2.3. Рынок ипотечного кредита
и его институциональная структура
Ипотека представляет собой залог недвижимости, недвижимого имущества (земли, основных фондов, строений, жилья) с целью получения ссуды. В случае невозврата ссуды собственником имущества становится ссудодатель (банки и другие институты кредитно-финансовой сферы, которые могут выдавать подобную ссуду). Институт ипотеки может рассматриваться в двух аспектах: юридическом и экономическом. Согласно юридическому подходу сущность ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге. С точки зрения экономической теории ипотека — рыночный инструмент, необходимый для привлечения дополнительных финансовых средств при реализации различных проектов.
Ипотечный кредит — это кредит, предоставленный для приобретения недвижимости под залог данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства. Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам — в зависимости от объекта кредитования, способа обеспечения
Институционализация рынка недвижимости в России „
гарантии возврата ссуд, характера рынка ипотечных облигаций и субъекта кредитования. Как видно из рис. 2.4, ипотечные кредиты разделяются в зависимости от объекта кредитования на ссуды: для приобретения земельных участков; на жилищное строительство; освоение земельных участков; под нежилые строения. По гарантии возврата кредиты классифицируются в зависимости от степени обеспечения их страховой защиты и страховой организации. В зависимости от характера рынка ипотечных облигаций различаются ипотечные кредиты первичного и вторичного рынка. В зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство жилья разделяются на кредиты, предоставленные непосредственно будущему владельцу, и на ссуды, выдаваемые подрядчикам.
В настоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания.
Ипотечный рынок — это рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банками и другими учреждениями домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или иного) жилья, и финансовых активов, размещаемых на рынке с целью привлечения ресурсов в жилищное строительство. Ипотечный рынок имеет двухуровневую структуру, поскольку на каждом из них, благодаря специфике ипотечного жилищного кредитования, происходят своеобразные процессы. Поэтому в соответствии с ними ипотечный рынок разделяется на первичный и вторичный. Первичный рынок ипотечных кредитов — это сегмент ипотечного рынка, непосредственно охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа исполнения обязательства предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество (рис. 2.5).
Для банка наполнение кредитного портфеля является одной из сторон обеспечения успешной деятельности на ипотечном рынке. Другой, не менее важной стороной деятельности банка является возобновление кредитных ресурсов, которые он может выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам. Решение этой сложной финансовой проблемы обеспечивается на вторич-
ном рынке ипотечных кредитов. Вторичный рынок ипотечных кредитов — это сегмент ипотечного рынка, на котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации кредитных обязательств и закладных в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов. Субъекты и инструменты вторичного рынка ипотечных кредитов представлены на рис. 2.6.
Вторичный рынок является связующим звеном между инвесторами и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. При этом важной задачей вторичного рынка является предоставление инвестору дополнительных гарантий в отношении вложенных им средств, поскольку они обеспечены закладными.
Важнейшим условием становления и эффективного функционирования рынка жилья является формирование институциональной структуры жилищного инвестирования. Институциональная структура рынка жилья в качестве элементов включает формальные и неформальные институты, находящиеся в тесной взаимосвязи и развивающиеся вместе с ним (рис. 2.7), — кредитно-финансовые институты, коммерческие банки, рынок ценных бумаг, некреднтный блок жилищного инвестирования.
Ключевую роль в процессе институционалнзации жилищных инвестиций играет государство, регулирующее жилищный рынок и его институты, управляющее финансовыми потоками и финансово-кредитными механизмами. Оно создает правовые и экономические основы для эффективного вложения сбережений, функционирования финансовых институтов и самоорганизаций мелких инвесторов, гарантирует свободный выбор форм вложений сбережений, выступает гарантом прав субъектов денежно-кредитного рынка, обеспечивая согласование их интересов.
Началом формирования в России эффективной двухуровневой системы ипотечного кредитования явилось создание в 1997 г. ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» как специализированного института вторичного ипотечного рынка на федеральном уровне. Его целью является привлечение внебюджетных финансовых средств для предоставления населению долгосрочных ипотечных кредитов на улучшение жилищных условий. В настоящее время Единая система рефинансирования ипотечного жилищного кредитования (ЕСР ИЖК) действует в 75 субъектах. АИЖК
установлены договорные отношения с 18 страховыми компаниями. Агентством аккредитовано 59 региональных операторов в 56 субъектах РФ. Региональные банки составляют 85% первичных кредиторов. Кроме того, Агентство заключило соглашения с 46 и аккредитовало 38 сервисных агентов. По Стандартам АИЖК выдают ипотечные кредиты 77 организаций из 59 регионов РФ.
Эффективным инструментом финансирования рынка жилья являются ипотечные ценные бумаги, которые представляют собой облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия. Российский рынок ипотечных ценных бумаг динамично развивается, что обусловлено, прежде всего, деятельностью АИЖК.
Однако развитие рынка ипотечных бумаг сдерживается рядом факторов — неразвитостью инфраструктуры фондового рынка, несклонностью финансовых институтов к вложениям в долгосрочные проекты, а также неразвитостью законодательной базы. Важнейшим элементом финансового механизма жилищной сферы является форма жилищного финансирования (рис. 2.8).
