logo
Экономика недвижимости Белокрылова О

5.3.3. Форма договора и порядок передачи арендованного имущества

Договор аренды зданий и сооружений заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействитель­ность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистра­ции и считается заключенным с момента такой регистрации* (ст. 651 ГК). При этом следует иметь в виду п. 3 ст. 26 Зако­на «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: «В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части по­мещений, к договору аренды недвижимого имущества, пред­ставляемому на государственную регистрацию прав, прила­гаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помеще­ния)». В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от I июня 2000 г. № 53 «О государ­ственной регистрации договоров аренды нежилых помеще­ний»1 указывается, что ст. I Закона РФ «О государственной

1 Вестник ВАС РФ, 2000. № 7.

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относит жилые и нежилые помещения к недвижимому иму­ществу, право на которое, а также сделки с которым подле­жат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. Согласно части 2 л. 6 ст. 12 указанного закона помещение (жилое и нежилое) пред­ставляет собой «объект, входящий в состав зданий и соору­жений». Принимая во внимание, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК отсутствуют какие-либо специ­альные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, Президиум решил, что к та­ким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК.

Порядок передачи здания или сооружения в аренду (ст. 655 ГК) весьма сходен с порядком передачи недвижи­мости в собственность при купле-продаже (ст. 556 ГК). Пе­редача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается испол­ненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего до­кумента о передаче. Уклонение одной из сторон от подписа­ния документа о передаче здания или сооружения на услови­ях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

При прекращении договора аренды здания или соору­жения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу, подписываемому сторонами.

Основные сделки с недвижимым имуществом

Учебно-методические материалы

209

Основная литература

1. Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2000. № 8.

2. Гавердовская Л,А, Приобретение юридическими лица­ми — собственниками зданий, строений, сооружений права аренды земельного участка и способы защиты на­рушенного права // Вестник Арбитражного суда города Москвы. 2006. № 1П.

Дополнительная литература

1. Завидов Б.Д. Договор аренды в современном гражданс­ком праве России // Консультант Плюс: Комментарии законодательства. 1 января 2004 г.

2. Оводов А.А. Договор аренды недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. 2006. № 2.

3. Певницкип С.Г. Аренда недвижимости: некоторые теоре­тические и практические вопросы // Правовые вопро­сы недвижимости. 2007. № 1.

4. Покидова Е. Объект недвижимости в договоре аренды // Корпоративный юрист. 2006. № 5.

Контрольные вопросы

1. Каково место договора аренды здании и сооружений в гражданско-правовой классификации договоров?

2. Каковы существенные условия договора аренды недвижи­мости ?

3. Какие права на земельный участок возникают у аренда­тора недвижимости, находящейся на чужой земле?

4. Какова форма договора аренды недвижимости?

5. В чем состоит порядок передани арендованного имуще­ства ?

6. Какое значение Конституционный Суд РФ придает актам государственной регистрации прав на недвижимое имуще­ство?