47. Андеррайтинг заемщика

Ипотечное кредитование перестало быть чем-то экзотическим, оно завоевывает все большую популярность у россиян. Однако потенциальному получателю кредита необходимо добиться соответствия определенным требованиям банка. Шаг первый – андеррайтинг заемщика.

Пугающее слово “андеррайтинг” в переводе на русский язык обретает простой и понятный смысл: проверка банком платежеспособности клиента. Гражданин, решившийся на такой серьезный шаг, как получение ипотечного кредита, в первую очередь должен оценить свои финансовые возможности (сумму сбережений и ежемесячный доход) и определиться с параметрами будущего жилья. Ведь из стоимости квартиры и рассчитывается размер первого взноса.

Кроме того, неизбежны дополнительные расходы – предстоит оплатить оформление кредита, регистрацию квартиры в собственность, а также страхование жизни и имущества (1–1,5% от стоимости кредита). Но как бы сам клиент ни оценивал свои возможности, решающее слово – выдать кредит или отказать в его выдаче – остается за банком.

Проверка документов

Система андеррайтинга предполагает изучение и анализ платежеспособности потенциального клиента в порядке, установленном кредитором, а также принятие положительного решения или отказ в предоставлении ссуды. У каждого банка свой метод, но при оценке вероятности погашения кредита устанавливаются основные критерии: способность клиента погасить кредит (оценка уровня доходов заемщика), его готовность погасить кредит (анализ кредитной истории заемщика) и стоимость закладываемого имущества как достаточного обеспечения для предоставления займа (анализ результатов независимой оценки имущества). Положительное или отрицательное решение о предоставлении ипотечного кредита банк принимает по результатам анализа сведений, содержащихся в основном и дополнительном документационных пакетах.

“Основные” документы предоставляются заемщиком и предназначены непосредственно для проведения андеррайтинга. Как правило, к ним относятся: копия паспорта, заверенная работодателем копия трудовой книжки либо копии трудовых договоров (договоров подряда); справка о доходах по форме 2-НДФЛ МНС РФ; свидетельство о постановке физического лица на учет в налоговом органе по месту жительства на территории РФ (ИНН); свидетельство о государ-ственном пенсионном страховании; диплом учебного заведения; военный билет и водительское удостоверение. Также необходима копия свидетельства о браке, даже если супруг не выступает созаемщиком. При наличии детей предоставляются копии свидетельств о рождении. Подлинники всех названных документов надо иметь на руках.

Кроме того, подтвердить свой доход можно справкой по форме банка или организации, в которой работает потенциальный заемщик, за подписью руководства, либо с его устным подтверждением. В ряде банков гражданин может предоставить данные о доходе в заявлении-декларации. При этом, естественно, банки подстраховываются: проводится анализ регионального рынка труда и маркетинговые исследования получаемых доходов на этой должности в данной сфере деятельности. По этим сведениям и делается соответствующий вывод о возможности получения заемщиком дохода в размере, заявленном в анкете.

Дополнительный документационный пакет обычно запрашивается банком, если потенциальный клиент является владельцем собственного бизнеса. При доходе от предпринимательской деятельности требуются данные бухгалтерской отчетности. Главное для банка – знать, насколько человек платежеспособен и какие средства для выплаты кредита он имеет в действительности.

От чего зависит процентная ставка

Потенциальному заемщику нелишне помнить, что от результатов андеррайтинга будет зависеть и процент по ипотечному кредиту. Рекламируя свои программы, кредитные организации обычно указывают только самую низкую планку процентной ставки.

На размер ставки влияет выбранная кредитная программа (в зависимости от того, например, что собирается покупать клиент – квартиру или загородный дом), вариант предоставления сведений о доходах (в произвольной или стандартной форме), срок кредита (от 5 до 20–25 лет), валюта кредита (рубли или доллары).