5.1.1. Общая характеристика и существенные условия договора купли-продажи недвижимости

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса РФ (ГК) по договору купли-продажи недвижимого имущества (догово­ру продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, соору­жение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор купли-продажи недвижимого имущества является возмезд-ным, консенсуальным {поскольку права и обязанности сторон возникают в момент достижения договоренности повеем су­щественным условиям договора), двухсторонним (каждая из сторон имеет и права и обязанности). Его существенными ус­ловиями являются предмет, цена, а при продаже жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры —также перечень проживающих лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после приобре­тения его покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Предметом договора купли-продажи недвижимого иму­щества является только недвижимое имущество. Это могут быть как здания, строения, сооружения, так и земельные

Основные сделки с недвижимым имуществом

185

участки. Купля-продажа земельных участков помимо норм ГК регулируется также актами земельного законодательства, которым в этом регулировании отдается приоритет.

В договоре продажи недвижимости должны быть указа­ны данные, позволяющие определенно установить недвижи­мое имущество, подлежащее передаче покупателю по дого­вору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ч.1 ст. 554 ГК). Например, может быть указано, что продаваемый склад рас­положен в Северном жилом массиве города Ростова-на-Дону, в пятистах метрах южнее котельной АО «Прибор». При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласован­ным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ч. 2 ст. 554 ГК).

Цена в договоре не является определимой. Она должна быть прямо предусмотрена. При отсутствии в договоре со­гласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключен­ным (ч. 2 п. I ст. 555 ГК). При продаже государственного и муниципального имущества в порядке приватизации норма­тивная цена такого имущества устанавливается равной ры­ночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с законодательством РФ об оценочной дея­тельности¹ .