В зависимости от способа привлечения финансовых средств выделяют различные формы жилищного финансирования. В России широко распространено финансирование индивидуального строительства жилья с помощью ипотечного кредита, когда будущий собственник выступает заказчиком или застройщиком. По источнику формы жилищного финансирования классифицируются на финансирование с помощью собственного капитала; финансирование с помощью заемного капитала; финансирование с помощью заемного и собственного капитала — смешанное финансирование.
В развитой рыночной экономике доминирующей формой приобретения жилья является смешанное финансирование, предполагающее оплату покупателем-заемщиком первичного взноса за счет собственных средств продавцу недвижимости, а остальной части стоимости жилья — за счет заемного капитала: ипотечного кредита или так называемых финансовых средств третьего лица — кредитора.
Источниками финансирования жилья являются собственные средства покупателя, заемные средства, дополнительные источники финансирования в виде субсидий и до-
таций (рис. 2.9). В целом формирование и функционирование финансового механизма жилищной сферы определяется активизацией источников инвестирования и кредитования жилья — бюджетных средств, кредитных ресурсов ипотеч-
ных и универсальных банков, средств индивидуальных, корпоративных и институциональных инвесторов (табл. 2.1).
Таким образом, важнейшим условием становления и эффективного функционирования рынка жилья является формирование институциональной структуры рынка жилья, включающей ипотечные банки, ссудосберегательные и кредитные ассоциации, земельные, коммерческие и сберегательные банки, компании по страхованию, пенсионные фонды, частные кредиторы, риэлтерские фирмы, предприятия по оценке и регистрации недвижимости, различных биржевых посредников, контрольные, страховые, налоговые и иные органы.
Основная литература
1. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ.
2. Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ.
3. Федеральный закон РФ «Об ипотечно-накопительной системе жилищного обеспечения военнослужащих» от 5 августа 2005 г. № 18-ФЗ.
4. Основы ипотечного кредитования / Науч. ред. и рук. авт. колл. Н.Б. Косарева. — М: Фонд «Институт экономики города», 2007.
5. Разумова И.А. Ипотечное кредитование. — СПб.: Питер, 2006.
Дополнительная литература
1. Копейкин А.Б., Рогожина Н. Н. Страхование кредитных рисков при ипотечном жилищном кредитовании (страхование ипотечных рисков). — М.: Фонд «Институт экономики города», 2005.
2. Полякова М.Б. Развитие рынка ипотечного кредитования в России // Экономика строительства. 2006. № 5. . С. 16-26.
3. Яхимович В. И. Ипотечное кредитование как новый институт развития российского рынка жилья. — Ростов н/Д: ИРУ, 2004.
Контрольные вопросы
1. Какова структура механизма ипотечного кредитования?
2. Что представляет собой финансовый механизм ипотечного кредитования ?
3. Как классифицируются формы жилищного финансирования ?
4. Что может являться источниками финансирования жилья?
^. ликик существуют мооели жилищного финансирования: Раскроите их сущность.
6. Каковы современные инструменты жилищного финансирования ?
7. Чем характеризуется институциональная среда системы ипотечного кредитования?
Тесты
1. Формирование эффективного инвестиционного механизма является ключевой проблемой:
а) трансформационной экономики;
б) административно-командной экономики;
в) традиционной экономики;
г) рыночной экономики;
д) нет верного ответа.
2. В переходной экономике доля государства в строительстве жилья:
а) увеличилась;
б) не изменилась;
в) сократилась;
г) равна нулю.
3. Ипотечный кредит — это:
а) форма инвестирования, эффективное средство аккумуляции денежных средств, прежде всего частных сбережений населения;
б) долгосрочные ссуды, выдаваемые под залог недвижимости — земли и строений производственного и жилого назначения;
в) это кредит, предоставленный для приобретения недвижимости под залог данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства;
г) долгосрочная ссуда с обязательством ее возврата в обозначенный срок, с выплатой процентов по кредиту и обеспечением выплаты данного обязательства залогом недвижимости;
д) рыночный инструмент, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов;
е) все ответы верны.
4. Какие инвестиционные инструменты используются в жилищном кредитовании?
а) ипотечный кредит как инвестиционный инструмент для заемщика;
б) ипотечный кредит или закладная;
в) нет верного ответа;
г) верны ответы а) и б).
5. Что представляет собой эффект финансового левереджа?
а) финансовые доходы, получаемые от вложения средств в жилье с помощью ипотечного кредита, всегда меньше расходов на само залоговое финансирование;
• б) финансовые доходы, получаемые от вложения средств в жилье с помощью ипотечного кредита, которые всегда превышают расходы на само залоговое финансирование;
в) просроченная оплата банковского процента за ипотечный кредит.
6. В современной рыночной экономике значение ипотеки как инвестиционного инструмента заключается в следующем (соотнесите понятия):
1) для заемщика ипотека — это постоянные инвестиции в жилищный сектор, развитие строительной индустрии, становление рыночных отношений в смежных отраслях экономики и решение социальных проблем;
2) для кредитного института ипотека — это дополнительная возможность получения крупных средств на длительные сроки для решения жилищной проблемы;
3) для экономики в целом ипотека — это устойчивое функционирование со стабильными доходами и гарантией возврата кредита.
