы или доходов населения.

Кредитный инструмент с двойной индексацией работает следующим образом :

• процентная ставка по кредиту либо баланс основного долга индексируются по финансовому индексу, отражающему изменение стоимости кредитных ресурсов, что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора, снижая риск процентной ставки и обеспечивая прибыльность операций по долгосрочному кредитованию (по аналогии с рассмотренным выше инструментом PLAM);

• платежи заемщика по кредиту, включая платежи в счет процентов по кредиту и основному долгу, индексируются по индексу, отражающему динамику доходов населения, обеспечивая тем самым возможность выплачивать платежи по кредиту и стабильность соотношения платежа по кредиту и доходов;

• первоначальные платежи по кредиту исчисляются на основании установленной фиксированной процентной ставки по формуле аннуитетных платежей;

• срок кредита становится переменной величиной (т.е. может быть больше или меньше первоначально установленного временного периода), зависящей от того, насколько темпы роста доходов населения соответствуют темпам роста инфляции;

• возможна негативная амортизация основного долга (табл. 8.4).

Таким образом, в заранее оговоренное время (чем выше инфляция, тем чаще) пересчитывается номинальная величина платежей с учетом индекса, отражающего рост доходов населения (заработной платы), и пересматривается процентная ставка по кредиту или индексируется баланс основного долга с учетом динамики индекса инфляции.

Инструмент DIM в нестабильной экономике может быть достаточно эффективным, он позволяет учесть интересы как кредиторов (с точки зрения обеспечения доходности кредитных операций), так и заемщиков (с точки зрения обеспечения доступности жилищных кредитов при их получении и в процессе погашения кредита при изменении уровня доходов). По сравнению с такими кредитными инструментами, как кредит с переменной процентной ставкой и PLAM, при использовании этого инструмента не возникает опасности «платежного шока» для заемщиков.

Поскольку платежи по кредиту индексируются в зависимости от индекса заработной платы (доходов), они могут отставать от темпов роста баланса долга, который индексируется в зависимости от индекса инфляции. В результате может возникнуть ситуация, когда заемщик не успевает погасить всю сумму долга в процессе первоначального расчетного срока кредита, и тогда этот срок продлевается до того момента, когда долг будет погашен полностью.