39. Валютные риски в ипотеке

В 2009 году рубль девальвировал стремительно и фундаментально, а заработная плата в лучшем случае осталась на прежнем уровне. Так, по официальному курсу ЦБ РФ на 1 августа 2008 года 1 доллар США оценивался в 23,41 российского рубля, а 1 февраля 2009 года за 1 доллар США просили уже 35,41 российского рубля. То есть в российских рублях фактические платежи по долларовым кредитам выросли более чем в 1,5 раза. В итоге на несколько лет валютные ипотечные кредиты были прочно забыты.

Сегодня ситуация в мире снова нестабильна – США только недавно подняли планку госдолга, ловко избежав технического дефолта, а страны Евросоюза по-прежнему лихорадит, отчего будущее "зоны евро" и самого евро также остается весьма туманным.

Действительно, до мирового финансового кризиса 2008 года в Москве большинство ипотечных кредитов оформлялись в долларах, в остальных регионах России доля валютных кредитов была меньше, чем в столице, но все же весьма ощутима, вспоминает директор департамента маркетинга и банковских продуктов Росбанка Дмитрий Ищенко.

Он связывает это с тем, что большинство компаний, работающих в столице, рассчитывалось с сотрудниками либо в долларах, либо с привязкой к американской денежной единице, а само кредитование в валюте велось на достаточно либеральных условиях – долларовая ставка была значительно ниже рублевой.

"Получая кредит в иностранной валюте, вместе с долговыми обязательствами заемщик приобретает еще и валютный риск, связанный с колебаниями валютного курса. Например, после девальвации рубля в конце 2008 года сложнее всего пришлось именно заемщикам, имевшим рублевые доходы и валютные кредиты. Ежемесячные платежи этих заемщиков существенно выросли", - отмечает руководитель аналитического центра АИЖК Анна Любимцева.

После кризиса, когда в результате девальвации курс рубля по отношению к доллару и евро резко и внезапно упал, у валютных заемщиков ощутимо выросли ежемесячные платежи в рублевом эквиваленте, что особенно больно ударило по ипотечным клиентам, поясняет Ищенко.

"В начале 2009 года, в разгар кризиса и период резкой девальвации рубля ходил такой анекдот: расстрел заменили валютным ипотечным кредитом на 25 лет", - вспоминает директор Института проблем глобализации Михаил Делягин.

Бегство в рубль

Сегодня население не спешит брать кредиты в иностранной валюте – в 2010 году доля валютных кредитов в общем объеме ипотечных кредитов Росбанка составляла 5,1%, рассказывает Ищенко.

"Спрос на валютные кредиты в настоящее время находится на минимальном уровне и не превышает 5% общего объема выдачи", - добавляет вице-президент, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Георгий Тер-Аристокесянц.

Любимцева считает, что долгосрочный кредит надо брать всегда только в валюте своего дохода.

Она указывает, что доля валютных кредитов в общем количестве выдаваемой ипотеки в России сегодня незначительна – в первом квартале 2011 года она составила лишь 0,75%, а банки и заемщики хорошо помнят уроки кризиса, и, соответственно, ждать бурного роста в данном сегменте вряд ли стоит.

"Если до 2008 года россияне воспринимали конверсионные операции как некую азартную игру, то сейчас на этом поле действуют преимущественно профессиональные инвесторы. Риски при оформлении кредита в долларах или евро связаны с возможностью резких колебаний курсов в долгосрочной перспективе. Соответственно, чем дольше срок кредита, тем выше риски", - отмечает Ищенко.

Кому выгоден доллар

Сегодня в РФ по-прежнему ставки по ипотечным кредитам в долларах на несколько процентных пунктов ниже, чем рублях.

Так, на официальном сайте Сбербанка ставка по кредиту на инвестирование строительства жилья под залог кредитуемого или иного жилого помещения и на приобретение готового жилья под залог кредитуемого или иного жилого помещения составляет от 9,5% до 14% в рублях и от 8,8% до 12,1% в валюте.

Эксперты отмечают, что ежемесячные платежи по ипотечному кредиту со ставкой 8,8%, (кредит на 8 миллионов рублей сроком на 30 лет) примерно на 60% ниже, чем ежемесячные платежи при ставке 14%.

Однако, подчеркивает Ищенко, валютный кредит может быть выгоден клиенту, если его доход привязан к валюте.

Если же доход в рублях, то следует не только потенциальных риск колебания курса, но риск конвертации – финансовые потери при переводе из одной валюты в другую неизбежны, поясняет Ищенко.

Действительно, официальный курс покупки Сбербанком долларов США у населения примерно на 5% меньше, чем курс, по которому Сбербанк продает населению эти самые доллары и примерно на 1% выше, чем средневзвешенный курс доллара, ежедневно устанавливаемый на единой торговой сессии.

"Если, живя в России, заемщик получает доходы в валюте иностранного государства, например, работает в иностранной компании, у него, перед тем как он возьмет кредит в иностранной валюте, должна быть обоснованная уверенность, в том, что за период жизни кредита (а ипотека – это долгосрочное мероприятие), валюта его дохода не изменится", - считает Любимцева.

Ипотечный кредит берется на долгие годы, значит, его выгодно брать в той валюте, которая максимально обесценится и переживет девальвацию и это российский рубль, полагает Делягин.

Он отмечает, что на ближайший год российский рубль довольно привлекателен для хранения средств, но в долгосрочной перспективе у него мало шансов по сравнению с долларом и евро.

"Успешно играть на ценовой разнице ставок валютных и рублевых кредитов, чтобы получить более дешевый кредит, могут только те, кто рассчитывает на досрочное погашение", - указывает Любимцева.

А Тер-Аристокесянц напоминает, что докризисная привязанность многих заемщиков к валютной ипотеке была связана еще и с тем, что большинство расчетов по сделкам по купле-продаже жилья проходило в долларах.

Однако сегодня (особенно с учетом, что отечественный рынок жилья все же перешел на родные рубли), полагает эксперт, игра с валютными кредитами может не стоить свеч, тем более что многие банки взяли курс на снижение ипотечных ставок.

"Заемщику необходимо понимать, что он принимает на себя валютные риски, которые могут не только перекрыть, но и существенно превысить экономию на процентах. Минимальная процентная ставка по валютному кредиту – 7,95%. По рублевому кредиту в случае переменной процентной ставки чуть выше - 8,5%", - резюмирует вице-президент ВТБ 24.