7. Повышая доступность жилья, строительная индустрия способствует формированию;
а) эффективного рынка труда;
б) эффективного рынка капитала;
в) эффективного рынка земли;
д) эффективного рынка потребительских товаров.
8. Ипотечное кредитование является потенциально мощным: а) налоговым инструментом;
б) финансовым инструментом;
в) денежным инструментом;
г) регулирующим инструментом.
9. В случае невозврата ссуды собственником имущества становится:
а) родственники;
б) государство;
в) ссудодатель;
г) нет верного ответа.
10. В зависимости от гарантий ипотечные кредиты делятся
на:
а) застрахованные кредиты; незастрахованные кредиты;
прочие гарантии;
б) первичный и вторичный рынки;
в) застрахованные кредиты; незастрахованные кредиты; кредитование подрядчика;
г) кредитование застройщика и кредитование подрядчика;
д) жилищное строительство; незастрахованные кредиты; прочие гарантии.
Ответы:
1)а; 2) в; 3) е; 4) г;
5) б; 6) 1)6; 2) в; 3) а; 7) а; 8) б;
9) в; 10) а.
- 3. Стоимость недвижимости: факторы и методы определения (Белокрылова о. С.)
- 4. Лизинг коммерческой недвижимости как фактор
- 5. Основные сделки с недвижимым имуществом (Лукьянцев а.А., Мисник н.Н.)
- 6. Направления и механизмы государственного регулирования рынка недвижимости (Своеволии в.Ю.)
- 7. Инструменты и технологии инвестирования
- 8. Ипотека как драйвер роста
- 1. Недвижимость и рынок недвижимости: вводные понятия
- 1.1. Экономическая сущность
- 1.2. Объекты недвижимости: структура и критерии классификации
- 2. Искусственные объекты (постройка):
- 1.3. Сущность и специфика рынка недвижимости
- 1.4. Управление недвижимым имуществом (сервейинг)
- 2. Институционализация рынка недвижимости в России
- 2.3. Рынок ипотечного кредита
- 3. Стоимость недвижимости: факторы и методы определения
- 3.1. Спрос и предложение как основные факторы стоимости недвижимости
- 3.2.2. Затратный подход
- 3.2.3. Доходный подход
- 4.1. Организационно-экономическая
- 4.2. Особенности лизинга недвижимости: преимущества и ограничения____
- 2. Финансирующие организации.
- 4.3. Перспективы развития
- 5. Основные сделки с недвижимым имуществом
- 5.1. Купля-продажа недвижимости
- 5.1.1. Общая характеристика и существенные условия договора купли-продажи недвижимости
- 5.1.2. Возникновение и прекращение прав на земельные участки в случае продажи находящейся на них недвижимости
- 5.1.4. Порядок передачи недвижимости по договору купли-продажи
- 5.1.5. Особенности купли-продажи земельных участков
- 5.2. Купля-продажа предприятия
- 5,2.1. Общая характеристика и значение
- 5.2.2. Существенные условия договора купли-продажи предприятия
- 5.2.3. Гарантии интересов кредиторов
- 5.2.4. Порядок подготовки, форма договора и передача предприятия
- 5.2.5. Последствия передачи и принятия предприятия с недостатками
- 5.3. Договор аренды зданий и сооружений
- 5.3.1. Общая характеристика
- 5.3.2. Существенные условия
- 5.3.3. Форма договора и порядок передачи арендованного имущества
- 5.4. Аренда земельных участков
- 5.4.1. Правовая природа норм об аренде земли
- 5.4.2. Особенности субъектного состава арендаторов земельных участков
- 5.4.3. Особенности существенных условий договора аренды земельных участков
- 5.5. Аренда предприятий
- 5.5.1. Общая характеристика договора аренды предприятий
- 5.5.2. Предмет и особенности содержания договора аренды предприятий
- 6. Направления и механизмы
- 6.1. Государственное регулирование рынка недвижимости: теоретические основы и мировой опыт
- 6.3. Налоговые методы регулирования рынка недвижимости
- 6.4. Государственное регулирование рынка жилой недвижимости в условиях посткризисного развития
- 7. Инструменты и технологии инвестирования в недвижимость
- 7.1. Роль и значение недвижимости как объекта инвестирования
- 7,3. Привлечение пенсионных накоплений в систему ипотечного кредитования
- 7.4. Ипотечные ценные бумаги
- 7.4.1. Ипотечные ценные бумаги и их свойства
- 7.4.2. Риски досрочного погашения и способы их снижения
- 7.4.3. Российские ипотечные бумаги______
- 7,4.6. Права держателей ипотечных облигаций
- 7.4.7. Структура ипотечной сделки_______
- 7.4.9. Преимущества российских ипотечных бумаг
- 7.4.10. Прогнозируемые темпы роста и планы развития
- 1. Недостаток информации
- 2. Недостаточное развитие банковского инвестиционного бизнеса
- 3. Неразвитость рынка вторичной ипотеки и конкуренции