73. Мировая практика ипотечного кредитования в сельском хозяйстве

В Российской Федерации земельный вопрос являлся предметом постоянных дискуссий и споров, хотя Россия является одной из стран мира, наиболее обеспеченной земельными ресурсами, в том числе сельскохозяйственного назначения. Поэтому вопрос об обороте земель в условиях рыночной экономики является актуальным и имеет особую народнохозяйственную значимость.

Земля представляет собой национальное богатство, выступающие главным средством производства и являющейся основой и важнейшим условием существования человеческого общества.

Специфические особенности земельных ресурсов включают следующие: территориальная ограниченность; неоднородность земельных участков; незаменимость; невоспроизводимость; постоянство местонахождения; сохранность и повышение плодородия; объект купли-продажи.

В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса РФ земельные ресурсы в России включают следующие категории в зависимости от целевого назначения: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса [1].

К категории земель сельскохозяйственного назначения согласно ст. 77 Земельного кодекса РФ относятся земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции [1].

Оборот земель сельскохозяйственного назначения включает отношения связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками сельскохозяйственного назначения. При этом перераспределение земельных участков может осуществляться на основе договора или в порядке универсального правопреемства.

Развитие рыночных отношений требует решения вопросов, связанных с обращением земель и формированием земельного рынка. Сфера земельных отношений постоянной совершенствуется, о чем свидетельствует принятие ряда нормативно-правовых актов, регулирующих порядок совершения сделок с земельными участками, их выкупа, проведение оценки, кадастрового учета, правила рассмотрения споров в судебном порядке, а так же подписанный Президентом Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения». Данный Федеральный закон принят 21 декабря 2010 года Государственной Думой и одобрен 24 декабря 2010 года Советом Федерации.

Процесс перераспределения земельных ресурсов между землевладельцами и землепользователями характерен для любых социально-экономических условий, поскольку является закономерным элементом земельных отношений.

Грамотная организация регулирования процессов рыночного перераспределения земель может позволить не только реализовать потенциал земельного рынка как способа привлечения дополнительных финансовых ресурсов и саморегулирования в сфере землепользования, но и избежать значительного количества негативных последствий вовлечения земли в рыночный оборот. Однако в настоящее время проблема заключается не в самом формировании рынка земли, а в организации процесса его функционирования и регулирования.

В сфере рыночного землепользования существенна роль государства, поскольку оно обеспечивает формирование законодательной базы функционирования рынка земли, системы информационного обеспечения и добровольного страхования рисков участников земельного рынка, процесса регистрации прав на землю, механизма оценки земли и контроля за земельными сделками.

Рыночный оборот земли представляет собой форму воплощение в жизнь частной собственности на землю, поскольку становление и существование рынка земли возможно лишь при наличии частной собственности.

В сельском хозяйстве в условиях рыночного хозяйства существенная роль отводится формированию залоговых отношений, которые обеспечивают приток дополнительных финансовых ресурсов в агропромышленный комплекс. Однако низкое качество залогового обеспечения и его недостаточность не позволяют сельскохозяйственным предприятиям в полном объеме воспользоваться предложениями кредитных организаций. Поэтому развитие рынка земли и возможность предоставления земельных участков сельскохозяйственного назначения в качестве залогового обеспечения позволит снизить риски кредитных организаций и запустит в действие механизм ипотечного кредитования в сельском хозяйстве.

В настоящее время система ипотеки земель сельскохозяйственного назначения не достаточно развита из-за высоких затрат связанных с выделением земельных участков в счет земельных долей, неразвитостью инфраструктуры земельного рынка и не достаточно высокой ликвидностью земли. Количество сделок, в которых земельные участки выступали в качестве залогового имущества в общем объеме сделок, совершаемых с землей в Российской Федерации очень незначительно, и не достигает даже 0,1%.

В современной экономической ситуации, особенностью которой является формирование оборота и рынка земли, необходимость стоимостной оценки сельскохозяйственных угодий, а также теория и практика совершенствования методологии и методов определения цены земли обрели особую актуальность. Проблема состоит в том, чтобы приблизить расчетные ставки на землю к реальным экономическим условиям производства и более полно учесть ценообразующие факторы как условия формирования стоимости конкретного земельного участка.

На оценку сельскохозяйственных угодий влияет почвенное плодородие (свойства земли) и экономические условия производства (затраты труда, величина доходов).

Под оценкой земли в широком смысле слова следует понимать ее качественную и количественную характеристику как средства производства и как объекта собственности на основе принятого критерия, с использованием определенных показателей или их системы.

Оценка сельскохозяйственных угодий необходима для сравнения различных земельных участков по их продуктивности и доходности, а также для определения стоимости, которую можно учитывать при ипотеке.

Выделяют следующие виды оценки:

1) бонитировка почв (качественная оценка);

2) экономическая оценка;

3) рыночная оценка.

Бонитировка учитывает целесообразность размещения сельскохозяйственных культур на земельных участках.

Одни и те же свойства земли, такие, например, как механический состав почв, рельеф, каменистость и другие могут оцениваться, с одной стороны, как факторы плодородия, а с другой – как факторы затрат. По существу, это две разные и неоднозначные оценки. В целом можно сделать вывод, что для осознания существа рассматриваемого явления содержание оценки земель должно основываться на раскрытии роли и функции земли как средства производства в сельском хозяйстве

Земля является предметом и средства труда, соответственно земля выступает как средство производства, т.е. как источник создания материальных благ и новых потребительных стоимостей. С возникновением частной собственности, развитием товарных отношений земля становится источником дохода, а также товаром.

Основным звеном данной кредитной системы являются сельскохозяйственные товаропроизводители (собственники или арендаторы земельных участков).

Основные преимущества ипотечного кредитования заключаются в привлечении дополнительных инвестиций в сельскохозяйственное производство, предоставлении возможности приобретать новые и более продуктивно использовать существующие земли, а также в переливе капитала из других отраслей экономики в сельское хозяйство. Ипотечный кредит должен быть использован исключительно по целевому назначению, направлен на пополнение основных фондов или на реализацию инвестиционного проекта по реорганизации и возрождению сельских хозяйств. Таким образом, основная функция Ипотечного земельного банка должна заключаться в выдаче долгосрочных кредитов под залог сельскохозяйственных угодий под процентную ставку на 2-3 пункта превышающую показатель текущей инфляции при наличии четко проработанного бизнес-плана.

Ипотечный земельный банк – особый финансовый институт, который имеет центральное место в организационно-экономическом механизме системы ипотечного кредитования под залог сельскохозяйственных земель. Функционирование данной системы возможно, на наш взгляд, только в том случае, если государство будет способствовать формированию эффективного кредитного механизма АПК, и будет иметь решающее значение в определении экономического состояния сельского хозяйства.

Подводя итог необходимо подчеркнуть, что при регулировании земельного рынка России кроме урегулирования законодательных вопросов следует исследовать социально-экономические предпосылки развития ипотечного кредитования каждого региона в отдельности с учетом их специфики. Более того, важными элементами функционирования земельно-ипотечной системы являются выявление особенностей оценки кредитоспособности заемщиков – сельскохозяйственных товаропроизводителей и определение стоимости, которую следует рассматривать в виде базы для определения величины залога – сельскохозяйственных угодий.